日前，其姐透露了昌平2023年三批土地供应的情况。
众多粉丝惊呆了，他们看到这里，竟然是竹心村。
（PS：目前东小口土地供应并不稳定，就算东小口计划上半年入市，也要等到下半年才能推出......）
买房一定要去昌平北吗？穷人才去昌平北。
我听到这个消息的时候，觉得太过极端了。
虽然我承认昌平北不如昌平南，但是昌平北砸了你的窗户，你干嘛对昌平北这么生气？
今天我们结合昌平的整体情况，来谈一谈昌平存在的问题和未来的发展方向。
01
五年后，
昌南或将发生巨变
前几天晚上直播的时候有粉丝问我融泽家园能买吗？
我回答说现在买可以，但是你要考虑五年后昌南的情况。
五年后，昌南将会变成什么样？
我会慢慢给你解释的。
昌平的密集新品发布潮，或许从2020年开始。
第一款是朱辛庄万祥悦府一两期竞价房，2020年开盘，取得房契五年后才能交易，若2022年左右取得房契，那么2027、2028年就是密集交易期。
之后是龙湖云景、越秀星月、大华启辰府三个新项目。
第二批项目北青云集将于2021年推出，随后是建发君和府、文源府。
平西府地区还有澳森春晓、北青橡树湾等。
霍营还有紫金书院……东小口有傲森一号和傲海明月……
算下来，近3年昌南地区新建的住宅项目就有10多个。
当这些新房产进入市场并成为二手房产时，
那么昌南市场将发生翻天覆地的变化——
优质二手房迎来内部竞争
保障性住房和危旧房折价出售
从西向东，我们可以看到涨幅最大的四个新建楼盘，被称为昌南F4：
万科金地、柏威公馆、领秀慧谷、国风美堂，除了周边配套好之外，最重要的一点就是它们的品质在周边危旧保障性住房中十分稀缺。
但5年后，大量二手车、近全新车将进入市场，昌南F4将面临很多竞争对手。
未来5年，昌南至少将发生三个深刻的变化：
1、昌南F4选拔名单再次更新。
之前的昌南F4标杆还能否成为昌南成长的领头羊、品质的标杆，还很难说望京房价未来发展，金隅华富因为品质和区位的绝对优势，问题不大，其他的就不好说了。
灵秀慧谷可能是最危险的，品质一般，2020年以来的增速不如其他三家，而且这两年朱辛庄新房源层出不穷，竞争对手太多。
2. 践踏保障性住房和危旧房、小房屋
未来会有大量的互联网精英过来买二手房，他们一定会优先选择品质好的部分新房，除非经济适用房、危旧房在地段和配套上有绝对的优势，否则很难跑赢部分新房。
3. 二手房市场处于动荡状态
二手房有的是限量竞价房，有的是商品房，由于具体品质、户型等差异，各个小区的均价会有波动，大概需要2年左右的时间才能整理出价格，形成市场共识。
所以未来五年，如果你想投资，在昌南买房是需要很多技巧的，需要选择合适的楼盘，精准找到差异化的楼盘来做决策，这样才能顺利实现盈利。
而且现在的市场波动很大，投资的本质就是在一堆玻璃渣里找糖。
我在这里重申一下，我绝对看好昌南。
只要海淀区发展，昌南的房价就一直会涨。
但我也会尽到自己的责任，提醒人们未来可能存在的风险。
机遇与风险并存。
02
昌北是贫困人口强制外流地吗？
提到昌北，大多数人会认为只有没钱、没有预算的人，才会买昌北。
事实上，这种认识是非常错误的。
比如你看看昌平老县城，老邻居的收入和拆迁补偿，并不比互联网精英差，只是大家生活在不同的圈子里，彼此之间很少交流。
你看沙河地区，高教园区那么多高校老师，中国移动、中石油的员工，我们接触的购房客户，这些客户整体素质和收入也是中等偏上的。
我们以南沙河为界，将昌平分为昌南、昌北两部分。
随着昌南的开发和土地供应接近下半年，一些原本打算在昌南买房的人把目光转向了昌北，昌南与昌北渐渐开始有了交集。
昌北最可贵的是，按照昌平2020年到2035年的规划，未来10年将进入集约化发展时期，城市界面、配套设施前景看好。
由于之前土地供应量不多，所以后续的房价、地价基本可以稳步上涨，就像昌南一样。
但昌北各路段质量参差不齐，隐患较多。
根据新房供应量，我们把昌北划分为四大板块。
创新基地-沙河西区主要新盘包括汇之里，目前已进入最后的销售阶段。
高教园区 - 沙河东主要新盘包括即将开盘的梧桐星辰
东二旗-未来科学城东部，主要新盘有昌平国贤府，已开盘热销
昌平新城-即南邵板块，主力新盘建发观堂府即将开盘
然后 Cat 开始提问。
在这四个乐段中，你能找出最另类，与另外三个乐段气质不同的一个乐段吗？
那么现在我就来揭晓答案——
正是小妖精董尔奇。
为什么不一样呢？你看，其他三个街区都在昌平以西，离海淀更近。但它在昌平以东，离朝阳更近。
东二旗路段的精髓在于，你在昌平，心却在朝阳。
北京国线福曾制作过一幅宣传画来阐述区域关系。
他最依赖的是17号线，主要输出地铁线路有15号线到望京，10号线到国贸，6号线，1号线，亦庄。
在望京、国贸上班的人可能会经常考虑国贤大厦。
不过，对于在海淀区工作的人来说，国贤府不会优先考虑，因为从其他地区去海淀区更方便。
至于发展的话，说实话，东二旗的势头已经大不如前了。
东二期所在的这一大片区是未来科学城的东部望京房价未来发展，大家都知道未来科学城的东部是先开发的，现在已经成型了，没有什么期待。
而且从昌平的发展逻辑来看，昌平本身就知道抱大腿、与海淀紧密发展的逻辑，而且昌平西G6、G7交通便利，适合连片多点产业规模扩张，容易取得政绩。
昌平与朝阳交界处的发展，让朝阳受益了，但昌平受益的并不多。
而过去东二期房价的上涨也说明这个区域的潜力并不好。
但东尔奇的一个优势就是密度低，其产品可以让开发商有一定的“黑科技”发挥。
所以说东二旗的楼盘品质非常好，房源配比、户型、物业管理等各方面都比昌平其他区域要好。
东二旗的主要目标客户群最好是一对夫妻，一个在海淀工作，一个在朝阳工作，他们同样看重生活品质和房产品质。
而对于北京国贤府房产，购买时有三大弊端，也存在一些选房时可能没有注意到的隐患，详情可以添加微信maoduidui03进行咨询。
下一篇文章我们会说说昌北的板块潜力以及如何排名。
本周六，高教园区梧桐星辰、昌平新城建发观塘府将分别开展看房团报名。
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