从此，再没有“一线江边”了。
上海因水而生、因水而兴，两江之畔是上海近代金融、贸易、工业的发祥地，也是上海未来发展不可或缺的宝贵资源。
借鉴世界各国滨水区的先进经验，世界级滨水区是城市功能的聚集区、城市文化的主战场、公众活动的大舞台、生态文明的示范区、城市形象的展示区。
如同伦敦泰晤士河畔的华丽豪宅、巴黎塞纳河畔的典雅住宅、纽约哈德逊河畔的豪华公寓一样，上海黄浦江畔的豪华豪宅也成为富豪们追逐的梦想，这些滨江豪宅不仅是城市地标的象征，更是财富与品味的结晶。
但，
上海黄浦江一线滨江区域不再规划为居住用地。
如果你留意黄浦江两岸的规划，就会发现近十几年来批准的黄浦江两岸各街区规划中，并没有包含任何沿江居住用地。
比如去年刚刚批准的黄浦世博滨江规划，一线江景为文化、商业功能，后排为居住区（图中黄色）。
【黄浦世博滨江规划图】@是规划，不是谎言
比如，2021年批准的杨浦滨江规划中，一线规划居住用地（图中黄色）也在杨树浦路以北，一线滨江几乎全部是商业、写字楼。
【杨浦滨江南段规划图】@是规划，不是废话
再比如2019年徐汇滨江西岸金融城规划，一线滨江区域没有一个商住楼盘，几乎全是商业、办公、文化，唯一的商住区栖园也只能算是“二线”。
【西岸金融城效果图】@是规划，不是废话
所以，
上海黄浦江一线为何不再允许规划居住用地？
01
《一线河畔》，为何绝版了？
首先我们先给大家明确一下官方对于“一线滨江”的定义：从黄浦江到居住区之间，只有滨江绿地和市政道路，没有其他规划用地。
我来举个例子，让大家更直观一点：
下图是陆家嘴滨水区汤臣一号和中粮海景一号的土地利用规划图，可以看到它们与黄浦江之间只有绿地和富成路，没有其他土地，没有任何遮挡。
【小陆家嘴滨江住宅用地】@是规划，不是胡扯
前滩规划十几年前就制定了，九宫格内规划了一线滨江居住区，但从那以后，上海就没再批过一线滨江居住用地。
【前滩九方住宅用地】@是规划，不是胡扯
这意味着，上海一线滨江规划居住用地已“绝版”十余年。
后来很少见到的一线滨江豪宅，都是早前获批的规划，是历史的产物，也是购买滨江豪宅的最后机会。
我们对黄浦江两岸的规划用地进行了逐一梳理，可以非常明确的告诉大家：从杨浦大桥到徐浦大桥的22公里黄浦江核心区段，浦西一线沿江没有一块还未建设的规划商住用地。
也就是说，浦西未来不会再出现新的一线滨江房源了（就连栖园这样的“准一线”房源也少之又少）。
但，
浦东陆家嘴滨江还有它！！
那就是近期人气爆棚、认购率超500%、即将开盘的滨江凯旋门三期，它与黄浦江之间，仅隔着陆家嘴南滨江绿地：
【凯旋门与黄浦江的关系】@是规划，不是胡扯
比汤臣一品还要夸张，滨江凯旋门与黄浦江之间甚至没有一条马路，楼下就有一条黄浦江慢跑道，堪称“一线中的一线”之一。
【滨江凯旋门效果图】
普通江景房≠一线江边
你可能会问：一些非一线滨江住宅也能看到黄浦江景，为什么一定要“一线滨江”？为什么“一线滨江”最值钱？
1. 你现在可以看到这条河流并不意味着你将来也可以看到它。
随着城市的发展更新，你无法预测自己家与黄浦江之间的其他规划地块会发生什么变化。比如杨浦滨江的白台头在出售时，是一览无余的江景，但现在前方正在建设的160米高的中交上海总部基地，将视野完全遮挡。
再比如黄浦世博滨江的融创滨江一号院，其南面原本有一大片战略空白区，去年战略空白区开放后，规划为商业文化功能区，虽然还能看到黄浦江景观，但南面的商业文化建筑建成后，景观肯定会受到不同程度的遮挡。
【黄浦世博滨江战略空白地带已部分开放】@是规划，不是废话
“一线江边”是指你家和黄浦江之间没有其他规划用地，意味着没有变数，永远是“一线”。
2、真正无遮挡的“纯粹享受”，最近的距离，最宽的视野。
虽然部分非一线滨江住宅能看到江景，但还是会有些遮挡，而一线滨江住宅则是真正意义上的“纯享”，没有任何遮挡。而且“一线滨江”一定是所在区域距离黄浦江最近、视野最开阔、视觉体验最震撼的滨江凯旋门。
【项目实景俯瞰江景】
回到刚才的问题：
上海黄浦江一线为何不再允许规划居住用地？
1、按照“一江一湖”规划，黄浦江定位为国际化大都市发展水平的集中展示区。
说得更通俗些，就是上海向世界展示的“面孔”。各国领导人来上海，一定会到黄浦江两岸游览，甚至水上游览。他们对上海的第一印象，就是黄浦江两岸的风景。
显然上海滨江凯旋门房价，商业、办公、文化等公共建筑的幕墙肯定比住宅建筑的外墙美观，特别是公共建筑晚上可以亮灯，夜景也更好。
2、按照“一江一湖”规划，黄浦江需凸显“公共性”。
“一江一河”规划提出，“重点为更多人提供共享的滨江岸线，通过打造垂直绿楔加强滨江景观的生态渗透，提高视觉通透度。通过调整建筑布局，控制建筑宽度，最大程度减少对滨江景观的遮挡。”
连景观观赏权都要求放弃，更别说允许“私人享用”了。
但凯旋门这样的黄浦江一线豪华住宅，其实是对上海向世人展示的“私享”，对公共黄浦江景观的“私享”，对整个一线滨江公共空间的“私享”。
滨江凯旋门楼下就是黄浦江慢跑道，相当于把浦东整个24公里的黄浦江滨江绿地都当成了“自己的社区”。（社区与滨江绿地不相连）
【俯瞰河流的凯旋门实景】
随着城市规划理念的不断进步，上海未来在黄浦江边将不再有任何规划居住用地，这使得过去留下来的“珍珠”显得格外珍贵。
滨江凯旋门、汤臣一号都是二十多年前城市规划理念还不够成熟时期的产物，未来不会再有。如果新鸿基地产不抓紧时间做事，2024年不可能拥有陆家嘴核心地段最后一块一线滨江住宅地块，这可谓是“时间的馈赠”。
因此，这才是真正的、不可再生的“绝版”。
它不但是现在库存的“绝版”，而且是未来永远买不到的“绝版”。
从这个角度来说，“一线河滨”其实比市中心那些里弄式花园住宅更加稀缺。
02
一线江边，
品质上也存在差异。
事实上，即使是黄浦江沿岸，质量也存在差异。
因为这要看是黄浦江的哪一段。
陆家嘴滨江段无疑是黄浦江的顶流。
一直有人对陆家嘴提出质疑，前滩、北外滩、徐汇滨江等新兴区域的崛起，会不会撼动陆家嘴的地位？
从规划的角度来说，我们可以非常清楚地告诉你：
惯于。
因为在金融行业，有一条“金科玉律”：
哪里有交易所，哪里就是金融中心。
纵观全球城市的发展规律：伦敦的金融中心并没有被金丝雀码头的崛起所取代，纽约的华尔街并没有被哈德逊城市广场的崛起所取代，陆家嘴也不会被其他新兴产业的崛起所取代。
【环球城金融中心】@是计划，不是废话
金融业具有聚集效应，银行、保险、证券等产业链上的产业都会围绕交易所聚集，因此陆家嘴不可能成为新兴的金融中心。
陆家嘴是无可替代的。
事实上，陆家嘴还在升级。今年3月，上海自贸区陆家嘴管理局举办“2024陆家嘴金融城全球资管合伙人大会”，与宽力资本、施罗德资本等5家全球资管机构新签约，增强全球资源配置功能。上海从此又多了一个全球资管“合伙人”，陆家嘴金融城正在打造“最优生态”。
所以，没有必要担心未来陆家嘴的地位会不会受到动摇，没有必要担心。
陆家嘴滨江，
品质上也存在差异。
即便是陆家嘴一线滨江区域，也存在着差异：
陆家嘴南滨江优于北滨江。
一方面当然是因为南河滨比北河滨开发早了几十年，更加成熟；
另一方面，从居住舒适度上来说，南侧临江的房子客厅会朝南或者西南，肯定比朝北的客厅舒适。比如，江滨凯旋门大宅的客厅大多朝南或者西南，而江北侧的豪宅如九路、陆家嘴一号院等客厅则全部朝北上海滨江凯旋门房价，以欣赏江景。
在陆家嘴南滨江，
甚至还有排名来评比谁更优秀！
即便是在陆家嘴南滨江一线滨江，也存在着品质的差异。
凯旋门滨江项目所在的老白渡绿地被誉为“上海黄浦江最美港湾”，景观品质甚至超越了汤臣一号、中粮海景一号。
这可不是我们自己说的，小红书上的“最佳打卡点”就是明证。滨江凯旋门是陆家嘴南岸的一个凹岸，是观赏陆家嘴三栋建筑群的最佳位置。
【最佳观赏点】@来源：互联网
而且可以同时看到百年外滩和陆家嘴，两边历史与未来的碰撞，非常震撼，甚至往南可以看到义仓美术馆和南浦大桥，只有在这个湾区，才能有这样的视野看整个黄浦江。相比之下，汤臣一品和中粮海景一号只能比较清晰地看到外滩，却看不到身后的陆家嘴。
【河畔凯旋门景观爱好者】@是规划，不是胡扯
除了黄浦江风光，还有一个重点：文化遗产。
陆家嘴南滨水区老白渡绿地是浦东新区不可多得的具有文化底蕴的地段，是一条见证浦东新区发展的海岸线。
该段黄浦江绿地的核心是义仓美术馆及其滨水空间，义仓美术馆与滨江凯旋门紧密相连。
义仓美术馆的前身是煤炭仓库，滨江凯旋门的前身是煤场，这段生产海岸线为当时浦东新区的发展提供了源源不断的支持。
[2005年收购土地时河畔凯旋门的照片]
原有的“运煤通道”被改造成“文化创意长廊”，原有的“煤仓漏斗”被改造成黄浦江东岸首家滨水美术馆——义仓美术馆，昔日的工业滨水区被改造成新的市民滨水空间——义仓滨水公园，鲍勃·迪伦、扎哈·哈迪德、草间弥生等世界知名艺术家的艺术展都曾在此举办。
【义仓美术馆实景照片】
那时，煤炭是通过运煤通道从煤仓运送到煤场的；
如今，世界的潮流文化从义仓美术馆，穿过义仓滨水公园，到滨江凯旋门，传递着世界潮流文化。
【昔日的运煤通道，如今的文创长廊】
在这里，可以感受到同一空间中不同时间的交织与呼应，时光的流逝仿佛在陆家嘴滨江的每一寸土地上都留下了不同时代的印记，让人心潮澎湃。
全面的：
上海黄浦江一线滨江已无任何住宅用地规划，现有两岸一线滨江住宅用地基本已建成，但最核心的陆家嘴滨江仍有一颗滨江凯旋门的“遗珠”，实属无缘，能成为这最后作品的主人，何其幸运！
原创内容，抄袭必究
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