全国人大网公布了《中华人民共和国土地管理法和城市房地产管理法（修订草案）》。《土地管理法》（修订草案）将落实国土空间开发保护要求作为编制土地利用总体规划的原则，规定依法批准的国土空间规划是各类开发建设活动的基本依据。已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和城市总体规划。
关键点
01
集体经营性建设用地可以上市用于非农建设，政府组织实施的基础设施建设、公共事业建设、大型开发建设等六种情形可以征收集体土地。
城乡规划改革：亟待出台集体经营性建设用地规划许可制度。
02
可进行大规模开发的征地范围，仅限于土地利用总体规划确定的城镇建设用地面积，且不再实施“大规模开发”征地。
城乡规划修改：超出城市建设用地规划范围的大规模征地行为不再存在。
03
土地利用总体规划确定为工业、商业或者其他经营用途，并依法登记的集体建设用地，允许土地所有者以转让、出租的方式给单位或者个人使用，并签订书面合同。
城乡规划改革：盘活集体建设用地用于工商用途成为城乡规划的方向。
04
下放宅基地审批权限中华人民共和国房地产管理法，明确农村村民宅基地申请由乡（镇）人民政府审核批准，赋予农业农村主管部门相应宅基地监督管理和行政执法职责。
城乡规划变化：村庄规划中宅基地规划管理的变化，宅基地监督管理职能部门的变化。
05
规定依法批准的国土空间规划是各类开发建设活动的基本依据。已经制定国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和城市总体规划。
城乡规划变更：国土空间规划可以取代土地利用总体规划和城市总体规划。
06
任何单位和个人不得擅自占用永久基本农田或者改变其用途；国家重点建设项目选址确有困难避开永久基本农田，涉及农用地转用或者征用土地的，必须经国务院批准；禁止随意调整县、乡（镇）土地利用总体规划，规避永久基本农田转用或者征用土地的批准。
城乡规划改革：城乡规划建设不得触及永久基本农田。
土地管理法修正案（草案）
《土地管理法修正案（草案）》共29条，主要内容包括：
01
关于土地征用
一是缩小土地征收范围。
现行《土地管理法》规定，用于非农业建设的土地，必须是国有土地或者被征收为国有的原集体土地；明确政府因基础设施建设、公共事业、大型开发建设等六项原因需要用地的，可以征收集体土地。而大型开发可以征收的土地范围，仅限于土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围。此外，不再实施“大型开发”征地，为集体经营性建设用地入市留出了空间。（第十二、十四条）
二是规范征地程序。
市、县人民政府在申请征地前应当做好土地现状调查等前期工作，向被征地农村集体经济组织及其成员公开征求意见，组织开展社会稳定风险评估，与被征地所有者、使用人签订补偿安置协议，计算落实相关费用，确保足额支付，方可申请征地。对确实难以达成协议的，应当在申请征地时如实说明有关事实，以供审批机关参考。（第十六条）
三是完善合理规范多样化的被征地农民保障机制。
在总结试点经验的基础上，公平合理补偿、确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障是基本要求；明确征收农用地的土地补偿费和安置补助费标准由省、自治区、直辖市在制定发布本区综合地价时确定。本区综合地价的制定应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、安置人口、区位条件、供求关系和经济社会发展水平等因素。考虑到农村村民房屋补偿和被征地农民社会保障费用对被征地农民住房和长远生计的重要性，将两项费用单独列出，并明确征收农村村民房屋应当按照先补偿、后安置、改善居住条件的原则，尊重农村村民意愿，采取宅基地改建、提供安置房等方式，保障其居住权利，并将被征地农民纳入养老等相应社会保障制度。（第十七条）
02
论集体经营性建设用地入市
一是明确进入市场的条件。
对土地利用总体规划中确定为工业、商业或者其他经营性用地并依法登记的集体建设用地，允许土地所有者以转让或者出租的方式给其他组织或者个人使用，应当签订书面合同，明确双方土地供应、开工日期、使用期限、计划用途等权利义务；相关建设用地使用权的回收，按照双方签订的书面合同办理。（第二十、二十二条）
二是明确集体经营性建设用地入市后的管理办法。
为维护土地管理秩序，明确要求集体建设用地使用权人严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地；集体建设用地使用权的最高年限和登记，比照同一用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院自然资源主管部门制定。（第二十一条）
03
论宅地制度
一是完善宅基地权益保障办法。
根据乡村振兴的实际需要和各地宅基地现状，规定在人均土地较少、无法保证一户一宅的地区，允许县级人民政府在尊重农村村民意愿的基础上采取措施，保障农村村民实现有房可居的权利。（第十九条第二款）
二是完善宅基地管理制度。
下放宅基地审批权限，明确农村村民申请宅基地由乡（镇）人民政府审查批准，但涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续；贯彻落实深化党和国家机构改革精神，明确国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革管理工作，在宅基地监督管理和行政执法方面赋予农业农村主管部门相应职责。（第十九条第四款和第七款、第二十三条、第二十六条）
三是探索宅基地自愿、有偿退出机制。
农村村民进城务工，原则上允许其自愿退出宅基地，并依法给予补偿。（第十九条第六款）
04
其他变化
一是加强耕地特别是永久基本农田保护。
要求地方人民政府确保规划确定的本行政区域耕地数量不减少、质量不下降。明确永久基本农田必须在土地上实行保护，设立保护标志，纳入国家永久基本农田数据库严格管理，土地位置和范围由乡（镇）人民政府向社会公布；任何单位和个人不得占用永久基本农田或者擅自改变用途；国家重点建设项目选址确需避开永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准；禁止以随意调整县、乡（镇）土地利用总体规划等方式规避永久基本农田转用或者土地征收审批。（第七条至第十条、第十三条）
二是为“多规合一”预留空间。
把落实国土空间开发保护要求作为编制土地利用总体规划的原则，规定依法批准的国土空间规划是各类开发建设活动的基本依据。已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和城市总体规划。（第四条）
三是适当下放农用地转用审批权限。
根据现行法律法规，凡经省级人民政府批准的公路、管线项目和大型基础设施建设项目以及国务院批准的建设项目，农用地转用均须经国务院批准。为深化“放管服”改革，改善营商环境，需要在严格保护耕地特别是永久基本农田的前提下，适当下放农用地转用审批权限。草案规定，永久基本农田转为建设用地，须经国务院批准；其他原由国务院批准的情形，修改为“经国务院或者经国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准”。对于分批用地，由原规定“由原批准土地利用总体规划的部门批准”修改为“按照国务院规定，由原批准土地利用总体规划的部门或者其授权的部门批准。”（第十三条）
四是删除了省级人民政府批准征地须报国务院备案的规定。
现行法律规定，省、自治区、直辖市人民政府批准征收土地，须报国务院备案。草案删除了“并报国务院备案”的规定，主要是考虑到：按照“谁有权谁负责”的原则，征收决定事项由省级人民政府负责。备案取消后，更有利于压实地方责任。自然资源部拟通过巡视、用地审批监管平台等行政手段和技术手段，加强对地方政府的监管。（第十五条）
同时，根据土地管理实际经验，结合机构改革和财务管理体制的需要，对土地督察制度、部门名称、相关费用使用、部分法律责任条款等进行了修改。
此外，为配合《土地管理法》的修改，扫清集体经营性建设用地进入市场的法律障碍，《城市房地产管理法》第九条关于城市规划区内集体土地必须经征收转为国有土地后方可出让的规定进行了修改。《城市房地产管理法修正案（草案）》规定：“城市规划区内集体土地依法被征收转为国有土地后，国有土地使用权可以有偿出让，但法律另有规定的除外。”
《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》修正案（草案）
中华人民共和国土地管理法修正案（草案）
（1）增加一条，作为第六条：“国务院授权的机构监督管理省、自治区、直辖市人民政府和国务院指定的市人民政府的土地利用和管理工作。”
（二）将第十一条、第十二条合并为第十二条，修改为：“土地所有权、土地使用权登记，依照房地产登记法律、行政法规的规定执行。”
（三）将第十四条、第十五条合并为第十四条，修改为：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业。耕地承包期为三十年。草原承包期为三十年至五十年。林地承包期为三十年至七十年。耕地承包期届满，可以延长三十年；草原、林地承包期届满，依法相应延长。发包方与承包方应当依法订立承包合同，规定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护土地的义务，并按照合同约定的用途合理利用土地。农民承包经营土地的权利受法律保护。
“国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当依法订立承包合同，规定双方的权利和义务。土地承包经营期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人有保护土地的义务，并按照承包合同规定的用途合理利用土地。”
（四）第十九条改为第十八条，修改为：“土地利用总体规划按照以下原则编制：
“依法批准的国土空间规划是开展各类开发建设活动的基本依据。已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和城市总体规划。”
（五）将第二十九条改为第二十八条，第二款修改为：“县级以上人民政府统计机构、自然资源主管部门应当依法进行土地统计调查，定期发布土地统计数据。土地所有者或者使用者应当提供有关情况，不得提供不真实、不完整的统计资料，不得拒报、迟报统计资料。”
（六）将第三十一条改为第三十条，删除第二款中的“专项用于开垦新的耕地”。
（七）第三十三条改为第三十二条，修改为：“省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划，采取措施，确保本行政区域内耕地总量不减少、质量不下降。耕地总量减少的，由国务院责令限期组织复垦与减少的耕地数量和质量相当的耕地；耕地质量下降的，由国务院责令限期组织整改，由国务院自然资源主管部门会同农业农村主管部门检查验收。个别省、直辖市土地后备资源确有短缺，新增建设用地后新复垦耕地数量不足以补偿占用的耕地数量的，必须报请国务院批准减少耕地总量。限本行政区域内需垦荒地数量，并在其他地区垦荒土地。”
（八）第三十四条改为第三十三条，修改为：“国家实行永久基本农田保护制度。下列耕地应当按照土地利用总体规划划为永久基本农田，并严格保护：
“各省、自治区、直辖市划定的永久基本农田一般应当占本行政区域内耕地面积的百分之八十以上。具体比例由国务院根据各省、自治区、直辖市耕地实际情况另行规定。”
（九）增加一条，作为第三十四条：“永久基本农田的划定以乡（镇）为单位进行，由县级人民政府自然资源部门会同同级农业农村部门组织实施。
“永久基本农田应当实行地块化，设立保护标志，纳入国家永久基本农田数据库严格管理，用地位置、范围由乡（镇）人民政府向社会公布。”
（十）增加一条，作为第三十五条：“永久基本农田依法划定后，任何单位和个人不得占用或者擅自改变用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确有困难避开永久基本农田的，转为农用地或者征收土地，必须经国务院批准。
“禁止擅自调整县级土地利用总体规划、乡（镇）土地利用总体规划，规避永久基本农田转为农用地或者土地征收批准。”
（十一）将第三十七条改为第三十八条，删除该条第三款。
（12）删除第四十三条。
（十三）将第四十四条第二款、第三款修改为：“永久基本农田转为建设用地，应当经国务院批准。省、自治区、直辖市人民政府批准的公路、管线、大型基础设施项目或者国务院批准的建设项目，将农用地转为建设用地的，由国务院或者经国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。
“在土地利用总体规划确定的城市、村庄、镇建设用地规模范围内，实施规划的农用地转为建设用地，由原批准土地利用总体规划的部门或者其授权的部门按照土地利用年度计划和国务院规定分批批准。在批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。”
（十四）增加一条，作为第四十五条：“有下列情形之一，需要征收农民集体所有的土地的，可以依法征收：
“前款第五项规定的大规模开发，应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。”
（十五）将第四十五条改为第四十六条，将第二款中的“并报国务院备案”删去。
（十六）将第四十六条、第四十八条合并为第四十七条，修改为：“市、县人民政府申请征收土地，应当对被征收土地现状进行调查和社会稳定风险评估，将征收范围、土地现状、征收用途、补偿标准、安置办法和社会保障等情况向征收土地所在地的乡（镇）、村、村民小组公布，并听取被征收土地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利益相关方的意见。
被征收土地所有者、使用人应当在公告规定的期限内持房地产权属证书办理补偿登记。市、县人民政府应当组织有关部门与被征收土地所有者、使用人签订补偿安置协议，测算、落实相关费用，确保足额支付；对确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。
相关前期工作完成后，市、县人民政府方可提出征收土地的申请。
国家征收土地，应当依照法定程序批准，由县级以上地方人民政府公布实施。
（十七）第四十七条改为第四十八条，修改为：“征收土地，应当给予公平、合理的补偿，保证被征收农民原有的生活水平不降低，保障他们的长远生计。
征收土地应当依法足额、及时支付土地补偿费、安置补助费和农村村民房屋、地上附着物、青苗等补偿费，并安排被征收农民的社会保障费用。
征收农用地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市人民政府制定并公布本区综合地价。本区综合地价的制定应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、安置人口、区位条件、供求关系、经济社会发展水平等因素，并根据社会经济发展水平及时调整。
征收农村村民房屋，应当坚持先补偿、后搬迁、先改善的原则，尊重农村村民意愿中华人民共和国房地产管理法，通过宅基地重新安置、安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，保障村民的居住权和合法的房屋财产权。具体办法由省、自治区、直辖市规定。
“市、县人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老保险等社会保障体系。被征地农民社会保障费用主要用于补贴符合条件的被征地农民养老保险等社会保险费用。
征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗的补偿标准和被征地农民社会保障资金的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市规定。
（十八）删除第五十五条第二款中的“全部专门用于耕地建设”。
（十九）第六十二条修改为：“农村家庭只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
在人均土地较少、无法实现每户一房保障的地区，县级人民政府可以在充分尊重农村村民意愿的基础上采取措施，保证农村村民按照省、自治区、直辖市规定的标准实现一房一厅的权利。
农村村民建房必须符合乡（镇）土地利用总体规划，不得占用永久基本农田，应当尽量利用村内原有宅基地和空置土地。
农村宅基地使用权，由乡（镇）人民政府审查批准；涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理农用地转用批准手续。
农村村民出售、出租房屋的，不予批准申请宅基地。
国家鼓励进城落户的农村村民依法自愿、有偿退出宅基地。
国务院农业农村部门负责全国农村宅基地改革管理工作。”
（二十）将第六十三条修改为：“县级土地利用总体规划或者乡（镇）土地利用总体规划确定为工业、商业或者其他经营性用地，并依法登记的集体建设用地，土地所有者可以转让或者出租给单位或者个人使用，并签订书面合同，明确双方的土地供地、建设起步日期、使用期限、规划用途等权利和义务。
“依照前款规定取得的集体建设用地使用权可以转让、互换、赠与、抵押，但是法律、法规另有规定或者土地所有者与土地使用者签订的书面合同另有约定的除外。”
（21）将一条添加为第64条：“如果使用法律获得使用集体建筑土地的权利，则土地用户应严格按照整体土地使用计划中确定的目的而严格使用土地。
“任务，租赁，转让，交换，捐款，捐赠，捐赠和抵押的最高期限和注册应按照相同目的的国有建筑土地进行实施。该特定措施应由州议会自然资源部提出。”
（xxii）第65条更改为第66条，将一段添加为第三段：“收回集体建筑土地利用权，已分配，租赁，转让，交换，交换，捐款，捐赠，捐赠或抵押的款项应根据法律和法规另有规定的书面合同进行处理。”
（xxiii）第66条已更改为第67条，一段添加为第二段：“在县级或之上，主管农业和农村事务部在县一级或之上监督和检查法案，违反了违反农村霍姆斯特人管理的法律和法规，该法律对自然资源的规定应适用。”
（24）第70条已更改为第71条，并修改如下：“在县级或高于该县一级自然资源部的自然资源部在其监督和检查中发现，国家工作人员已承诺应根据法律予以惩罚的非法行为，应根据法律的授权来处理该法律的权威。
（XXV）第74条已更改为第75条，其中“土地行政部门”修改为“自然资源行政部门，农业和农村行政部门等，根据其职责”。
（xxvi）第77条已更改为第78条，“土地行政部门”被修改为“农业和农村行政部门”。
（xxvii）第81条已更改为第82条，并修改如下：“在其中使用共同拥有的农民土地的权利将非法转移到组织或个人中，供组织或个人使用，租赁，转移，交换，投资，投资，捐赠或抵押，在县层面上有效地限制了境内的自然资源政府范围内的自然资源政府范围内的阶段和范围的范围范围较高，并在范围内进行了限制，并在范围内进行了较高的阶段，并在范围内进行了较高的阶段，并在境内范围内的阶段和范围的范围。
（28）第82条被删除。
（xxix）第84条中的“土地行政部门”应修订，以阅读“自然资源行政部门，农业和农村行政部门”。
此外，相关条款中的“土地行政部门”已更改为“自然资源行政部门”，“基本农田”已更改为“永久基本农田”，“行政处罚”更改为“惩罚”。
该修正案应在（年/月/年）的日期生效。
“中华人民共和国的土地管理法”将相应地修改，文章编号将根据本修正案进行相应调整，并将重新出版。
修改中华人民共和国城市房地产管理法（草案）
第九条修改为：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，国有土地使用权可以有偿出让。但是，法律另有规定的除外。”
该修正案应在（年/月/年）的日期生效。
“中华人民共和国的城市房地产管理法”应相应修改，并根据该修正案重新出版。
