【窦店房产市场调查：非典型区域二手房价格下跌20%是什么感受？】
（文/马悦程）
窦店是房山区一个有名的村子，很多年前这里就以产红砖闻名窦店万科幸福汇二手房价，三十多年前北京多层住宅使用的红砖，很多都是来自窦店。以前开车走107国道，路过窦店，路两边都是砖窑的大烟囱。这是窦店的历史，也可以说窦店和北京房地产结下了不解之缘。
窦店地处北京西南部与河北省交界处，现从六环路到京港澳高速公路窦店出口仅数公里，便捷的交通缩短了窦店与北京市的距离。
正是交通的便利和利用高速公路的交通优势，给窦店带来了房地产发展的机会。 如果京港澳高速杜家坎收费站不堵车，四环内道路也畅通无阻的话，从窦店开车到六里桥只需要30分钟。
但是由于北京拥堵严重，无论何时何地。因此窦店的房地产项目并不多，虽然窦店有大片土地可供开发。比较知名的有万科幸福汇一期、万科幸福汇二期、天嘉园小区、汇金世界城等。还有一些大大小小的项目散落在窦店周边的村落中。万科幸福汇一期、万科幸福汇二期和天嘉园位于窦店镇核心区域，通过三个项目的对比分析，可以了解窦店房地产市场的基本情况。【万科幸福汇一期】
用地面积约7万平方米，总建筑面积约16万平方米，整体规划为5-15层纯板式观光电梯洋房，一梯两户。两房约80平方米，舒适三房约95-115平方米。
一位年轻朋友2013年买下了万科幸福汇一期，开盘价9000多元每平米，现在每个月房贷3000多元，负担不算大。而当时北京南五环附近的房价已经涨到1.5万元左右，对于搬来北京的人来说，只能再走远一点到六环外买房，甚至有的在河北燕郊、固安、香河等地买了房，而当时固安的房价在5000多元，相对而言窦店近万元的房价并不算便宜。
据朋友说，之所以在窦店买房，是因为这里的房价相对于北京其他地区来说比较便宜。当时并没有打算长期住在窦店，只是觉得在北京打拼了近十年，也应该在北京有一套房子。因为这位朋友一直在城里工作，所以就在城里租了一套小房子。他想着先占个房子，就像占个车牌号一样，以后换房子也方便。要是哪天有钱了窦店万科幸福汇二手房价，名额没了，那岂不是很难堪？
但随后发生的变化，让他不得不搬到窦店。一是他有了孩子，需要妈妈过来照顾，在城里租不起大房子。二是房价涨得太厉害，在城里换房子也不可能了。他不仅交不起首付，每个月的房款也付不起。于是，他只好在窦店定居。
万科幸福汇一期最高价格为3.2万多元/平米，目前已降至2.6万左右/平米，降价幅度接近20%。据了解，在房价最高的时候，虽然大家都认为未来房价可能还会更高，但并没有引发房价热潮。万科幸福汇一期高价期间，也只卖出了少量房源，对市场没有造成什么影响。【万科幸福汇二期老年公寓】
根据窦店区地理特征及环境，定位以养老社区为主要特色，利用“万科幸福广场”商业配套用地，建设130套60-80平米的老年公寓，规划建筑面积1.6万平米，公寓周边配套医疗服务站、心理咨询、老年学校、特色浴池、图书馆、健身房等设施，以及24小时叫车护理服务、送餐、果蔬超市等送货上门、缴费缴费等服务。
另一类“活力养老房”为试点产品，共计3-4栋楼。该产品户型设计更倾向于老年人的生理特征和居住需求，如配备电梯、防滑马桶等无障碍设计，以及专业医疗机构提供的远程体检监测设施。采用此模式一方面验证了老年群体对于这种消费模式的认可度和支付能力，另一方面也分担了“活力养老房”单一模式带来的风险。
万科汇二期有养老概念，更贴合市场需求。据小区朋友介绍，虽然小区养老设施不是很齐全，但小区内已经入住了不少老人，很多老人在照顾子女。小区内房价目前在2.7万元/平米左右，比最高价低了15%左右，实际成交价应该会更低。二期开盘价在1.5万元/平米左右，5年来房价涨幅约80%，相比北京其他区域房价，涨幅并不具优势。
【天嘉园社区】
田家园小区是窦店较早开发的小区，小区不大，但发展比较慢，建筑类型为六层板楼，首次推出是2000年，如今已经过去快20年了，还在开发建设中。绿化率达到40%，容积率只有1.25。田家园小区位于窦店最繁华的街道大窦路西侧，周边交通网络发达，紧邻京石高速窦店出口，从京石高速西三环六里桥到窦店出口只有20多公里。周边商业有上海华联超市、农贸市场、汇豪建材城、家居城，周边医院有良乡医院、房山中医院、窦店中心医院等，附近学校有窦店中心幼儿园、窦店中学、窦店中心小学。
天嘉园小区是典型的成熟老旧小区模板，不过建成时间不长，环境还比较好，物业收费按照经济适用房标准，比较适合中低收入人群的需求，目前房价在2.2万元/平方米左右，最高时曾达到2.8万元/平方米，降价幅度达到20%以上。
