深圳最有前景的价值板块前海，是否坚守不住了？
上个月，深圳前海管理局发布了最新的综合规划，将几块商业地块改建为二级住宅用地。
看看这两张控制规划图的对比，原来的红色变成了红黄紫三色混合，还增加了几块居住用地。
土地规划的变化意味着前海地区的住宅供应量将成倍增加，粗略统计至少将新增1.3万套住宅。
过去大家都看好前海，关键原因还是前海房产的稀缺性。
如今，前海的住房已不再是稀缺资源，这虽然符合深圳当前“房住不炒”的政策，但也动摇了大家对前海楼市未来的信心。
然而就在大家对前海楼市充满怀疑的时候，前海房价的表现却有些让人意外。
据乐友家最新发布的《今年1-4月深圳热门区域成交价格涨跌表》显示，前海区域二手房成交价格居然上涨了3%！
虽然涨幅不是很高，但对于前海来说，已经十分罕见。
毕竟前海区域的二手单价在12-15万元/平米左右，价格本来就高，在目前的市场环境下，想要实现一点上涨，实属不易。
这说明前海的房价还是很坚挺的，至少目前是这样。
一方面，住房供应增加，另一方面深圳前海房价，房价略有上涨。
前海楼市看上去很矛盾。
前海还有未来吗？
人们为何对前海持悲观态度？
看了很多粉丝朋友的留言，悲观的理由主要集中在两点；
1.行业落地缓慢，写字楼空置率高
2. 越来越多的住宅建筑
如果这两个因素发生在其他领域，我可能也会持悲观态度，但在前海深圳前海房价，这些都不是问题。
首先，写字楼空置率过高很大程度上是由于前海的配套设施尚未完善。
企业的成立也需要周边配套和人流的支持，现在前海人不多，和周边配套还没有完全配置好有很大关系。
此外，前海及周边地区尚无大型企业入驻，对周边没有辐射作用，也影响了整个前海地区的交通流量。
腾讯企鹅岛一旦投入使用，相信对前海、宝中、大铲湾都会起到很大的带动作用。
至于住宅供应的增加，我认为这不会对前海的价值产生很大的影响。
为什么？
因为深圳有很多很有价值的区域，不管是豪宅区还是工业区，都有很多的房地产项目。
比如香蜜湖、深圳湾、华侨城等区域，房价那么高，但是哪个区域房子少呢？
深圳几个典型的豪宅区：
香蜜湖区域二手房约50套房产；
深圳湾区域不大，二手楼盘项目大概有25个。
华侨城地区的就更多了，整个区域大概有70处二手房。
周边有科技园等工业区，二手房产约30套房产。
这些地区的房价那么高，但是哪个地区的房屋更少？哪个地区的房屋在房地产市场最差的时候都涨不上去？
所以，房地产项目的存在多不影响一个板块的价值，也不影响一个板块房价的上涨。
未来前海的知名度会越来越高，配套设施会越来越齐全，整个区域会越来越宜居，也会配备一些高端的产业。
这难道不是一个类似于深圳湾、香蜜湖的全新区域吗？
如果实在想不到，就拿前海旁边的宝中来举例吧，界面很新吗？环境好看吗？
未来的前海只会比宝中更好，不会更差！
在深圳，要看一个行业是否具有长期价值，必须看一件事：稀缺性。
一个区域内部如何规划其实并不重要，关键是它有没有其他所有区域所没有的特色。
前海是深圳的一个稀缺区域。
主要有两个缺点：
第一，地段稀缺。
前海位于深圳西部海岸线南端，与宝安、大铲湾等组成小圆形湾区，与珠江口西岸隔海相望。
虽然是由人工填海形成的，但这个湾区在深圳还是独一无二的。
深圳湾、蛇口、宝安沿海地区以及盐田等地均濒临大海，但这些地区沿海只是海岸，还没有形成内环型湾区地貌。
众所周知，全球范围内已经有不少湾区经济区的成功先例，湾区地形既是前海的罕见特征，也是经济发展的优势。
前海的另一个稀缺点是政策定位的稀缺。
前海的官方定位是深港现代服务业合作区，是深圳唯一的深港现代服务业合作区。
此外，政府还专门设立了相对独立的部门负责前海的管理——前海深港现代服务业合作区管理局。
这对于深圳的一个行业来说，是非常罕见的举动。
而且因为与香港相连，前海的开放程度肯定是走在深圳前列的。
这一切都告诉我们：
前海不仅仅是一个简单的新区，它还事关深圳先行示范区的创新成果、香港融入粤港澳大湾区等重大战略机遇。
前海的定位决定了深圳必须投入更多的资源和精力。
前海如果管理不好，可能意味着深圳这座城市已经没有活力了。
除非深圳衰落了，真的没有能力发展前海，否则深圳会继续支持前海的发展。
虽然长远来看前海值得期待，但前海内部也会出现分化。
目前前海内部分工已经比较明确：
桂湾主要集中于工业，主要配套集中在前湾；住宅主要集中在妈湾。
其中，桂湾工业区地块集中，住宅用地最少，现在仅有9个地块。
由于前湾地区很多地块为商业用地，因此住宅用地较少，仅有3块地块为住宅用地。
因此前湾、桂湾地区的房子相对稀缺，价值也更高。
近期土地规划修改后由商住用地转为住宅的地块均集中在前海妈湾，未来妈湾将有约38块住宅用地，约为前湾和桂湾住宅用地数量的4倍。
而且与桂湾、前湾相比，妈湾的配套还不够成熟。
未来妈湾的住宅竞争将是最激烈的，在挤压之下，房价上涨的难度肯定会大于桂湾、前湾。
当然妈湾地块也有很多具有良好潜力的项目，这些项目或将成为妈湾的标杆，与前湾、桂湾等地块竞争。
因此在前海，特别是妈湾买房，选择楼盘非常重要。
