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房地产企业在建设开发阶段的支出集中在前期土地平整、配套建设引进、路证、设计安装、贷款利息等方面，在会计上一般分为成本与费用两类支出。
1. 开发成本的收取和分配
（一）开发成本的次要明细项目
《财政部关于印发企业产品成本核算制度（试行）的通知》（财会[2013]17号）第二十六条规定，房地产企业一般设置征地拆迁补偿费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用、借款费用等成本项目。
建议在建立会计核算体系前先与成本预算部门、销售部门进行沟通，最好能保证各相关部门的会计核算准则一致，以保证后续项目结算对账工作的顺利进行。
（二）房地产开发商成本核算的特殊性
房地产开发周期较长，一般跨度为一年房地产企业会计核算流程，因此其成本核算的特点是按项目逐项核算投入成本，而非像其他企业一样按会计年度计算损益，其经营成果须待开发项目全面竣工验收并交付使用后，方可结转收益、确认成本、结转损益。
定期发生的与开发活动有关的成本支出，一般在“开发成本”科目中核算，并反映在资产负债表的“存货”栏中。
（三）房地产开发成本核算流程
（四）房地产企业开发产品成本核算对象的设置
首先，会计制定确定成本核算对象的三项原则：
《财政部关于印发成本会计制度的通知》（财会[2013]17号）第十三条规定，房地产企业产品成本核算对象一般按照开发项目、综合开发年限、考虑产品类型等确定。
独立性原则。对于一般开发项目，成本核算对象应当为各独立编制的设计预算或各独立施工图预算中所列的个别开发项目。
合并原则：地点相同、结构类型相同、起、竣工时间相近、由同一施工队伍施工的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。
划分原则：对于一些规模较大、期限较长的开发项目，可以按照开发项目的某些区域或部分来划分成本核算对象。
其次，国税函[2009]31号文件第二十六条规定了所得税计算成本对象的确定六项原则：
销售原则
分类收集原则
成本差异化原则
功能分化原则
差别定价原则
公平区分原则
（五）费用分摊方法
《国家税务总局关于印发《国家税务总局关于印发〈 ...
第二十九条 企业开发建造的产品应当按照制造成本法计量和核算。其中，开发产品应计入成本的费用是能够区分成本对象的直接费用和间接费用，应直接计入成本对象。不能区分负担对象的共同费用和间接费用，应当按照效益原则和配比原则，分配至各成本对象。具体分配方法可按照下列规定之一选择：
1、土地面积法按照已开工开发成本对象的土地面积与开发土地总面积的比例来分配资金。
2、建筑面积法是按照已开工开发成本对象的建筑面积与开发土地总建筑面积的比例进行分配。
3.直接成本法是按照当期各成本对象的直接开发成本所占比例房地产企业会计核算流程，分配当期某一成本对象的直接开发成本。
4、预算费用法是按照期间内某一成本对象的预算费用占该期间全部成本对象费用的比例来分配费用。
（六）具体成本项目的核算
1.“征地拆迁补偿费用”
房地产开发商发生的“征地拆迁补偿费用”，一般可在发生时按照土地出让合同或相关协议确定，但因规划审批等问题，难以一次性确定具体的费用承担对象（如建筑物）。
2.“前期工程费用”
房地产开发商产生的“前期工程费用”一般是在规划设计阶段，且大部分费用负担都是可以确定的。
3.“建筑安装工程费”
房地产开发过程中发生的建筑安装工程费用，应当根据不同的建筑方式，采用不同的会计方法核算。
4.“基础设施建设费”
5.“公共配套设施费”
6. 项目竣工及结转开发产品
项目竣工验收后，相关开发成本按照成本对象转入开发产品。
2. 开发间接费用及期间费用
1. 开发间接成本
开发间接费用与期间费用都是房地产企业的支出，其核算内容很相似，但又有本质的区别，财务人员对此都有清晰的认识。
开发间接费用是指房地产开发商在开发现场组织、管理开发产品而发生的各种费用。
此类费用实质上是房地产开发成本，但不能直接计入各类开发产品成本，因此应先将此类费用统一转入“开发间接费用”科目，然后按照适当的分摊标准，分摊计入各类开发产品成本。
管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用，属于期间费用，在发生的期间计入当期损益。期末转入“本年利润”科目的管理费用，结转后不得有余额。
房地产企业在开发建设房屋过程中所发生的全部间接费用，均应先通过“开发间接费用”一级账户进行明细核算，月末将当月发生的开发间接费用一次性全部转入“开发成本-开发间接费用”科目；之后按照一定的标准进行分摊，计入相关开发产品成本。
制定将间接成本分配至具体成本对象的方法：按照效益原则和配比原则
（二）期间费用
房地产开发企业的期间费用与其他企业大致相同，包括管理费用、销售费用及财务费用、税金及附加等，下面仅对部分具有行业特征的业务进行详细描述，一般业务则简单略过。
1. 预售费用
核算部分销售前相关费用，主要分为无法销售的样板房装修费用、售楼处建设及装修费用、其他费用。售楼处建设及装修费用分为两部分，售楼处建设部分是指房屋销售后需要拆除的临时售楼处的建筑费用，该部分费用计入销售费用。
例外：若会所、商场或住宅临时用作售楼处/样板间，其建设成本将反映在开发成本中，而不是在这里。
2、促销费用
销售相关媒体广告费、广告制作费、展位费及展位搭建费、户外发布费、墙绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费、宣传册印刷费等。
3.业务推广费用
企业开展业务促销活动支付的费用主要是指非通过媒体支付的广告费用，包括企业派发的印有企业标志的礼品、纪念品等。
4. 合约交易费
房地产开发商签订预售合同或销售合同时需要支付的交易费用，不包括代收代付的交易费用。还包括支付给交易中心的网上服务备案费。与房屋销售有关的证件费和支付给住房和城乡建设委员会的交易费用也计入此帐户。
5.销售代理费
房地产开发商委托中介公司销售所支付的费用一般有三种形式：
1）按服务期限计费
2）按交易金额计费
3）基本服务费+销售佣金（佣金）
根据新会计准则规定，按照房屋销售合同成交金额的一定比例计算支付的销售代理费用，应当作为“合同取得成本”处理。
