中国楼市是否存在泡沫？我想答案是显而易见的：一方面，易居研究院的统计数据显示，2019年，我国50个大中城市房价收入比远超过国际合理值，50个城市中仅有长沙相对合理；另一方面，中国楼市租售比普遍超过国际临界值。中国社科院城市研究所此前发布的房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》显示，中国楼市租售比普遍超过1：300，以厦门楼市为例，租售比高达1：1100，业主通过出租房产需要91.7年才能收回投资；此外，多个层面的数据显示，我国房屋总量或至少够20亿人居住。西南财经大学的研究数据进一步显示，全国城镇空置房屋高达6500万套，平均空置率已超过22%。三四线城市的空置率更高，很多已达到30%。
不容忽视的是，事实上，当前中国房地产市场的市值高达65万亿美元，超过了美国、欧洲和日本房地产的总和——60万亿美元。
这就是现实，但很多专家却对此视而不见，不仅不敢承认我国房地产市场存在泡沫，很多高级专家、教授甚至公然宣称“中国房地产市场没有泡沫”：
两年前经济学家黄有光公开评论“中国楼市不存在大的泡沫，房屋空置率也不高。如果房价存在较大的泡沫，那么房价持续上涨就会导致泡沫破裂”。
前不久，北京大学教授董志勇也直言，“任何时候都不要给中国的房地产市场抹黑，因为房地产市场依然是未来经济发展的重要支柱。他们有很多困难，但到目前为止我个人感觉，没有出现泡沫。”
无独有偶，著名经济学家张五常也曾不止一次地表示，“中国到处都是高楼大厦，你看看房价，钱从哪里来的？我觉得不是泡沫造成的，而是实际价值上涨了。”
这让我们想起了30年前的日本，当时日本政府和整个国民也对房地产泡沫视而不见，不仅全民疯狂投资买房，还以高房价为荣。但谁也没有想到，曾经让日本人引以为豪的房地产，最终却将日本经济拖入深渊，让“日本失去了20年”。
日本房地产泡沫是如何破裂的？
众所周知，上世纪90年代初，日本经历了史无前例的“房地产泡沫破灭”，导致日本楼市暴跌70%，日本经济陷入严重衰退，无数人从“千万富翁”变成了“负债累累的千万富翁”，数千万日本人失业、破产、无家可归。
当时日本民众对房地产投资也异常热情，随着房价上涨，不少日本民众投资炒房，最终演变成全日本民众向银行借钱买房的局面，房价再度被推高。据日本国土资源厅公布的数据，1989年，国土面积仅为美国4%的日本，土地市值却相当于美国总地价的4倍，东京银座大街的地价高达100万美元/平方米，东京的房价可以买下整个美国，这是真的。
楼市红火，各行各业都从中受益，日本经济异常繁荣，有数据显示，仅1988年一年，欧洲70%的奢侈品都是日本女性消费的。
在房地产市场最繁荣的时期，日本的房价虚高到令人震惊，一套70平米的房子要7000万日元，相当于500万元人民币。要知道，当时国内“万元户”很少日本泡沫经济后的房价，我国各大城市的房价也不过每平米1000到2000元人民币，一套500万元的房子对于大多数人来说都是一个天文数字。
李嘉诚曾说，任何行业，如果出现从众心理，过度开发，都会带来毁灭。日本房地产市场也未能逃脱这一“魔咒”——1985年形成的日本房地产泡沫，在三大原因的共同作用下，最终于1990年“破灭”：
第一，1985年日本泡沫经济后的房价，日本完成工业化、城镇化，数以万计的资金无处可去，当时日本多家银行鼓励富人买房投资，巨大的投资需求之下，日本房地产市场供给量大增，房地产泡沫开始累积；
第二，1985年，日德法英四国签署了广场协议，此后美元贬值，日元迅速升值，但日本却对危机浑然不知，继续向银行注入大量外汇，最后这些资金流入房地产市场，日本房价迅速飙升，不到一年时间上涨了53%。
第三，同样是在1985年，日本修改建筑法，鼓励拆除旧房重建新房，数以万计的高容量高层建筑拔地而起，日本房地产市场形成严重的“供大于求”局面，房地产泡沫进一步加深。
虽然日本在1990年紧急制定了《房地产融资总额规定》，开始严控房地产投资，但为时已晚，因为房地产泡沫已经严重膨胀。到1990年1月12日，日本股市暴跌70%，抛售潮随之而来。东京房价暴跌65%，一夜之间，许多日本人成了千万级的债务人。不堪重负，无数人跳楼自杀。有数据显示，1992年，东京的地价跌至繁荣时期的七分之一。至此，日本房地产泡沫终于破灭，房地产的“灾难”迅速蔓延到各行各业。银行、企业、个体经营户大量破产，经济加速下滑，一夜之间回到了解放前。
当年日本房价“崩盘”的时候，那些“没买”房子的人后来怎么样了？
正如伏尔泰所说，当雪崩发生时，没有一片雪花会觉得自己有责任。时代的一粒尘埃，落在人的头上就是一座山——日本房地产市场“崩盘”，那些没有买房的人现实中也未能幸免。毕竟经济在快速下滑，失业潮已经到来。虽然很多人成功避开了泡沫破灭，也没有贷款买房，也没有出现所谓的房地产资产大幅缩水。虽然日本很多地方的房价在1990年以后已经跌到极低的水平，但是那些没有买房的人依然没有勇气买房。最主要的原因是“房价崩盘”刺激了他们，他们无法预测房价未来的走势，又害怕买了房之后房价再次暴跌，所以很多人选择观望，宁愿租房。
无房者有幸加入租房大军
总体来说，“没买”房子的人是比较幸运的，虽然也受到了经济不景气的影响，但至少没有像那些投资炒房、拼了命的人那么惨。这些幸运的日本人大多选择租房，这样不仅让他们有地方住，还可以让他们不用太操心。
其实，日本政府也鼓励民众租房，为此制定了完善的住房补贴制度，员工租房可以获得一定的补贴，比如员工租房的价格不超过工资的20%，公司就会给予补贴。
此次事件之后，日本进入“低欲望社会”，人们的消费观念发生巨大变化，尤其是对房地产的看法更加理性。更重要的是，日本房地产泡沫破灭之后，他们领悟到了一个沿用至今的深刻道理：实体经济兴国，无论房地产对经济发展的拉动作用有多么强大，过度依赖最终都会变得不可靠，甚至适得其反。
专家担心日本目前的状况发生在我国
与文章开头部分专家“视泡沫为无物”不同，如今我国不少专家对当前的房地产市场“忧心忡忡”——更有良知的专家认为，现阶段我国房地产市场也存在着严重的泡沫。尤其是在房价收入比、房屋租售比等能够精准衡量房地产泡沫的数据摆在眼前的情况下，不少专家屡屡发出警告，劝告国家正视我国房地产与当年日本一模一样的“状况”：比如“全民炒房”；房地产市场的投资属性凌驾于居住属性之上；房屋严重过剩，但房价居高不下；房屋分配严重不均，极少数人拥有大量房屋，却不自住、不出租，空置积尘等等。
总而言之，很多专家认为，我们现在所经历的，和日本非常相似——在日本房地产市场“崩盘”之前，“这些现状”就在我国发生。其实，不只是专家们在“冒汗”，其实，我们很多人回想起中国房地产市场二三十年的发展历史，估计都会“冒汗”。毕竟，中国房地产市场已经繁荣了近四十年，房地产致富神话早已让人咂舌。
实干家曹德旺曾批评，房地产疯狂创富的时代应该彻底结束。从发达国家的经验看，一个国家的发展和崛起必须依靠实体经济，高科技和实体制造业才是强国之本。我们虽然有自己的国情，但也必须吸取其他国家惨痛的教训。房地产虽然能带来一时的繁荣，但毕竟不可持续。不仅如此，他还建议国家未来要“砍掉”房地产等不必要的投资，因为房地产挤压了太多信贷和劳动力资源，对消费、制造业等的挤压也是有目共睹的。
