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在公证实践中，我们经常看到房产证被登记为一方当事人的个人财产。对于这种登记为“个人所有”的房屋，公证实践中该如何处理？能否认定为登记人的个人财产？公证行业一直存在争议，如需要审查婚姻状况等。本文旨在从公证的角度对不动产单独所有权问题进行研究，并就如何在公证事务中处理此类问题提出笔者的看法。
一
独资经营的含义
追根溯源，需要明确独资所有权的含义。独资所有权在法律法规中没有出现，在法律教科书中也很少出现，因此不是一个严格意义上的法律概念。[1它主要作为不动产登记中的概念出现。2008年5月6日，住房和城乡建设部发布了《房屋登记簿管理试行办法》，该办法的附件《房屋登记簿内容说明》对“房屋登记簿和不动产证”的各项条款进行了详细的填写，其中一项是对共有情况的描述：记录共有或共同共有。若不是共有情况，则填写独资所有权；若是共有情况，则填写共有或共同共有。在备注栏中注明共有人和共同共有。这是“独资所有权”一词的首次出现。 2016年5月30日，国土资源部发布《不动产登记操作规范（试行）》，其中附件A.5规定了查询记录的格式：2.申请登记的不动产是夫妻共同所有还是独资所有？答：（请填写夫妻共同所有或独资所有）。3.申请登记的不动产是夫妻共同所有还是夫妻共同所有？答：（夫妻共同所有，填写“共有”或“共同所有”）。这是最新登记规定中出现的“独资”一词。
综上所述，我们可以看出，独占是不动产登记中的一个概念，就是说房屋登记时没有其他共有人，不存在共同所有或共同所有关系，房屋只登记在产权证上。但是要注意，在2008年住房和城乡建设部的《房屋登记簿管理试行办法》实施之前，房屋只登记在一人名下，房屋产权证上也只有一个登记人，但是产权证上并没有加盖“独占”字样。从登记的角度看，这种情况和在房屋产权证上加盖“独占”字样的情况没什么区别。我们有些公证人员认为，如果登记为独占房产，就可以认为是登记人一个人的房产。但即使登记在一人名下，如果不加“独有财产”字样，也不能排除夫妻共同财产，这种观点显然是不正确的，登记在一人名下，无论单独加四个字，法律含义都是完全一样的。
二
独资与共资关系
实践中，房屋登记在一人名下作为独有财产的关注点自然在于其与夫妻共同财产的关系，即房屋登记在一人名下，在产权上是否可以排除夫妻共同财产，以及登记人是否享有充分的处分权（出售、赠与、抵押等）。
对这一问题，有三种可能的观点：1、登记人是房产的唯一所有人。如果房屋登记为独有，则视为登记人的个人财产，在产权上排除夫妻共同所有，登记人是房产的唯一所有人。2、所有权与处分权分离。即区分对内和对外效力。从产权角度看，如果房屋是在婚姻关系存续期间取得的，且没有其他阻碍成为夫妻共同财产的障碍，虽然房产登记在一人名下，但仍视为夫妻共同财产。在离婚、继承等家庭内部法律关系中，未登记的一方仍是共同财产的所有人。但在外部法律关系中，登记人拥有充分的处分权。由于房产登记具有公示性和公信力，第三人通过查阅登记簿即可确定登记人是房产的所有人。登记人无需经过配偶同意的处分，即有效。3、夫妻共同所有无需在登记中体现。即认为夫妻共同所有财产，是依照婚姻法取得财产权的非法律行为，无需在登记中体现，虽然登记在一人名下，但已转化为夫妻共同财产，夫妻享有平等的处分权，如果登记房屋的一方擅自处分房屋，则视为无权处分该房屋。站在第三人的角度，不应仅通过房地产登记簿来确定房屋的所有权人，而应认真核查登记人的婚姻状况，婚姻是客观事实，具有可公示的特性，无需单独公开。
从公证角度看，对这一问题应持何种观点，需要综合考虑登记状况、司法实践、社会公众的普遍态度与情绪、法律逻辑等，并要符合公证本身的特点和规律，寻求合理性和平衡性。
从目前不动产登记的情况来看，由于国家法律并未规定是否要审查申请人的婚姻状况来确定其为个人财产还是夫妻共同财产，因此，不同地方采取了不同的登记模式，主要有以下三种：
1、严格审查模式：在此模式下，当地登记机构会要求申请人提供结婚证或者离婚证、未婚证等证明其申请的房产是否为婚姻期间所得，若为婚姻期间所得，则还会要求申请人配偶共同申请，或者填写财产协议，同意该房产归申请人单独所有。
2.形式审查模式：采用此模式的地方登记机构还会要求当事人提供结婚证或声明婚姻状况，并声明该房产属于个人财产，若回答是夫妻共同财产，也会被要求登记为夫妻共同财产。
3. 无审核模式：采用此模式的地方登记机构并不专门审核申请登记的房产是否为合法夫妻共同所有，仅根据登记事由文件及申请人的问询回复，将其登记为个人财产。甚至，即使夫妻双方提供结婚证，要求将房产认定为共同财产，也不被允许。
从司法实践来看，对于登记在一人名下的不动产，即使登记为个人财产，但如果该不动产是在婚姻关系存续期间取得的，且符合法定财产制规定的夫妻共同财产的条件，法院一般不会认定为登记人的共同财产，个人财产不被认定为夫妻共同财产。
从社会普遍角度看，由于夫妻共同住房登记在一人名下较为普遍，夫妻要求变更登记在双方名下的现象并不多见，因此，这种登记在一人名下、由一人独享的现象并不常见，房屋一般被认为是夫妻共同财产。
从目前不动产登记的现状来看，对于依据婚姻法法定财产制度形成的夫妻共同财产，尚无全国统一的标准纳入登记，很多地方对婚姻关系只进行形式审查，甚至不进行审查。甚至有房屋登记部门人士撰文，明确反对登记部门在登记时审查婚姻状况。[2]文中指出，“婚姻证不是财产权证明，不能作为享有具体财产权的依据”、“房屋登记审查申请人婚姻状况没有法律依据”。由于登记部门尚未将婚姻共同财产问题纳入登记审查范围，因此登记主要审查基于法律行为而发生的财产权变动。在这种情况下，如果登记为独占，则排除了未登记一方依据婚姻法法定财产制度取得共有财产权的权利。此举虽然有利于落实财产登记公开可信、保障交易秩序稳定，但对于保障配偶权益、维护家庭稳定而言，却明显不公平，不为司法判例和社会公众所认可，也不符合我国当前的实际情况。
因此，虽然房屋登记在一人名下，属于夫妻独有财产，但如果该房屋是在婚姻关系存续期间取得的，并不影响登记人的配偶依据婚姻法法定财产制度取得共同所有权，该房屋仍为夫妻共同财产，这是法律界普遍认同的观点。
上述三种可能的观点中，我们已经排除了第一种观点，那么，第二、第三种观点，我们该采纳哪一种呢？
第二种观点则区分了内部效果和外部效果，在离婚、继承等家庭领域，承认夫妻共同财产，但在交易流转领域，认为登记人拥有充分的处分权，交易对方只需要查阅登记簿就可以与对方进行交易，无需进一步考虑他们的婚姻关系。这种观点兼顾了家庭共同财产和交易秩序，维护了财产登记的公开性和可信性，在一定程度上具有合理性。最大的问题是，所有权和处分权的分离缺乏必要的法律和理论基础。如果承认夫妻共同财产权，那么夫妻双方都有平等的权利依据婚姻法对其进行处理。一方面承认财产权，另一方面否认其处分权缺乏依据。从法院判例来看，这种观点并未得到充分支持。例如，房屋登记一方将房屋出售，夫妻另一方以转让未经过对方同意为由，请求宣告转让无效，这是这方面的典型案例，也经常发生。法院一般认为，买受人可以通过善意取得制度取得房屋所有权。根据《最高人民法院关于实施〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定：夫妻双方协议出卖夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买，支付合理价款并办理产权登记手续，对方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。买受人无权处分该房产，买受人只有支付合理价款并完成产权过户后，才能取得该房产的所有权。如果只是签订了合同，但还未完成过户，夫妻一方主张过户无效，因为没有经过自己的同意，法院一般会认定合同有效，出卖人要承担违约责任。但如果买受人要求强制过户，法院不会支持。理由是房子是夫妻共同财产房地产所有权类型及其权能，双方都有权处分，如果一方不同意过户，法院不会支持。很显然，法院的判例并不完全认为不登记的一方就没有处分财产的权利。
那么，我们是否可以认为夫妻共同共有是不动产登记之外的一种常态化的物权形式呢？《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后生效；未经登记的，依照婚姻法的规定处理。因此，根据婚姻法的法定财产制度，婚姻关系存续期间取得的不动产属于夫妻共同财产，无需登记。因此，交易相对人应当意识到，除了登记之外，其还可能作为夫妻共同财产而存在。因此，在交易时，不应仅仅相信不动产登记簿，认为该人是权利人，而应进一步审视其婚姻关系。例如，实践中，一些金融机构在抵押不动产时，一般要求登记人的配偶签署抵押合同或共同共有人同意声明。这种说法看似有道理，但问题在于，结婚证不等同于财产权证，不能基于婚姻关系就认定该财产是夫妻共同财产。比如，如果房子登记在已婚的A名下，但房子是A婚前用个人财产购买的，或者A与配偶约定归A个人所有，或者A通过遗嘱赠与、继承等方式获得房子，赠与协议和遗嘱中明确写明归A个人所有。这些情况下，房子不会被视为夫妻共同财产，而是A的个人财产。查了房产登记簿和A的婚姻状况，发现A是已婚人士。但交易对方依然无法确定真正的财产权，因为至少有三种可能：1、房子是A与妻子的共同财产；2、上述财产成为A个人财产的情况，是A的个人财产； 3.甲与配偶有财产协议，约定该房屋为其配偶个人财产，则该房屋归甲配偶所有。[3]当相对人已尽到审慎审查义务时，仍不知所措。因此，在登记之外再要求婚姻状况审查，不仅增加了交易成本，而且现实意义不大，严重破坏了物权法，破坏了既定原则和登记的公开性和可信性，扰乱了交易秩序和安全。
造成这种困境的原因在于：一方面，现行不动产登记现状并未将婚姻法法定财产制度所形成的不动产共同所有纳入审查范围，导致不动产共同所有无法在登记中体现，成为常态；另一方面，理论界和司法实践开始普遍采用“事实财产权”的概念。在理论界，学者孙宪忠、常鹏高等共同提出了事实财产权的概念。[4]在司法实践中，形成了继承型事实财产权和受让型事实财产权。事实财产权又有物权、契约型事实财产权、约定型事实财产权三种类型[5]。事实财产权的概念既破坏了法定财产权原则，也破坏了财产权公示性原则。然而，我国的司法实践却不太注重法律逻辑的完整性和规范性，本文的目的不在于对这一问题进行过多的分析探讨或提出理论上的解决方案，而是着眼于当前形势下公证工作应该如何应对这一问题，探讨其应对方式。
三
公证实践中如何处理房屋唯一权问题
基于以上分析，我们大致可以得出以下几点结论：
1. 房屋登记为独占，不能视为登记人个人财产，登记为独占不能排除夫妻共同财产。 2. 房屋以登记一方名义与他人交易时，司法判例一般承认交易相对人。 3. 如果承认事实财产权理论，那么单纯通过查阅不动产登记簿、审查登记人的婚姻状况，是无法取得不动产财产权的。当发现所谓的事实财产权时，情况就更加复杂。
在公证实践中，在办理委托、继承、遗嘱、赠与、房屋买卖或抵押等合同公证以及抵押合同强制执行公证中，我们可能会遇到将房屋登记为个人财产的情况。在这些具体的公证事务中，房屋的权属如何认定、申请人需要提交哪些材料、认证流程如何、公证处审查的边界等都是我们需要解决的问题。公证处必须综合考虑法理、司法实践、社会大众的普遍态度，并结合公证的特点和规律以及社会对公证的普遍期待和要求，在公平与效率、安全与交易成本的平衡、家庭财产的稳定安全与交易的正常流转、实际权利人的保护以及不动产登记公示的公信力的维护等方面做出自己的解答。
这里特别要指出的是，司法判例对于公证工作有很大的借鉴价值，但公证思维与审判思维是有区别的，因为审判面对的是已经发生的事实，法院要解决的就是已经发生的纠纷，而对于已经发生的但可能存在瑕疵的法律行为，则没有改变的可能。但往往需要公证的法律行为，在尚未发生时，就会以公证的形式作出，公证具有对法律行为的支持和矫正功能，从而防止纠纷的发生。所以公证思维不同于审判思维。
下面，我就具体公证事宜中如何处理这一问题谈几点个人看法。
1.继承、遗嘱、离婚协议等。
在不涉及对外交易的领域，公证处应以家庭为重点，对于这种登记为个人财产的房屋，如果是在婚姻存续期间取得的，且没有其他个人财产的，那么就应该认定为夫妻共同财产。
需要注意的是，在继承案件中，有时为了办理方便，继承人甚至公证机构都有动机将个人所有的房屋解释为个人财产（继承人为一人时，手续和公证调查相对简单），实践中，若全体继承人一致同意该房产为登记人个人财产，则可视为夫妻共同财产。笔者认为，若申请人不能提供进一步作为个人财产的依据，如夫妻之间书面的财产协议，或单方赠与或遗嘱继承的证明，仅凭继承人一致同意就认定为个人财产并不适宜。
2、涉及房屋处置的委托
从委托的初衷上看，受托人通过委托人的授权取得委托书，关键在于授权，而非处置，因此公证机构不应过度考量委托人是否具有充分的处置权。房产证的初步推论应为委托人可以办理房屋处置公证。但由于委托书的存在，即在委托书中将房屋处置的充分权利授权给他人，且具有无限性，可以随意转让。委托已经异化了委托书，使“公证委托书”有证券化的倾向，如将委托书作为房产证，通过出售委托书达到“炒房”的目的，如将委托书作为担保手段。在这种特殊情况下，公证行业提高了审查标准和注意义务，要求公证机构对实体的处分权进行审查，同时还要审查房屋登记人的婚姻状况，避免在未经配偶同意的情况下进行处分。
但是不是应该这样理解，只要确定房子是夫妻共同所有，办理委托处分公证就必须夫妻双方同时在场？如果不能同时在场，就根本不能办理。我觉得不能一概而论，首先应该允许分开委托，比如夫妻不在一个城市，不能到同一个公证处办理。当然申请人声称夫妻分开委托，但公证处不一定能查证配偶是否委托。这种情况下，应该在委托书中写明，委托仅代表委托人个人意见。事实上，由于房子只登记在委托人名下，很多房屋登记部门办理交易时并不要求配偶在场，合同中也不要求配偶签字，有委托人亲自授权房地产所有权类型及其权能，受托人就可以完成交易。这种情况下，配偶不必作为委托书中的委托人，公证机构主要保护配偶对夫妻共同财产的平等处理权利，这种情况下，配偶不必亲自到公证处，公证机构采用视频、电话、邮件、微信等综合核实方式也应当可以接受，与配偶核实，确保其知情同意，确认其对夫妻主要财产的平等处理权利不受侵犯。
3.捐赠合同
由于赠与合同主要是家庭成员之间的赠与，且赠与不属于善意取得的情形，而公证的赠与合同具有不可撤销性，具有特殊的效力，因此在这种情况下，在利益保护上应该更加注重实际财产权。在赠与合同中，虽然财产登记在一方名下，为独有财产，但如果认定为夫妻共同财产，则必须夫妻双方在场才能进行赠与并公证，赠与必须本人亲自到场。这些都属于公证程序无法委托的公证事项，因此不适用其他不需要亲自到场的方式。
4.房屋买卖合同、抵押合同及相关强制执行公证及其他与房屋处分相关的法律行为
在该类公证中，公证处应尽量要求房产登记人的夫妻双方到场，一方面确认房产的归属，另一方面保护非登记人的财产权。当铺、信托公司等也注意到了夫妻共同财产的问题，即使房子登记为个人所有，也要求夫妻双方共同签订抵押合同。
但非登记方并不必然要作为合同主体出现，产权动态流转主要应依据《物权法》的规定，维护产权的公示性、可信性以及交易秩序。要求配偶一方表达意思，目的在于平衡动态交易与静态权利保护，保障夫妻双方平等处理家庭财产的权利。在此类公证中，对夫妻共同财产的审查被摒弃。但同时，如果合同仅以登记方的名义签订，合同本身依然有效，配偶可以以其他形式行使“平等处理权”，并不一定要以夫妻共同签订合同的形式进行。
因此，在特殊情况下，如果配偶无法到场，比如在外地、国外等，应允许公证处采用其他方式，如视频、电话、邮件等综合手段核实，确保配偶同意处分，也可以在配偶不在场的情况下进行公证。
这里，我想将不动产产权与股权、知识产权的情况做个对比。权利人的配偶虽然可以成为股权投资和知识产权收益的共同所有人，但不能成为股权、知识产权的共同所有人。知识产权方面，登记财产的一方不是权利人，股权、知识产权由权利人独立拥有，权利人拥有行使权利的全部权力。不动产产权方面，一般认为，未登记的一方也取得财产权。[6]因此，原则上股权、知识产权的处理应该参照不动产产权的处理，但要宽松一些，即使不审查夫妻关系，也不应认定为公证错误。
综上所述，公证机构应根据每项具体公证的特点制定应对方案，这是综合考量的结果，即便如此，法理和逻辑上的漏洞和矛盾也是不可避免的，它不是一成不变的，会随着社会的发展变化而调整，比如登记状态的变化、公民身份信息化程度的变化、婚姻财产协议公开制度的建立、公证机构核查调查手段的丰富和能力的提升等。这会有所改变，但如果财产登记不能准确反映实际权利状况的问题仍然存在，公证机构给出的答案可能永远是不完美的。
[1] 通过网上检索，以独占权为主题的期刊仅有一篇，王利达、赵文兵，《从公证视角看婚姻关系存续过程中不动产证上“独占权”的认定》，《中国公证》2013.1。可见独占权并不是法学界关注的问题，而是公证界独有的关注点。
[2] 朱正浩，“不能把婚姻关系和财产所有权关系混为一谈——浅谈房屋登记是否审查申请人婚姻状况”，《房地产管理》2012（5）
[3]例如，有些人认为，只要婚姻和家庭之外的第三方的利益不合适，应根据婚姻法的相关规定来确定所涉及的房地产的所有权，并且不合适地使用婚姻法的相关规定来确定房地产的所有权。”遗产，请参阅“民事审判参考”公共帐户，并参考Tang Ling诉Li Yingai和Tang Moumou继承争议案（北京第三号中级人民法院[2014年]中央民事法院第9467号民事判决号）
[4] Sun Xianzhong和Chang Pengao，“关于法律财产权利与事实财产权之间的区别”，法律研究杂志，2001年，（5）
[5] Tao Liqin和Chen Yongqiang，“对不动产权的应用和理论解释”，《现代法律评论》，2015年，（4）。
[6学者对此有不同的看法，在房地产中应有区别，而没有登记的配偶才能获得实际权利。 。
