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概括：
农村住宅房地产是我国6亿多农民的立身之本。近年来，由于我国的快速发展，许多农民开始进城务工，家乡的农村住房闲置。一些农民也想利用农村住房进行融资，但由于相关法律法规的限制，农村住宅房地产无法流通，只能成为农民手中的“死货”。但农村经济要发展，盘活农村住房刻不容缓。本文首先阐述了农村住宅房地产及流通的含义，然后介绍了国家及广东省出台的与农村房地产相关的相关政策法规，然后探讨了农村住宅房地产的估价方法及注意事项，最后结合实例研究了农村住宅房地产的估价方法。
关键字：
农村住宅转让抵押估价
农村房地产转让、抵押最新政策法规
年
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相关法规
2014
中共中央办公厅 国务院办公厅印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地市场化和宅基地制度改革试点工作意见的通知》（中办发[2014]71号）
二是建立农村集体经营性建设用地市场准入制度。针对农村集体经营性建设用地权能不完备，不能平等入市、同权同价，交易规则亟待完善的问题，需要完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地转让、出租、投资等权利；明确农村集体经营性建设用地入市范围和渠道；建立完善市场交易规则和服务监管制度。
三是改革完善农村宅基地制度。针对农民宅基地获得难、使用粗放、退出不畅的问题，完善宅基地权益保障和获得途径，探索以多种形式实施农民住房保障（分地区）；探索对历史原因造成的宅基地占用过多、一户多套等情况实行有偿使用；探索集体经济组织内进城农民宅基地自愿有偿退出或者转让；改革宅基地审批制度，充分发挥村民自治组织的民主管理作用。
2015
中办国办关于印发深化农村改革综合实施方案的通知（2015年31号）
宅基地制度改革的基本思路是：在保障农民依法取得宅基地使用权的基础上，改革完善农村宅基地制度，探索农民住房保障新机制，明确农民住房财产权界定房地产所有权类型及其权能，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，探索农民住房财产权抵押、担保、转让等有效途径。
2015
《国务院关于开展农村承包土地经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发[2015]45号）
农民住房产权设定抵押时，宅基地使用权须与房屋所有权一并抵押。按照党中央、国务院确定的宅基地制度改革试点工作部署，探索建立宅基地使用权有偿转让机制。依托相关主管部门，建立完善多层次网络化农村土地产权交易平台，建立“两权”抵押、转让、评估等专业化服务机制。
2016
关于完善农村土地所有权、承包权、经营权分置改革的意见
建立完善土地流转标准化管理制度。规范土地经营权流转交易行为，因地制宜加强农村产权交易市场建设，逐步实现农业县（市、区、旗）全覆盖。完善市场运行规范，提高服务水平，为流转双方提供信息发布、产权交易、法律咨询、权益评估、抵押融资等服务。加强流转合同管理，指导流转双方使用示范合同文本。完善工商资本租赁农用地监管和风险防范机制，严控准入门槛，确保土地经营权流转规范有序，更好地与城镇化进程和农村劳动力转移规模相适应，与农业科技进步和生产资料改良程度相适应，与农业社会化服务水平相适应。加强农村土地承包经营纠纷调解仲裁制度建设，完善基层农村土地承包调解机制，妥善化解土地承包经营纠纷，切实维护各类权利人的合法权益。
2016
中国银监会 国土资源部关于印发农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法的通知
在符合规划、用途管制、依法取得的前提下，以转让、出租、出资（入股）等方式进入市场的、符合入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以抵押。以农村集体经营性建设用地使用权抵押的，应当一并抵押土地上的建筑物。
前款所称入市条件，是指土地尚未入市但已依法完成不动产登记并持有权属证书，符合规划、环保等要求，具备开发利用基本条件，权属主体已履行集体土地资产决策程序并同意抵押，试点县（市、区）政府同意在实现抵押权时可以入市的；改革前已依法使用但尚未入市的农村集体经营性建设用地，已依法完成不动产登记并持有权属证书，并已履行入市手续、签订土地使用合同、按照有关规定办理变更登记手续的。
2017
集体建设用地建设租赁住房试点方案
乡镇集体经济组织可以自行开发经营，也可以通过合资、股权投资等方式建设、经营集体租赁住房。
按照当地自愿原则，在国务院有关部门批准的特大城市、特大城市和住房租赁市场发展试点城市中，确定租赁住房需求量大，乡镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力强的城市（首批包括北京、上海、辽宁沈阳、江苏南京、浙江杭州、安徽合肥、福建厦门、河南郑州、湖北武汉、广东广州、佛山、肇庆、四川成都）开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
广东省近年来出台的相关政策法规
2016
广东农村承包土地经营权和农户住房财产权抵押贷款试点实施方案
加大货币信贷政策支持和“两权”抵押贷款业务政策支持力度。支持金融机构稳妥有序参与试点。在满足现有农业再贷款政策条件的前提下，加大对试点地区法人金融机构农业再贷款支持力度，设立专项农业再贷款限额并根据试点情况逐步提高。完善农村信用体系建设，完善县域信用体系建设，加快农户信用信息采集和档案建设，开展信用宣传，优化改善农村金融生态环境，为金融机构开展业务创造良好条件。实行差别化政策，合理确定资本充足率、贷款分类等计算规则和激励政策，支持金融机构开展“两权”抵押贷款业务。建立“两权”抵押贷款专项统计制度。
自2014年《中共中央办公厅、国务院办公厅关于开展农村土地征收、集体经营性建设用地市场化和宅基地制度改革试点工作的通知》（中办发[2014]71号）发布以来，我国启动了农村不动产流转试点工作，试点工作促进了新农村建设，使农民手中的不动产由死财产变为活财产。
农村住宅房地产的含义及土地流转方式
农村房地产的含义
农村房地产是指农民和农村集体经济组织在集体土地上为生产、生活或者农村公益事业而建造的建筑物及其他附着物。
农村住宅房地产的含义
农村住房财产权是指对农村住房的所有权，是一束权利，可分解为占有权、收益权、处分权。农村住房土地使用权即宅基地使用权，是指农村农户或个人在建设农村住房时，对集体所有的土地占有和使用，用于建设住宅及其附属设施的权利。
居住用地是指已建成房屋的土地、已建成房屋的土地或决定用于建设房屋的土地，包括已建成房屋的土地、已建成房屋但因缺少屋顶而不再适合居住的土地和计划建设房屋的土地。包括建筑物的场地和附属于建筑物的空白场地，一般包括自然附属房、庭院、多年未用于耕种的生活用地和居室内的生产用地。
土地流转的含义及方式
土地流转是指土地使用权的转让。土地使用权流转的含义是拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
（1）购买和销售
买卖就是将农村房屋所有权进行转让，目前主要涉及的是闲置农村房屋的买卖。这里的买卖包括三种情况：第一是同一农村集体经济组织成员之间买卖；第二是不同农村集体经济组织成员之间买卖；第三是农民卖给城镇居民。根据我国法律，第三种情况是严格禁止的。根据《广东省农村宅基地管理办法（送审稿）》第四章第十七条规定，符合第十条宅基地“一户一室”申请条件的农村集体经济组织成员，经所在地（乡镇）镇人民政府（街道办事处）同意后，可以购买镇辖区内农村集体经济组织成员的房屋，取得相应的宅基地使用权。
（2）租赁
农民依法取得农村住房所有权后，在一定期限内将其出租给他人，从而获得一定的收入。在城中村、城郊地区，有大量农民将住房出租，这种住房以低廉的价格吸引了不少农民工、学生等。除了上述的短期出租，还有以租代售。由于中国法律严格禁止农民将农村住房卖给城镇居民，一些农民将住房长期出租给城镇居民，这种行为名为“租”，实为“买”。
（3）按揭
抵押是指债务人或第三人不转移对某项财产的占有，以该财产作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者拍卖、变卖的方式优先受偿。农民拥有的财产主要为农村住房，因此农民以自有住房作为贷款抵押的情况并不罕见。前些年，我国《物权法》第184条、《担保法》第37条明确规定宅基地使用权不得作为抵押，而《担保法》第36条规定我国房地产转让为“房随地、地随房”的规则，对宅基地使用权转让作出限制，这导致大部分金融机构对农村住房作为抵押非常谨慎，农村住房很难抵押。刚刚出台的《广东省农村承包土地经营权和农民住房财产权抵押贷款《担保法》试点实施方案》有望打破这一局面。在方案中，梅州市五华县、清远市连州市两个县（市）被国家确定为农民住房财产权抵押贷款试点地区。
其他转移方式还有继承、赠与、股权投资等，限于篇幅，这里就不详细阐述了。
农村住宅房地产抵押相关估值服务
房地产抵押贷款中估值服务的必要性
办理抵押贷款，需要合理确定房产价值。因为确定房产价值是金融机构确定贷款额度的前提条件之一，如果价值被高估，银行的贷款风险就会增加，如果被低估，又会损害农户的利益。因此，《广东省农村承包土地经营权和农民住房财产权抵押贷款试点实施方案》中也明确提到建立“两权”价值评估专业化服务机制。规范试点地区“两权”抵押价值评估制度。“两权”价值评估要以县为单位，乡镇、村集体经济组织参与，各试点县可制定“两权”价值评估管理办法。推动农村财产价值评估、法律咨询等中介组织发展。各试点县或试点所在的地级市可引入或推荐2至3家有资质的评估中介机构，合理确定农村土地产权价值。
农村房屋估价方法及注意事项
目前房地产估价常用的方法主要有三种：市场法、收益法、成本法。相较于城镇住宅，评估师必须注意农村住宅评估的特殊性。下面将根据三种常用的评估方法，探讨农村住宅的评估服务。
方法一：比较法
适用范围：
房屋所在区域同类房产市场活跃，市场上有多起类似的农村住宅交易案例。
基本思想：
选取一定数量的可比样本，与评估对象进行比较，根据两者之间的交易条件、市场条件、区位条件、权益条件、物理条件等因素的差异，对可比样本的近期交易价格进行调整，得出评估对象的价值或价格。
笔记：
当房屋所在区域同一市场的交易案例很少或者没有时，不能采用市场法。
由于农村宅基地没有法定的剩余使用年限，因此在修订土地使用年限时，应当按照建筑物剩余使用年限短的原则，确定农村宅基地剩余使用年限。
方法二：收入法
使用范围：
如果房子位于城中村或者城市边缘地区，出租情况比较多，而且房子有收入的话，可以选择收益法。
基本思想：
收益法是通过预测评估对象的未来收入，利用收益率或资本化率和收益乘数将未来收入折算为价值，得出评估对象的价值或价格的方法。
笔记：
（1）收益法不适用于租赁案例较少的地区
（2）确定折现率时要谨慎。
（3）由于农村宅基地没有法定的剩余使用年限，因此在确定土地剩余使用年限时，应当按照较短的原则确定农村宅基地剩余使用年限，即以建筑物剩余使用年限为准。
（4）租赁期间的租金应当确定为合同约定的租金，租赁期外的租金应当确定为客观租金。
方法三：成本法
使用范围：
当房屋所在区域交易市场不活跃，且房屋没有收益时，可以采用这种方法。
基本思想：
成本法是在评估时点计量被评估对象的重置成本或重建成本和折旧，并从重置成本或重建成本中扣除折旧，得出被评估对象的价值或价格的方法。
房地产估价采用成本法。在有集体土地基准地价的地方，如佛山市南海区，土地征用成本可采用基准地价修正法估算。建筑物成本可参考当地的工程造价资料。
计算公式：
房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费+投资利息+销售成本+成本利润+销售税
笔记：
这种方法可能会导致创收资产的估值过低。
农村住宅房地产估值困难
《物权法》规定宅基地使用权是一项社会福利权，是集体成员享有的一项福利保障。宅基地无偿分配的初衷是为了满足集体经济组织成员生存、生活的基本需要。宅基地使用权在流转中受到诸多限制，宅基地流转必须满足一定的条件，如流转人拥有两处以上宅基地、房屋的，流转范围必须在集体范围内流转、流转行为须经集体组织同意。因此，农村住宅房地产不能像国有建设用地那样随意流转。
在估价过程中，农村不动产流转范围相对较窄，影响了流转的活跃度，同时买卖案例相对较少，且公开性不强，收集相关买卖案例难度较大，使用比较法进行估价存在较大困难。
关于农村住宅房地产估价的思考
1.收益法
收益法是房地产估价常用的估价方法。虽然目前宅基地转让受到限制，不能自由买卖，但宅基地上的房子在一定条件下是可以出租的，特别是在农村地区，宅基地上的房子出租用于加工、办公、商业和居住等用途。因此，在获取相关农村房地产出租案例时，可以采用收益法进行估价。收益法的基本思想是预测房产在价值点的净收入和未来几年的净收入，然后用收益率将其折算到价值点并加在一起，得到房产的价值。
2.成本法
成本法是在估价时测算估价对象的重置成本或重建成本和折旧，从重置成本或重建成本中减去折旧，得出估价对象的价值或价格的方法。目前房地产所有权类型及其权能，除城乡结合部的农村房地产外，大多数农村房地产为自住性质，在没有出售或出租的情况下，只能采用成本法进行估价。
农房宅基地是无偿取得的，土地投入成本仅包括土地平整等土地开发费用、铺设地下水电管线的初期费用加上按重置成本法得出的建筑物重置成本减去建筑物折旧费用。
总结
农村住宅不动产转让抵押价值评估是估价行业中比较新的领域，缺乏前人的经验，注定在实践过程中充满坎坷与起伏。但与此同时，也充满前景，毕竟农村住房是6亿农民的生存基础。希望估价师和专业人士在实践中积累更多经验，在探索中成长，把农村住宅不动产转让抵押价值评估工作做得更好。（国测广州吴友莲徐俊）
参考
[1] 邹新元. 农村住宅不动产流转法律制度研究[D]. 中山大学. 2008: 1.
[2] 邹秀云. 常用房地产估价方法研究及应用[J]. 金融圈. 2016
