知识城里曾经的热门项目万科幸福域、保利时光年、龙湖双龙元筑，如今都已成老将，把新生代的人气奉献给了年轻人才。
时代印记、盛隆学府上城、星辉城三个项目，也是最受读者欢迎的项目。怎么买？怎么选？选哪家好？今天辣椒的这篇文章，就用心的告诉你答案。
01
我们先来梳理一下知识城的发展架构：
整个知识城分为南启动区和北启动区。
南部区域以企业办公、住宅、产城融合为主，沿湖经济带发展，以研发、科技、新能源为主，凤凰湖周边小区价格最高，时代天韵为标杆项目，九龙湖尚未成熟。
北区发展较晚，环境没有南起步区那么优美，正处于开发阶段，到处都在开发建设，路上有很多大货车、混凝土车，这也是一个城市发展初期的一个体现。
北区是一座制造业城市，不是居住，而是生产和研究。主要从事创新科技产业，如：Cansemi、BeiGene、Carl Zeiss、宝洁、半导体、InnoCare Pharmaceuticals 等生物医药、半导体、芯片产业。整个知识城注册的公司有 1691 家。今天又去参观了，给我的感觉是一座正在慢慢崛起的大城市。可惜没有带无人机。见下图。
从创税能力上看，知识城尚处于培育期，部分项目建设期进项税抵扣较多，产生的税收并不多。房地产行业仍是扛起“赚钱”大旗的行业，20年来占比超过30%，一旦其他行业入驻开工，每年的产出绝对非常可观。
知识城是国家级城市，不只是黄埔辖区，知识城的师资力量和教育水平远超其老大哥科学城，目前已有广州市第二中学、广州市实验中学、华府中学等学校入驻。
科教创新城去年开工建设，引进广州大学黄埔研究院、广东外语外贸大学黄埔研究院、西安电子科技大学研究院等13家科研院所，力争打造全国产教融合示范基地。比如知识城里的航空轮胎动力大科学装置，通常有1000到2000名科研人员过来。大科学可以称为卫星发射基地，中科院直属科研机构在这个领域的科学投入基本已经到天花板了。
一个地区要吸引人才，必须有足够的实力和资本，黄埔在这方面的投入，不仅为黄埔创造了产值，也为国家做出了贡献。
另外，我发现知识城第一家五星级酒店已经开业了，俯瞰凤凰湖的酒店价格在800-2000一晚，与珠江新城的江景酒店不相上下。一个街区有一家五星级酒店，证明有消费群体，五星级酒店是一个城市的客厅，是政绩的体现，市级活动、接待贵宾、商务接待等，只有到五星级酒店才能安全、隆重。也证明知识城有足够的群体带动这个五星级酒店。
02
时代的标志
时代印象自2020年1月开售以来，只剩下最后两栋楼，位于知识城最北端虹卫地铁口300米处，地理位置其实是白云、从化、黄埔三地交界处，就连隔壁从化的时代印象，也打着知识城北的口号宣传。
出售2至4房户型，面积72至110平米，小区集合安置房、商品房、写字楼、商场等综合项目，上次开盘价2.8万左右，这次开盘单价2.4至2.5万，含装修包1500/平米，需要加到首付里，另外公寓还捆绑车位，所以需要付更高的首付。
因为位于白云区交界，吸引了不少广州大道北的人来买房自住，京西南方医院，同和，永泰，嘉禾望岗......如果想在白云区找一套均价2.5万的房子，基本很难，白云四镇都在2.8万以上，又没有地铁，又没有学区，附近市容貌差，钟落潭保利龙悦公馆均价2.8万，周边绿化好，银基价格2.4~2.5万，比白云四镇高多了！
保利龙悦公馆
整个知识城北区就只有时代印记一个地产项目，而且时代印记的价值其实比知识城南区还要低，在6000元每平米左右。
2020年年中万科、保利均价2.5万，印记在1.9万左右；2021年年初万科、保利均价3万，印记在2.4万左右。无论知识城南区房价怎么涨，都不会被遗忘，会跟随知识城南区的楼盘项目。
目前幸福峪一期均价3.8万元/平米，银基应该能卖到3.2万元，不过新房有溢价空间，如果降价3000元/平米，即便以2.9万元的单价卖，似乎也还可以接受。
但因为限价，得在2.4~2.5万；那么，这个价格是不是很诱人呢？一套88平米的三房，折价2.45万/m²，总价居然215万！总价优势肯定占了，后面会有三套房产首付比例的对比。
升龙大学上城校区
位于塘村地铁站入口的盛隆也是城市更新的大佬，这个项目和银基、星汇城不一样，主打改善型群体，户型只有96、130、135平米三种，两电梯四户，房源配比不高，最小户型96平米，如果要110、120平米的户型，这里没有，如果要七八十平米的小三房，这里也没有。
130平米、135平米够改善吗？我们接的大多是幸福峪的业主和科学城刚装修的业主。幸福峪因为户型小，早期买了七八十平米两三房的业主，现在房价涨了，他们有足够的资金支持在附近买改善房。
小区内有两所小学和两所中学，华南师范大学附属中学就在楼边，这所学校并不是名校，老师都是从外面聘请的，是华南师范大学主校区搬迁过来的。
据悉，盛龙中学正在与华府洽谈，但具体细节不详，据说高中会就近在学校招生。
封顶价格是28700元/平米，在这个价格下，我们不确定该中学是否有足够的成本引进华府。
因为楼盘很大，大概有1.5万户，开发商还在小区里建了几栋商业楼和商场，商场的标准据说是万达、大悦城的水平，如果能达到的话，知识城南区也要热闹起来了。
星城
星汇城TOD建于真龙地铁站之上，是城轨与地铁的轨道交汇处，与品秀星月、星月山畔、品秀星途一样，地下二层为地铁站点。
该项目目标客户为首次置业的年轻人，主要以81-105平米的小户型为主，90平米以下限价26221元/平米，90平米以上限价27259元/平米，以未完工状态交付。
比时代广场和盛隆方便，尤其适合在天河或者黄埔上班的上班族。从盛隆和时代广场到天河，需要坐几站到真隆再换乘21号线。
21号线是直达天河的地铁线，镇龙刚好是快线站，不用转车，如果住在星汇城，下楼坐快线地铁就可以上班。
离科学城很近，4站地铁，可以满足科学城遗留的急需，作为首套过渡房，是个不错的选择。
该物业自有小学，但具体是哪一所还不确定。不过，越秀集团作为专业教育集团，也有自己的幼儿园。
星汇城被大家诟病的地方就是离增城太近，相比附近的裕熙世家，它的价格在2.5万到2.7万一平米，而且是增城楼盘，离地铁也不近，也没有学校。
这一对比，玉熙家可以说是被打得很惨了，没有硬实力，又不愿意降价。
玉溪家族
03
比较首付情况
时代标：24500/m²，88平米，总价215.6万
30%首付：65万 装修费1500/m²=13.2万 车位费：约15万
首付总额：932000
盛龙学府上城：28700/m²，96平米，总价275.6万
30%首付：83万毛坯房，不确定是否捆绑装修
总首付：83万
130平米，总价373.1万
30% 首付总额：112万
星辉城：27259/m²，94平米（未来最小面积94平米），总价256.2万
30%首付：76.8万毛坯房，配越秀装修标准1000/平米（不捆绑）
总首付：76.8万
这样算下来，总价越低，首付就越高。时代计算得很合理，愿意遵守价格限制，但你的首付会很高！
盛隆作为房屋改善项目，对于有急切需求的人来说选择有限，3房面积不够实用，4房总价又太高，如果有预算，绝对可以在科学城买房。
不同的地产项目属于不同的群体，且两者之间的维度不同。
04
每个物业适合的群体不同，尽量在有价值的地段选择自己喜欢的物业，知识城的真正价值还未体现出来，现在属于一个刚满18岁的成年人，等你30岁，正是风华正茂广州白云区龙归房价，大有可为，这才是它真正的魅力。
广州70-90万首付没什么好选择，在限购政策已经放宽到无限制的白云区人和、龙归、钟落潭、江高镇等地，均价已经3万了。番禺南区汽车城和亚运城的距离你能接受吗？前文提到的时代云，传闻价格3.5-3.8万，为什么？就因为是临空经济区，没地铁没学校，周边空旷，就应该比旁边动辄1万元/平的二手价还高吗？
拉蛟的看法是，用基本需求的思维会误解知识城的价值，它与珍珠城的差距是事实。
城市里不同的产业会分布在不同的区域，99.999%在诸城工作的人买不起诸城的房子，只能去远一点的地方买房，他们天天去诸城挣钱，天天在知识城工作的人，没有理由天天去诸城吧？他们也会觉得诸城远。
换个角度看，程序员在知识城找不到工作，医药制造业在诸城也找不到工作，但这并不意味着程序员的工资就一定比制造业高。
医药、芯片、新能源、半导体等制造业都是热点行业。
你知道！产业能直接影响房价。比如趋势下的产业——华为成就了松山湖，阿里巴巴成就了杭州……
我建了银基、盛隆、星汇城的讨论群，可以加我微信进群广州白云区龙归房价，买房有疑问也可以找辣椒聊。
