上海这个区域负面信息很多，那房价为何还是这么贵？
如果让你花500多万去住“村子”，你愿意吗？
01
都说浦东新区曹路镇丑闻不断，但是高房价挡不住，曹路的房价比新五城还贵啊！
而且曹路地块4.8万元/平方米的均价，超过了同样是上海六大安置房基地的顾村（4.5万元/平方米）、江桥（4.7万元/平方米）、泗泾（4.7万元/平方米）。
同在9号线上，但曹路新房价格5.15万元/平米，比泗泾贵了好几千元，一套房子要500多万，不便宜啊！
曹路小区的房价也比社北、徐泾北、松江南、惠南、河沙航城、浦江安置区等小区高出不少。
不过，也有网友调侃称，曹路的实际配套和居住环境，就只是“村子”级别。
那么，你愿意花500多万住进“村里”吗？值得吗？
草鲁的生存环境确实有很多值得诟病的地方。
不可否认，曹路存在不少NIMBY设施。
地铁站外就有一大片天长公墓。这样的“地铁覆盖项目”在上海应该不多见：
此外，曹路以东郊区还有固体废物处理厂、炼油厂、殡仪馆、垃圾处理场等：
浦航石油
烟气处理厂
曹路镇中心虽然繁华，但外面却是一片荒野：
曹路很大，三分之一以上的面积都是村庄和田地，所以给人的感觉就是配套设施不集中，显得有些荒凉。
由于起点低、定位低，曹路长期以来未获得太多的资源配置，因此发展缓慢，配套设施不够完善。
曹路站的地铁9号线2017年底才开通，开通时间非常晚，比泗泾、浦江、顾村、江桥站晚了好几年。
直到地铁开通之后，曹路才开始驶入发展的快车道。
因此，曹路镇的城镇化进程较慢，城镇化率较低。
宝龙城市广场是曹路首个商业综合体，这里的家乐福也是前几年曹路唯一的大型超市。
在金桥拉拉宝建成之前，宝龙广场是金桥打工者经常聚集的地方。
然而，随着金桥商业、曹路新商业的崛起，宝龙却走向了下坡路，目前已濒临破产：
目前已被恒悦融信广场和新开业的招商花园城取代。
招商花园城去年11月底开业，开业以来人气爆棚，改变了曹路的商业格局。
现在曹路镇的医院已经够多了，但遗憾的是没有一家三级医院，所以人们看病还是要走很远。
由于建设缓慢，三级甲级医院长征医院十几年来一直未能竣工。
曹路的学区暂时还未体现，新引入的曹路第一小学和浦东模范中学也尚未评级。
02
事实上，曹路的情况只是浦东很多地区的缩影。
整个浦东的房价都很贵。
毕竟曹路背靠金桥城市副中心。
通用汽车、华为科技、泰达集团、欧姆龙等众多行业巨头聚集于此。
有产业的地方就有购买力，这为曹路的房价提供了一定的支撑。
这也说明浦东的发展逻辑是，产业走到哪里，购买力就走到哪里，房价就上涨。
浦东的工业林立，导致生活设施分布比较分散，企业难以形成聚集效应，进而影响人气。
不只是曹路，像唐镇、周浦、浦锦这些偏远郊区也一样，浦东很多城乡结合部的房价都很高。
还有玉桥，挡不住高压线和垃圾焚烧厂，房价能涨到10万。
需要住房的人有钱却不能在浦东买到好房子，凸显了浦东居民买房的困难。
在地铁未开通之前，曹路这边的交通并不太方便，很多购房者不愿意过来，根本就看不上这里。
不过，高速公路的开通在一定程度上改变了这一困境。
9号线含金量非常高，把世纪大道、金桥工业人群的购买力带到了曹路。
但曹路9号线的可达性不如隔壁唐镇2号线，也有曹路自身配套、邻避设施、动迁定位等原因。
草麓始终没有像唐镇那样的影响力，存在感比较低。
过去人们说曹路在浦东的东北角，在城市的边缘。
但只要你在浦东，你就会有发展的机会，只是时间的问题。
于是经过多年的坎坷和起伏，曹鲁开始慢慢寻找出路。
除9号线外，曹路以北正在建设的崇明线，连接12号线和9号线；而金海路也正在快速改造：
未来将建设沪通铁路二期曹路站，直通浦东枢纽、宝山高铁站，远期还将修建曹沣线。
这些都会改变草路各个角角落落的位置。
所以曹路的房价高看来是有原因的！
03
虽然目前有一波利好规划，但是我们并不建议在曹路地区进行投资。
曹路的房价已经很高了，再涨的话，客人就会被赶走。
这个地区没有下游产业，无法形成完整的替代链，所以购买力在这里被切断。
而由于板块本身的原因，曹路本轮房价上涨幅度有限。
此波行情，上海外环以外区域普遍上涨40%以上，曹路仅上涨20%以上。
中弘家园、星松家园、滨江城市花园、新纳家园等小区价格仅上涨28%，表现并不算亮眼。
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曹路的房价并没有涨多少，但跌的时候，跌幅也很大，而且不坚挺。
如今，上述小区的成交价格均已跌破2017年水平，七年的涨幅被抹去！
可以说，在曹路买房，是资产的错配。
目前浦东最耐跌、最值钱的板块在哪里?或许，周康、三林板块依然值得我们关注。
草麓本来有机会加入唐镇的行列，但遗憾的是没有抓住机会。
曹路新城中心原承担着金桥功能区行政、文化、信息中心的角色，是金桥的“心脏”。
但随着金桥城市副中心地位的确立，曹路的功能地位发生了变化，其发展也受到了影响。
这也解释了为何草鲁的发展始终如此缓慢，很多方面都不如人意，与唐镇的差距越来越大。
金桥、张江作为上海两大副中心，各自扮演着不同的角色。
金桥以制造业为主，张江以科技创新为主。
目前，金桥制造业正处于转型流失，规划中的CBD还未全面建成，未能有效带动曹路的发展：
而张江则以强劲的科技创新势头，成为新时代推动中国崛起的重要引擎。
张江的2.5产业很强大，跟更注重2.0产业的金桥相比，产生的购买力肯定是不一样的！
显然，唐镇成功抓住了与张江结合的机遇，并与张江科学城实现了一体化发展。
张江的工业过于沉重，稀缺的土地都用来建工业，所以居住配套功能就交给唐镇了。
但曹路就没有这么好的运气了，它被定位为安置基地，没能像唐镇一样走上国际化社区发展的道路，错失了一次大好机会。
曹路安置房的大规模建设，不仅制约了该地区的发展，也对整个房地产市场和质量产生了深远的影响。
以前曹路这边很少有新建的商品房项目，新房市场早就被一个叫白玛山的项目霸占了！
这是由原立信学院学生宿舍改建的“新房”，产权已丧失20多年。
由此可见曹路在浦东发展中的重要性！
直到近两年曹路才增加了新的住宅产品，但西部被打着金桥IP的旗号营销，东部紧邻崇明线，无法发出自己的声音。
我们不推荐Caolu的原因很明显：
随着浦东发展主轴线南移，曹路的地理位置愈发边缘化。
过去浦东的发展轴线主要是东西向，陆家嘴金融、金桥制造、外高桥外贸等都很有名。
这一时期江桥二村房价，连阳、碧云等社区迅速崛起，而曹路还是一片等待开发的荒地。
直到2009年，曹路被指定为移民基地，这片沉睡的土地才被唤醒。
但由于配套开发滞后，曹路未能抢占浦东前期刚需市场，其位置被金阳取代。
随后，前滩的崛起、张江科学城的南扩以及临港新区的设立，使得浦东的发展轴线进一步向南移动。
这一变化使得曹路进一步衰落，其地产地位再度被三林、浦江取代。
如今，浦东东西、南北发展轴线的交汇处，正是张江这样的未来之星。
那些跟上张江步伐的地区是非常幸运的，而曹路却仿佛是一个被遗忘的角落，显得有些孤独。
随着浦东的发展逻辑和房地产行业的转变，我们不禁要问：
未来，曹路是否会成为浦东房地产鄙视链的末端呢？
这是一个值得深思的问题。
▼以上为正文
编辑 | Ring Line Consulting
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