文丨子木
第一個神盘
“你见过一个建筑面积1830万平方米，居住着50万人的住宅区吗？”
我问过身边很多人这个问题，大部分人都是先想了一下，然后一脸惊恐的说不可能。因为六十万人相当于一个县级市的人口，怎么可能住在同一个小区里呢？那该有多拥挤啊？
我要告诉大家的是，真的有这样一个小区，它就是中国第一小区——花果园小区。
花果园小区位于贵阳市中心南明区，由宏力城集团于2010年倾力打造，总投资300亿元，总建筑面积包括560万平方米的花果园彭家湾整治项目、16万平方米的花果园湿地公园、4560亩生态山体公园、27万平方米城市中心广场。
当时官方的口号是“建设城市中心的美丽绿洲，走进世界住宅史”。
为什么一定要讲花果园？因为它是贵阳房地产发展史上非常重要的一部分。了解了它，就了解了贵阳房地产的一半。
花果园的由来
要追溯花果园的起源，就必须了解贵州、了解贵阳。
贵阳是一座不沿江、不沿海、不沿边的传统城市，地处祖国西南角，过去基础设施薄弱贵阳楼市崩盘，教育落后，工业不发达，农业受地形制约，服务业作为第三产业的比重远高于同期其他城市，是典型的消费型城市。
产业缺失的一个最重要的影响，就是优质人才不断外流，导致经济、产业、人口吸引力形成恶性循环：城镇化进程缺少产业支撑，城市氛围和品位得不到质的提升，无法吸引优秀人才落户，更无法吸引优质企业。
那么如何打破僵局呢？贵州政府想出了一个办法——先把人留在这里！这个办法跟合肥、郑州是一样的，先把人留在这里，城市才有做大做强的基础，经济好，才能吸引更多的人来。人才好。
但扩建城市并非易事，需要真金白银铺路，因此陷入财政困境的贵阳市政府只能寄希望于开发商出资建设具备城市功能的居住区。
事实证明，当地政府当时做出的决定也是正确的，花果园为贵阳几乎建成了一个30万人口、相当于一个县城规模的现代化城区，把一个原本需要政府补贴的棚户区改造区变成了每年能贡献可观财政数字的现代化商贸区，为第一代来到省城打拼的移民提供了安居之地，而不是住在合租房里。
花果园自2010年10月开盘以来，因每平方米3000元左右的售价远低于周边房价，被誉为“中国第一神级楼盘”，单项目销量连续23个月位居全国第一。
果园时代的终结
在贵阳，像花果园这样的小区不下十个，都是贵阳房地产早期的产物。2006年至2012年，贵阳正处于快速城镇化阶段，一二级土地市场联动，具有地方特色。这一发展标志着贵阳城市建设运动的开始。
时间已经来到了2013年。
随着超大型项目库存销售放缓，贵阳楼市开始大量积累库存，崩盘之声四起，省外媒体对大量超大型项目的高容积率城市建设模式颇有微词，当时贵阳被列为与鄂尔多斯同级别的房地产一线城市，是一个供应过剩严重的城市。
当时市场上争论很激烈，几乎所有的所谓专家都想附和一下，当然，主流观点是，贵阳房地产市场有风险。
然而事实却打了他的脸。
当年7月，从中关村调任贵阳市委书记的陈刚上任，他开始收紧贵阳过剩的土地供应，并着力推进数据中心建设。
2013年，贵阳的命运迎来了转折，超大型项目房价触底回稳，大数据产业开始在贵阳生根发芽，成为贵阳面向世界的新希望。
从花果园曲折的发展历史中，我们可以看出两个事实。
1、贵州基本住房需求很稳定，房地产市场风险不大，再加上贵阳近几年保持8-10万人的净流入，这些人会成为潜在的住房需求。贫富差距巨大，这个我就不多说了，在贵阳生活的人应该深有体会。不过这也从侧面反映出，未来住房需求会从花果园不断释放（新移民都追求住房改善）。
2013年至2017年，贵阳房价在5500元/平方米左右触底，小幅波动，直至开启新一轮大周期。
贵阳房地产市场
与其他城市不同，贵阳作为弱二线城市的代表，在上一轮房地产市场周期中起步较晚，大概是在2017年年底。
2017年12月，贵阳市平均房价仅为6500元/平方米左右，然而半年之后，2018年5月，贵阳房价便一路飙升至目前的历史高点11567元/平方米，半年内翻了一倍，涨幅惊人。
（数据来自：贵阳房产网）
造成这种情况的原因主要有两点：一是贵州棚户区改造力度加大，二是外来人员刺激住房投机。
1. 贫民窟改造
2017年9月以来，贵州着力推进“城乡一体化”建设，其中最重要的一步就是开展“棚户区改造”。数据显示，2018年1至2月，贵阳市城市棚户区累计改造面积达33.5万平方米，其中通过货币手段安置32.35万平方米。
96.6%的货币安置率，有效推高了房价。这相当于政府给每个人发钱，给每个人重新买房的机会。而且棚改带动的需求具有传染性，会增加住房需求。当供需失衡时，房价很容易上涨。
2. 房地产投机
2017年之前，贵阳人根本就没有炒房的想法，觉得只要房子能满足基本的生活需求就可以了，然而到了2017年年底，情况发生了变化。
一二线城市房价暴涨之后，省会城市房价在万元以下的很难找到，贵阳就是一个典型的低价城市，再加上贵阳近几年的经济增长、城市发展和独特的气候条件，使得这座城市的未来有着很大的可能性，所以一二线城市的炒房者在自己所在的城市实行限购之后，纷纷把目光投向了这里。
一般的操作就是在贵阳选一套靠近地铁、有一定入住率的房子，然后打广告哄抬价格，涨一倍之后再卖出去，这种交易利润很高，所以贵阳人也开始炒房。
贵阳楼市火爆的时候，丝毫不比任何一二线城市差，尤其是2018年3月到5月，小阳春带来全国各地炒房热潮，很多新开盘的楼盘人满为患，很多人争相买房，房价开始一飞冲天，直至5月，房价达到历史最高点11567元/平米。
正如俗话所说，过去的事必然会重来。
贵阳楼市的火爆抵消了中央“房子是用来住的、不是用来炒的”总基调，2018年5月11日，贵阳推出重大房地产调控政策：本市购买的新建商品住房3年内不得转让，购买时间以签订《商品房买卖合同》时间为准。（简称：三年限售）
政策出台一个月后，贵阳楼市开始明显降温，房价暴跌至8600元/㎡，比最高点下跌近三成，相当于少了一笔首付。百姓叫苦不迭，大批媒体又开始唱空头调子：
贵阳房地产市场的风险已经显现，并且还会持续下跌。
跌不跌还要看后续走势，然而事实再一次打了我们的脸，贵阳房价在2018年下半年低位探底之后，在2019年2月份开始反弹，所以跌后的8600元基本就是底值了，也就是说不管怎样房价都很难跌破这条红线。
贵阳目前房价为10033元/平方米，重回万元大关，且有波动上行趋势，再加上棚改货币化将延迟到2020年，这也意味着贵阳刚性需求旺盛，在维持房市稳定方面发挥了很大作用。接下来贵阳房价还会随着经济的增长而持续上涨。
所以贵阳楼市周期过后买房的时机更多是政策而不是房价，因为目前房价已经回归到基础水平，未来还会有轻微的缓慢上涨。
而且在房贷利率方面，目前大部分银行维持10-30%的上浮幅度，未来还有下行趋势，比如今年5月14日贵阳市住房公积金中心就发布了《关于调整住房公积金贷款最高额度的通知》，政府在不断调整购房门槛，给贵阳首次购房者更多的选择时间和空间。
购房者不必着急，可以静观5月小阳春过后的市场走势和房贷情况。当然现阶段更要关注一些性价比好的房产的流动性。接下来我们来说说贵阳的性价比高的地段。
贵阳的地理位置优越
首先通过地貌特征我们可以看出贵阳是典型的森林城市，以山地丘陵为主。这就导致贵阳的土地开发难度很大，和重庆一样，到处都是高楼大厦，很多房地产项目的容积率也因此变得很高，给城市规划带来了很大的压力。而且道路交通极其拥堵。
这也直接体现在了该区域的房价上，根据目前的情况，我们可以把贵阳的房价划分成几个梯队。
第一梯队：观山湖新区
观山湖的价值毋庸置疑，它是贵阳的面孔贵阳楼市崩盘，更是贵州的标签。观山湖自2012年成立以来，就立足科技、大数据，与国际最新产业发展接轨，因此受到贵州省的高度重视。近两年，贵阳最好的教育资源、最好的企业纷纷落户观山湖新区，政府也给予了最大的财政投入和城市规划。
現代大都市的外觀。
目前观山湖新区房价均价在1.2万元/平米，观山湖公园周边区域，二手房普遍售价在1.2-2万元，其中，靠近公园的优质楼盘二手房能达到2.5万，甚至3万是贵阳最高价，只有权贵富豪才能买得起。
在观山湖周边区域，我觉得奥体中心区域是成长空间最大的，一是这一区域未来会承办各种大型赛事，成为贵阳吸引外地人的新标签；二是品牌地产公司入驻，如中铁、华润等，整体楼盘品质不错；三是生活配套齐全，附近有万达广场，有地铁一号线、二号线站，金阳医院，贵阳市知名老牌学校贵阳一中等。西北临十二滩湿地公园，东临观山湖公园，环境资源丰富，满足了人们对高品质生活的向往。
投资属性排序应该是会展城、高新区、新世界区、世纪城。其中新世界区因为市政府的支持，估值有点高，需要一定的回落空间。大数据产业会支撑这一点，未来会有人才涌入，选择就近购房会拉动当地需求。当然，观山湖新城的优质房均价未来会稳定在2万元左右，值得肯定。
第二层：老城区
贵阳传统的老城区有云岩区和南明区，云岩区是贵阳市经济发展最好的区，南明区是贵州省政治、经济、文化、科教中心，也是贵阳市的另一张名片，看起来，南明区的价值会高于云岩区。
有句话说“贵阳最繁华的地方是南明，南明最繁华的地方是花果园”。南明区很繁华，花果园位于南明区核心繁华地带，此外，万科的高端项目“万科翡翠滨江”也正是在这里，可见南明的价值在房企的土地投资战略中占有一席之地。
目前南明、云岩二手房均价在1万元/平米左右，可购地段包括南明人民大道沿线、油榨街区域、太慈桥区域、云岩三马区域等，这些区域交通、教育、医疗资源均比较完善，房价不易下跌，具有保值性，未来市场将呈现缓慢上涨的态势。
第三梯队：花溪、白云、武当
这三个区都在热度上升，其中花溪区值得一提。花溪区是贵阳的旅游名片，青山绿水，有“高原明珠”之称，主要产业为服务业、旅游业。与贵阳早期的发展路径高度契合，所以在2018年贵阳市区GDP榜单中，花溪区以640.45亿元位列第三，前两位分别是市中心的云岩区和南明区。
品牌地产商也看中了华西区的价值，碧桂园、保利、恒大、万科等均已拿地开盘，意图打造以生态环境为主的宜居地产项目。但华西目前公共配套、交通、商业等均有所欠缺，无法支撑目前的房价（9000元/平米），前期炒作氛围过于浓厚，未来一段时间内会相应回落。
第四级：清镇市、修文县
清镇市和修文县都是贵阳附近的县区，其中清镇市是我非常看好的一个价值洼地，之所以把它放在第四线，是因为它的房价和定位，目前跟其他大城区还不是一个水平的。
我之所以看好，是因为按照贵阳现在的发展趋势，在不久的将来，清镇将成为贵阳的清镇区。相信大家都听说过撤销县（市）、划区导致房价暴涨的例子。清镇周围有红枫湖、百花湖、东风湖，所以又被称为“高原湖城”，环境就不用多说了，清镇市的经济也不差，仅次于花溪区，人口有50万，比早期的观山湖区的基数还要高。清镇成为贵阳的一个区，是贵阳做强做大的必备条件之一。
这也会直接体现在清镇的房价上，目前清镇房价在6000元/平米，预计未来三年会突破1万元，如果你有投资房产的想法，可以关注一下清镇的发展。
贵阳的未来
近年来，关于贵阳还有没有未来的争论很多，很多人不看好贵阳的发展前景，说贵阳现在的GDP总量太小，还在全国50强之外。但我不这么认为。
从增速来看，2018年贵阳实际GDP增速达9.9%，位居全国省会城市第一位。1995年，贵阳GDP为117.71亿元，排名第121位，而2018年其GDP为37985亿元，位居全国第62位，总体排名提升了59位。在中国所有城市中，其排名仅次于上升了72位的合肥。
贵阳作为传统弱二线城市，近年来能够取得这样的成绩，是贵阳人民共同努力的结果。
也有人说，贵州这样一个人才济济的省份，没有能力发展大数据这个高科技、需要人才的产业，但你们忘了，人才和产业是相互吸引的。
贵阳优良的空气质量、稳定的地质结构，是其他地方难以具备的优势，而这两者恰恰是建设大型数据中心不可或缺的场地条件。
2014年至2019年，贵阳数博会的成功举办，促成了众多品牌公司的合作，如制造业的富士康，商业银行、电信运营商的灾备中心，华为、苹果的数据服务中心，集成电路行业的半导体高通正与ARM合作开发服务器芯片等。
企业的涌入，吸引了源源不断的人才，2019年5月份的报告中，高新区在岗劳动者（贵州外来务工人员）数量同比增长10.2%，其中大部分是拥有较高消费能力、年龄在25岁至34岁之间的年轻人，将是未来贵阳经济的中坚力量，也是贵州房价的中流砥柱。
贵阳将成为弱二线城市逆袭的典范，值得我们共同期待。
