【介绍】
实践中，受房价上涨等因素影响，在经济利益的驱动下，卖家“同一套房子二次出售”的现象时有发生，由此引发的纠纷也凸显出来。即与买受人签订房屋买卖合同后，在未办理产权转移登记前，就同一套房子与另一买受人签订买卖合同。
1. 两种“一房两卖”
第一，买卖合同双方当事人只有一方办理了产权转移登记手续，另一方没有办理。我国《物权法》规定，办理产权转移登记手续表明财产权属发生了变化，买卖合同的买受人已经取得房屋所有权，其他合同的买受人只享有买卖合同约定的债权链家房地产买卖居间协议，只能依据合同的约定行使债权，并需办理房产转移登记手续。由于均未办理房产转移登记手续，几份合同的买受人处于平等的债权人地位，此时买受人无权直接支配买卖的标的物，只能要求出卖人履行相关义务，方可取得标的物的所有权。这种情况下，实际履行是违约的一种救济方式，但如果出现《合同法》第一百一十条规定的三种情形：（1）法律上或者事实上无法履行的； （2）债务的标的不适宜强制履行或者履行成本过高；（3）债权人在合理期间内不要求履行的，不适用实际履行。另外，实际履行合同一方的申请，并不妨碍其要求出卖人赔偿损失、支付违约金等。
（二）房屋买卖赔偿损失差价
差价赔偿是房屋买卖中常见的赔偿方式，也是房屋买卖区别于其他合同损害赔偿的特殊性。按照严守契约的原则，在二手房交易过程中，只要房屋买卖合同是双方真实意思表示，任何一方均不得拒绝履行。房价的变化属于商业风险，即使房价上涨过快，也不能认为是情势变更，出卖人不能以此为由拒绝履行合同。第1条规定，一方不履行合同义务或者履行合同义务与约定不一致，给另一方造成损失的，赔偿金额应当相当于违约造成的损失，包括合同履行后所能获得的利益，但不得超过违约造成的损失数额。违约是指一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约造成的损失。由于房地产市场波动较大，房屋的现行市场价格与双方订立合同时约定的价格存在差价，这个差价就是违约造成的损失。违约方预期利润的损失也是双方订立合同时应当能够预见的，因此对守约方主张预期利润损失的，应当予以支持，否则，不利于保护守约方的合法利益，也不能维护诚实守信的交易道德，会引发道德风险。
【司法实践】
——李恩清、宋金忠房屋买卖合同纠纷上诉案（（2018）京01民终3947号）
案例摘要：
2016年9月23日，甲方宋金忠（卖方）与乙方李恩清（买方）签订了《房屋买卖合同》，约定李恩清购买宋金忠位于本市海淀区161号的房屋，建筑面积50.51平方米，成交价为。合同签订后，2016年9月23日，李恩清向宋金忠支付定金5万元；2016年9月30日，李恩清向宋金忠支付定金5万元；2016年12月15日，李恩清向宋金忠支付定金5万元，并支付房款62万元；2017年3月20日，李恩清向宋金忠支付房款28万元。上述共计10万元定金、90万元房款。另查明，2016年4月17日，宋金忠与案外人程某（程某1代签）经北京链家房地产经纪有限公司调解，签订了《北京存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定宋金忠将案涉房屋以总价344万元出售给程某。合同约定程某拟借款170万元，于2017年3月30日前三日内向宋金忠支付首笔首付25万元，2017年3月30日前通过利方通托管向宋金忠支付第二笔首付138万元。
法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，李恩清与宋金忠签订的《房屋买卖合同》和《现有房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照约定履行义务。但宋金忠在与李恩清签订房屋买卖合同前，已与案外人程某签订了房屋买卖合同链家房地产买卖居间协议，而程某因合同履行存在问题，将宋金忠告上法庭，并申请扣押涉案房屋。宋金忠将同一房屋两次买卖的行为违反了诚实信用原则，导致李恩清与宋金忠之间的房屋买卖合同无法履行，对此，宋金忠应当承担违约责任。
一方不履行合同义务或者履行合同义务与约定不一致，给另一方造成损失的，赔偿金额应当相当于违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方在订立合同时支付的赔偿金额。李恩清与宋金忠签订的合同约定，如宋金忠违约，房产未转移，宋金忠须双倍返还李恩清的定金，并赔偿李恩清房价的10%，即37.2万元。如房屋已转移，除上述赔偿外，还应赔偿李恩清在转移过程中发生的全部费用。合同签订后，宋金忠将房屋转让给第三人，构成根本违约，一审法院以实际损失为依据，兼顾合同的履行。根据该案的情节及违约方对该合同的预见及利益，判决宋金忠向李恩清赔偿违约金60万元，并无不当，本院予以确认。
相关法律法规：
《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更、解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《合同法》第九十三条规定，当事人可以协议解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件满足的，有解除权的一方可以解除合同。
合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权根据履行情况和合同性质请求赔偿损失。
《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但下列情形之一的除外：（一）根据法律或者事实上的规定（1）不适宜强制履行或者履行成本过高的；（2）债权人在合理期间内没有要求履行的。
《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时，根据违约情节向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约方支付违约金后，仍应当履行债务。
