文丨张实
盛宣怀是中国近代史上第一代资产阶级的代表人物，也是一位备受争议的历史人物。盛在生前积累了巨额财富。盛家曾请盛宣怀的挚友李鸿章之子李经芳主持清算其遗产，其财产总价值为13493868两。其中上海道奇房产估价668余万两，内地房产估价98余万两，合计767余万两，占总遗产的56.84%；而包括汉冶平公司股票在内的各类工业股票估价511余万两，远不及房地产——盛宣怀其实是晚清最大的房地产开发商。 （丁世华编《盛宣怀庄园析史资料》，中国社会科学院近代史研究所近代史资料编辑部编，《近代史资料》第111期，北京，中国社会科学出版社2005年，第160页）
20世纪80年代初，盛氏风光无限，时运不济，路边摊上的刊物称他为“商人之父”。《盛宣怀传》《盛宣怀年谱》作者把盛氏对近代中国的贡献概括为“开创了十一个‘第一’”，包括航运、电报、钢铁、铁路、银行、学校、红十字会、图书馆等，并赋予盛氏三个头衔：实业家、教育家、慈善家。（夏东元，《近代史新论》，华东师范大学出版社2010年第178页）这句话广为流传，甚至被拍成专门的电影。——喧嚣中唯一没有被提及的，就是房地产，被有意无意地忽略了。
如果要实事求是地评价盛宣怀，全面深入地探究其财富来源和资金运作、积累的过程，房地产生意是不可缺少的。下文中，笔者仅对有关盛宣怀房地产活动的零星史料作简要介绍。
▲盛宣怀
徐润告盛宣怀
鸦片战争后，晚清闭关锁国的大门被西方列强的炮火轰开，一批批金发碧眼的洋人大摇大摆地进来，他们想在中国享受特权，维持和发展自己的生活方式。租界，一个国中之国，在上海等通商口岸出现。随之而来的是一批西式建筑，有的是从事传教工作的教堂，有的是从事各种商业的洋行，有的是西方淘金者的豪宅，大多富丽堂皇，成为一道独特的风景线。于是，吸引了大批资本，并为其催生出了一个投机性质极强的房地产业。洋教会大多有教会房产出租，有的甚至有专门从事房地产管理的公司。
1843年上海开埠时，人口只有27万。此后的半个多世纪里，每逢战乱，租界便成为避风港，大批富豪携家带口、金银财宝涌入。到1860年太平军攻占苏州时，上海租界的中国人已猛增到30万。1861年，上海租界的土地由每亩200两暴涨到1200两，有的甚至以1000两买下，几经转手后以2500两卖出。哪里有利润，人们就蜂拥而至。除了外国商人，还有从事房地产业的洋行华人买办。创办轮船招商局的徐润就是早期经营房地产的代表人物之一。
徐润曾被称为“20世纪初中国最大的茶叶出口商和最大的房地产开发商”。根据他编纂的年表，到光绪九年（1883年），他名下的土地和房产总价值白银2236940两，加上各种股权、合资典当，共计白银321万余两。表面上看似风光无限，但做房地产离不开钱庄和银行的贷款。徐润投入的资金中，钱庄贷款、股票、房地产抵押的贷款、散户存款合计252万余元，占了相当大的比重。房地产是高投入行业，利润高，风险也大，徐润如果这样操作，只要房价不断上涨，他还是能赚得盆满钵满的；但不幸遇上1883年上海金融危机，著名红顶商人胡雪岩的福康钱庄倒闭，引起连锁反应，徐润的宝源祥房地产公司也面临钱庄追债、储户提款的局面，被迫“贱价出售，成本数十万元，仅还款二百余万元，还完款，亏损八九十万元”。 （徐润，《徐毓斋自传》，中国历史学会编《洋务运动》第8卷，上海人民出版社2000年，第125-126页）
更倒霉的是，这年秋天，盛宣怀奉李鸿章之命回轮船招商局改组，徐润临危受命，被免职。他原欠轮船招商局银子十六万两，用股票、房产、现金等偿还。一块肥肉落进了盛宣怀的嘴里，是乍浦路四亩多的土地。盛对人说：“这块地不赎，对余裕吉（徐润）不体面，我赎了，免得又要帐。”当时这块地标价两万两，成了盛的家产。徐氏晚年在自己的志书中怀着极大的愤恨提到此事，并指责盛宣怀：“于是便按十年分地原值拿去，自卖其名，以权势压制，知者不敢言，不知者待我好，甜言蜜语，奸佞无耻。”徐氏还说，他在南十里铺码头有一块土地，原值四五万两黄金，却被盛宣怀以二万六千两银子强行买回给轮船招商局。
盛宣怀的地产事业起步晚于徐润，也算是后起之秀。但在金融危机中，盛宣怀却经历了坎坷，徐润也只能自叹：“没有会党的支持，我被迫臣服于政府；而我蛋蛋又有泰山压顶之势，谁敢出言反对呢？”（徐润，《徐毓斋自传》，载中国历史学会编《洋务运动》第8卷，第129-131页）
杨文军购地亏损
1896年（光绪二十二年）年底，盛宣怀已出任铁路总长，决定在上海开工修筑淞沪铁路，同时为修筑芦汉铁路做准备。20年前广东黄河实业集团上海房地产有限公司，即1876年，英国人曾在淞沪私自修筑铁路，清政府高价买下后又将其拆毁。此时改建，意在扩大国内外影响，为借款、募股创造条件。盛率工程人员勘察后，向朝廷报告，该路的钢轨虽已拆除，路基尚可使用，但需沿吴淞沿海修筑公路，在美国租界外建造仓库，扩建旧路，而这些均需购买私人土地。
盛把置办土地的重任交给心腹杨文俊。文俊跟随盛宣怀多年，参与了铁路公司和商业银行的设立、津浦铁路的修建以及与列强商约的谈判和修改。其弟文鼎原籍江苏松江，先后为直隶总督李鸿章、王文绍的得力幕僚，后任湖北巡抚、湖广代总督、湖南巡抚，杨氏兄弟与盛是同乡挚友。但文俊有心病，说他早年曾受过“永不任用”的严厉惩罚。光绪十五年，文俊任广东番禺知府。同年十月，广东巡抚张之洞、李翰章接任时，代广东巡抚游志楷要弹劾文俊。经过李翰章、住建部两司的罢免，游志凯仍将文俊免职。为此，张之洞于光绪十六年闰二月上疏申诉，但无果。（袁树义等编《张之洞全集》第二卷，河北人民出版社，第761页）文俊被罢职后，“蛰伏十年，自食其财”，为求复职，他费尽心机，多次恳请盛宣怀为其拉票、举荐。
▲20世纪初，上海中国银行
杨文俊精明能干，对盛世忠心耿耿。在修铁路期间，他为吴淞铁路买地，也为盛世自己买地。关键是利用修铁路的权力和自己掌握的信息，买下因铁路征用而升值幅度很大的黄金地段。这件事情必须秘密进行，不仅盛世不能现身，有时杨文俊也不应该现身，必须在铁路征地公告公布前买下土地，必须利用权力和官场影响力，做到低买高卖。再加上英国怡和洋行与他竞争，土地价格大涨，有的土地起价300元一亩，后来涨到300两，再涨到350两，最后涨到460两！杨文俊每天找地、看地、谈价钱，征得盛世同意后，交了定金，丈量土地，签了契，付了钱就成交了。杨氏亲自主持一切工作，有时还代盛氏支付定金或预支款项，每日密信向盛氏汇报、请示，部分信件收录于王尔敏等编撰的《盛宣怀与友人实业书信集》。杨氏为盛氏购置土地的范围、规模、界碑所用的堂号，以及盛氏筹办土地公司的计划，均可考证。
突然，光绪二十三年正月十八日，铁路工程师西乐巴来报，吴淞北的一百四十四亩地已无用武之地。盛世长老上书严厉批评杨尚昆，说这块地“距操场较远，与原测不符，无论铁路、码头，均无用武之地。最难的是，买地的公司尚未发行股票，一旦公布结果，恐怕有巨额资金悬而未决，难以出售。大人英明远见，请尽快想办法。”把这个重担踢给了杨尚昆，请他处理。 （王尔敏等，《盛宣怀实业函电》，台北中央研究院近代史研究所史料藏第二卷，第484页）次日，文君慌乱不安，连连道歉：“此事先因极机密，由君亲手购置，不得告知是否适合铁路，又因告示不能久拖，遂催促速决……而公款悬空，加重我公款负担。”文君最后只得忍气吞声：“今与友人集资，设法转按，先补公款，免除公款负担。土地归君所有，我愿承当个人损失。”看来，八十六亩粮田，值银三十九万五千六百两。杨曾问盛“界石上应以何字”，所以应由盛代为购置，盛不能明言。名义上是文君亲自购置，实为公款。原一厢情愿地想以高价转卖给铁路，从中牟利。如今铁路不用，难卖。次年，杨在信中写道：去年借款，实为“因公务，付息二千余金，非我所能为”。“吴淞虽已辟为通商，但因价钱过高，土地至今未卖”。后来，他又写信给盛，说吴淞土地“因公务已近十年”，看来至今未解决。 （王尔敏等，《盛宣怀实业友人及同仁书信草稿》，1960、1958、1950、1979页）
1906年前后，文君被安徽巡抚恩明札任命为知府官，监察安徽洋务局，兼任安徽省洋务局奏事，并主持上海电报局，不久即去世。他死后损失惨重，其中有一笔以家乡农田质押在通商银行的贷款，现已到期。宣统二年（1910年）春，时任湖广代理巡抚的杨文鼎给盛宣怀写信求助，说文君已被盛任命为通商银行总管，并“不领俸禄”任职，恳请盛主持舆论，与通商银行理事商议，设法取消这笔贷款。 （王尔敏等，《盛宣怀实业友人及同仁书信稿》下册，2002-2003页）此承诺后来是否取消，不得而知。
汉口大智门地块跨年抢购热潮
除上海外，盛宣怀在内地的房产价值共计984090两，武汉房产价值563059两，占了绝大部分。据《盛宣怀未发表书信》中的《春孙英伴英文格诗》一文记载，盛的房产分布在汉口英租界、张梅枝巷（六渡桥）、大智门、陈家集、王家墩、武昌河一带，遍布汉口，多位于新建市区黄金地段。
接管汉阳铁厂初期，盛氏借修筑芦汉铁路之机，在武汉囤积土地。京汉铁路开通时，汉口火车站就在大智门。盛氏去世后，大智门尚有两处地产，一处在河嘴，有土地1471平方米，价值88260两；一处在河家墩，有土地2398余平方米，价值107919两。（丁世华编《盛宣怀遗产史料分析》，第172-176页）1904年，盛宣怀成立公顺公司经营房地产，并告诉人们是亲友经营的。年底，黄河铁路桥竣工，芦汉铁路南北贯通。盛某与汉口土地大亨刘翔做了一笔大交易。
大智门原是汉口城堡的城门，原位于大智路与中山大道交汇处，是汉口城的正门。当时，大智门城墙附近，刘祥拥有土地六千余平方米，实价银二十三两每平方米，合计约合银十三四万两。他与盛宣怀达成初步协议，并已交纳银四千两定金。年底，汉口原负责人电报盛宣怀禀报：因修筑后湖堤，地价大涨，拟在年后加价出售，年内务必成交，以免发生纠纷。盛宣怀认为电报中不谈土地经丈量后的实际数量，只顾催促成交，十分不合理。腊月二十六日，他命令汉阳铁厂厂长张赞臣介入此事，并督促熟悉情况的原负责人施子清妥善处理。“三万洋钱已汇给施。或先签契约，先付三万银子，余款分两期付清，请酌情处理，莫要添乱。”显然是志在必得。张赞臣不敢怠慢，与盛宣怀的亲戚、汉口电报局的施子清商议此事。施认为在汉口买地十分复杂，容易出问题，必须有路契，四块地也量得清清楚楚广东黄河实业集团上海房地产有限公司，才能成交。张二十八日如实回复盛，说“数额太大，应慎重处理”。二十九日前夕，张某发现土地问题并无争议，因年内必须签订合同，对方立即要求付一半价款：“今天不交定金就算了。”张某电告盛某：“已是除夕，你怎么筹得几万元？我刚接到皇帝的电报，还托你去请他办，说不敢管土地的事，怎么办？请你尽快照电报办。”接着，戏剧性的一幕出现了。光绪三十一年（1905年）大年初一凌晨三点，在千家万户迎新除旧、爆竹齐鸣的声中，上海的盛宣怀给汉阳铁厂的张赞臣打来电报：“先付一半价款也可以，不过我接到电报的时间已过了除夕，所以契约和付款都可以在初一商定。请尽快等候你的答复。”（陈旭鲁等编，《汉冶平公司》第2卷，上海人民出版社，1986年，第1030-1033页）
需要补充的是，大智门不仅是汉口火车站所在地，还面临法租界和连接粤汉铁路的长江码头。京汉铁路通车后，辛亥革命三年后，徐焕斗在《汉口志》中感叹：“繁华至极，南北大道，水陆通衢，每到火车停运，各种货物齐备，商贾云集，以挑物为生的下层劳动者，皆云集于此。”这里成为武汉三镇最繁华的商业中心和交通枢纽，寸土寸金，引领风潮一百余年。
盛宣怀与端方：系铃人必须解铃
盛宣怀为官时名声不佳，屡遭弹劾。李鸿章、王文绍、刘坤一、张之洞等地方大员曾不止一次奉命查办，但盛宣怀却安然无恙。据盛家后人说，恭亲王奕譞曾当面对盛宣怀说：“你做州官，屡遭弹劾，受了大恩。”（盛同益《盛宣怀传》，《洋务运动》第8卷，中国历史学会编，上海人民出版社2000年，第57页）确实指出，确实是朝廷救了盛宣怀。
丁未政治大潮中，慈禧死前一年，军机大臣兼外务大臣曲鸿启突然被罢免，军机大臣改组。盛宣怀再次被弹劾，弹劾理由是他买卖土地。光绪三十三年五月二十八日，《诏书》称：“有人举报，商部尚书盛宣怀贪婪短视，行骗成性，又擅自出卖公田，强买百姓土地，请命查办。”此时，端方为两江总督，他便命他根据举报秘密调查。（《光绪朝东华录》第五卷，中华书局1958年，第5688页）
▲1886年5月20日，李鸿章洋务运动重臣盛宣怀（前排左）与晚清官员合影
盛闻此消息，派其在京的心腹陶祥秘密打探了半个月，原来御史陈庆贵曾将岑春煊“骄横无礼”一事，诬告盛。另有附录弹劾盛在修筑沪宁铁路时“私购官地，强买私田”，并说盛与岑合谋。幕后黑手是深得慈禧宠爱的岑春煊借调任四川巡抚之机，突然来京与瞿鸿启联手，推翻庆亲王、袁世凯；岑曾计划此行出任邮电大臣，将夺取袁党唐绍仪等人的大本营。对方不仅怀疑盛是岑参的同谋，而且认为岑参对邮电局的兴趣是盛参的教唆，所以才提出这一指控。（陈旭鲁等编《辛亥革命前后》，上海人民出版社，1979年，第56-57页）
段方原本是袁世凯的密友。袁曾有密信告诉段方，岑参拜慈禧太后时，曾举荐盛宣怀、张謇、郑孝胥等人，但慈禧对他们并不满意。然而有人借此反击，说岑参准备扶持光绪重掌大权。这话一针见血。袁还怀疑盛在幕后提供资金支持，并讽刺段方盛可能“一去不复返”。（刘厚生《张謇传》，上海书店1985年，第142页）袁将自己的秘密全部吐露给段方，可见二人关系非同一般。更重要的是，据说陈庆贵弹劾岑参和盛，是段方授意他提供幕后线索。由于岑尚在上海谋划复出，可能觊觎两江总督之位，对段方的地位构成威胁。段方指示御史弹劾岑，以迫使他尽快离开上海就任。事实上，段袁二人已结成利益共同体，将岑、盛二人视为对手。（张建斌，《段方与丁未政治动向》，《近代史研究》2021年第3期）
瑞芳把秘密调查任务委托给了肃松台巡抚瑞成。信中，除了调查盛某按上文规定为招商局在上海购置土地的情况外，还加上了自己的底细，调查盛某现在的房产、其股份来源以及商行的房产等。盛某看过端方的信后，为招商局亲信的答复划了一条红线：只回答朝廷指定的招商局购置土地的问题，商行的其他房产均未经朝廷指定。
继此声明之后，轮船招商局列出盛曾经手的18宗土地买卖，清点契据、印鉴，并向有关部门以书面形式回复，声称“契据齐全，地形合理”、“似无不利”，全盘否认指控；至于轮船招商局以外之事，则称“无从得知”，拒绝答复。
此时盛无帅正在武汉筹办汉业平公司，奉命于十一月四日赴京“备朝”，未能亲自到南京拜见段方。十月二十七日，盛无帅密信给段方亲信宗子岱。宗子岱是盛无帅的亲家，盛无帅可以放心托付办事。信中主旨是陈述案情，虽然是写给亲家，但话是说给段方听的，他其实是替段无帅对案情做了总结：“总之，大臣创办轮船招商局三十年，交接时资产一千万两，接手的人是对手，若有破绽，早就暴露了，何必等到今天呢？”他反复解释招商银行所在地的来龙去脉，重点是要搞清楚这个地方和盛家没有任何关系，并多次要求瑞芳在回信中不要透露自己的堂号“五福堂”。这一切都归结为一点，那就是通过宗子岱，盛宣怀想让段方按照他定下的基调来做决定。换言之，被调查的人想让被调查的巡抚按照他的意思行事。——不知道他们背后做了什么样的交易，盛竟如此自信！（陈旭鲁等编，《轮船招商局》，上海人民出版社，2002年，第848-851页）
盛宣怀在北京工作了三个多月，终于得到批准，成立了汉业平公司。这起案件和以往所有的案件一样，都是无疾而终。光绪三十四年（1908年）二月，盛宣怀被任命为邮电部右侍郎，但袁世凯不予容忍，他回到上海与列强谈判修改通商条约。直到宣统二年十二月，盛才升任邮电部尚书。至于交通银行的财产，盛死后估价为584920两，在盛家在上海的房产中排第二位，并被列入他留给子孙的遗产中。（丁世华，《盛宣怀遗产分析》，第161页）
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