介绍
4月10日上午，博鳌亚洲论坛2018年年会在海南博鳌开幕，海南再次受到世界的关注。博鳌论坛成立的一大背景是经济全球化加速和亚洲区域经济合作的深化，第三产业是亚洲经济合作交流的重要板块。在这个全民度假的时代，旅游地产（即集旅游、休闲、度假、居住为一体的项目，有别于传统住宅）开始以闪电般的速度占领房地产市场，尤以芭提雅、三亚等旅游城市最为火爆。然而强者之间的对抗，总会让人产生一胜一负的欲望。今天，我们就来比较一下，谁更适合养老投资！
2017年4月14日，海南全面实施限购！限购原文将在本文末尾的附录中展示。我们从几个重点点开始，对比一下海南和芭提雅。
购买和贷款限制
要点：
购买限制：非本市居民在海南只能购买1套商品房（含普通住宅、高端公寓、低层住宅、酒店式公寓，下同）；
贷款限制：居民在三亚市购买第二套商品房，首付比例不得低于50%(认房)；居民在海南省内其他县市(含海口)购买第二套商品房，如无住房贷款记录或相应住房贷款已结清，首付比例不得低于40%；如贷款尚未结清，首付比例不得低于50%；全省暂停发放第三套商品房贷款(认房)。
这主要影响海南投资性客户和非海南本地居民的改善性需求，其次是本地居民的改善性需求，对来海南度假、自住的客户影响不大。
关于住房流动性要求
要点：
商品房在取得房地产证书前不得转让；居民家庭新购买的第二套及以上商品房，应当在取得房地产证书2年后方可转让。
这一条款主要限制了预售和现房的流动性，也符合中央“房子是用来住的、不是用来炒的”的指导思想，主要限制的还是投资性房地产，尤其是在海口、三亚等热门城市。
不同城市差异化政策
要点：
各市县可结合本地实际，在本通知基础上出台更加严格的监管政策。
虽然是政策通知的结论，但确实是政策的重要讯息和铺垫。即便我们此前的结论是政策并不严格，但海口、三亚、博鳌接下来会跟进的实施细则才是省内外购房者更关心的，毕竟这里才是真正资本明争暗斗的地方。
三亚、海口、博鳌等海南城市住宅物业的回归将是海南房地产的大趋势。这对投资者和当地高端改善型用户来说都是坏消息。另一方面，逃离北方严寒和雾霾的“候鸟”们是否还有其他的栖息地？
三亚房价一直波动较大。2010年海南被划为国际旅游岛后，大量资本涌入，当地房屋被疯狂炒卖，旅游岛房价迅速上涨至1.36万。但海南这些年经济成绩并不十分亮眼，房地产市场也逐渐沉寂，2012年之后持续震荡，易居研究院数据显示，5年内房价已下跌34%。
而自然环境相似的泰国泰国芭提雅房价，根据泰国国家统计局的统计数据，2010年至2016年，房价指数一直保持稳步上涨的态势。
或许热衷于投资旅游地产的人，真的需要转变观念，尝试转向海外地产。
对于日益增多的“候鸟”来说，泰国的选择更多，有更美的热带海景和更长的夏天。只需比较一下三亚和芭堤雅：
气候
因素
芭堤雅：★★★★★
热带季风气候，一年四季温差不大，最高温在四、五月，年平均气温约20摄氏度，冬季较为温暖，十二月是芭提雅最舒适的季节，一月最低海水温度28°C，冬季适合游泳。你可以穿着短裤、T恤度过一整年
三亚：★★★★
热带季风气候，全国空气质量最好的城市之一，年降雨量丰富，6月气温最高，年平均气温25.7℃。冬季气温比芭提雅低，1月最低海温22度。冬季游泳有点冷，有时冬季气温会降到12度左右，需要穿毛衣。
房地产市场
引号
芭堤雅：★★★★★
外国人大量涌入芭提雅，导致海滨公寓价格飙升。在芭提雅楼市，外国买家的主力军是欧洲人，几乎所有的房产广告都是英文和俄文。近年来，越来越多的中国人也青睐芭提雅。芭提雅房屋空置率极低，好地段的低价房屋经常很快售罄，外国人名额也经常售罄。
三亚：★★★
自2008年以来，中国人尤其是北方人对三亚置业的热情很高，老年人也不例外。三亚老年人比例很高，所以在三亚置业的主要目的是养老和度假。但从2015年年初开始，房地产交易陷入停滞，一些高价海景房进入衰退阶段，房屋租金只有芭提雅的一半左右。
租金回报率
芭堤雅：★★★★★
租金收益大概在8%-10%，有些靠近海边的房产可以高达15%。泰国每年有2600万来自世界各地的游客（其中600万是中国同胞），所以他们可以负担得起这样的租金。在芭提雅，旺季租房一天可以高达300元人民币，尤其是来自欧美的短期租客。如果直接租给开发商，最低收益是6%。
三亚：★★★☆
租金收益不足2%。淡季，三亚一居室月租金平均在1500-2000元/月，两居室月租金平均在2500-3000元/月（租期6个月以上）。旺季价格高企，一居室3000元/月（租期3个月以内），两居室8000-12000元/月（租期3个月以内）。如果开发商将公寓对外出租或出售，节假日期间会以4%-5%的利息率将钱返还给业主，在此期间，业主无权在公寓内居住。
附加值
空间
芭堤雅：★★★★
同时，泰国房地产近十年来也稳步升值，每年升值幅度大概在10%-12%，租金加上房产升值也有近20%的年回报率。芭提雅在城市基础设施方面投入巨大，通往曼谷机场的高铁、轻轨将于2018年完工，高铁沿线城市的房地产市场前景非常好，泰国房地产专家认为，未来几年这些高铁沿线城市的房价涨幅将超过30%。
三亚：★☆
三亚的房地产市场已经更加理性和成熟，过去每月10%的疯狂涨幅不会再出现，而不可忽视的投资风险和房价下跌预期也成为伴随而来的副产品。近日，有专家经过调查后断言：“以三亚为代表的海南旅游地产市场已经饱和，按照2012年的销售速度，如果没有新增，还需要10年左右的时间。”
运输
方便的
流量对比
芭堤雅：★★★
规划中的曼谷机场至芭堤雅高铁线路预计将在4年内完工，两地车程将缩短至20分钟。曼谷或芭堤雅机场距离中国南方城市约2小时车程，距离中国北方城市约4至5小时车程，与三亚的飞行时长差不多。
三亚：★★★★
无论什么时候，热门目的地三亚的机票从来都不便宜，就拿春节来说，春节七天期间北京到三亚的往返机票至少4k，除广东、福建两省外，国内大部分地方到三亚的飞行时间跟到芭提雅差不多，尤其是北京、华北、东北地区，都是4-5个小时。
老年护理
生活
芭堤雅：★★★★★
当地物价低，生活成本也低，而且由于汇率的原因，在西方国家工作，然后去泰国芭堤雅退休，一边玩乐一边省钱，已经成为一种趋势。
泰国政府在政策方面也给予大力支持，对50岁以上的人发放特殊退休签证，越来越多的人选择移居芭提雅。泰国的医疗设施也是世界一流且费用低廉，仅为欧洲的1/4。
三亚：★★☆
众所周知，三亚物价高，且涨幅频繁，生活成本太高，在度假或退休时精打细算消费，一定不是一件令人愉快的事情。
所以，海南全面限购，让我们有机会透过树木看到森林，无论是在国外居住，还是投资，都多了一个选择。
附件：海南限购通知详情
海南省住房和城乡建设厅
海南省国土资源厅
中国人民银行海口中心支行
关于限制购买多套商业住宅的通知
琼建房[2017]96号
各市、县、自治县人民政府，各省直属单位：
为进一步贯彻落实中央经济工作会议“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，支持合理住房需求泰国芭提雅房价，抑制投机性购房，稳定市场预期，促进我省房地产市场平稳健康发展，经省政府同意，现就有关事项通知如下：
1.支持合理住房需求，抑制投机性购房
在全省范围内实行暂停向在海南拥有一套及以上商品住房（包括普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓，下同）的外地居民出售新建商品住房。
在三亚市购买第二套商品房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%。在其他市县（含海口市）购买第二套商品房的居民家庭，如无住房贷款记录或相应住房贷款已结清，商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于40%；如相应住房贷款尚未结清，商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%。同时，全省范围内暂停发放居民家庭购买第三套及以上商品房的商业性个人住房贷款。
二、禁止转让预售商品房、限制转让存量商品房
商品房预购人禁止转让所购买的尚未竣工预售的商品房。预售商品房竣工交付、预购人取得房地产证书前，市、县房产管理部门不得为其办理转让手续；房地产登记申请人与网上签订备案的预售合同中载明的预购人不一致的，房地产登记部门不得为其办理房地产登记手续。
本通知印发后，居民家庭新购买的第二套及以上商品住宅，须自取得房地产证书之日起满2年方可转让；企业、事业单位、社会团体和其他法人单位新购买的商品住宅，须自取得房地产证书之日起满3年方可转让。
三、合理安排商品住宅用地供应
对商品房库存周转天数低于全省平均水平、住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的市、县，经省国土资源厅批准，可适当增加商品住宅用地供应规模。对商品房库存周转天数高于全省平均水平的市、县，继续暂停供应商品住宅用地。各市、县国土资源部门要加强本市、县住宅用地年度供应计划的编制和实施，确保住宅用地供应平稳有序。
四、实行商品住房价格备案管理
对已具备预售条件的新建商品住宅项目，房地产开发企业须向市、县价格部门备案预售价格，并在完成价格备案后15日内向市、县房屋管理部门申领预售许可证。预售价格未向市、县价格部门备案的，市、县房屋管理部门不予发放预售许可证。已向市、县价格部门备案预售价格但未在规定时间内向市、县房屋管理部门申领预售许可证的，一年内不再受理预售申请。对已取得预售许可证却不愿出售房产的，一经发现，将依法严肃处理。
已取得预售许可的项目，不得擅自提高预售价格。预售价格需要调整的，须向市、县价格部门重新登记，并报市、县房屋管理部门备案后方可实施。价格备案要严格按照“一房一价”原则，房地产开发商不得在标价以外收取任何不明费用。对超过登记价格或者擅自提高价格的，将按照有关规定采取责令限期整改、暂停网签、暂停后续发放预售许可证等行政管理措施。
5.加强交易资格审核
各市县房产管理部门负责新建商品住房购买、转让资格审查工作。全省各市县房地产信息管理系统（网签系统）要实现商品房网签数据实时共享、统一查询。本通知印发后，各市县二手房交易合同均须纳入网签备案管理。各市县房产管理部门、不动产登记部门要建立信息共享机制，不动产登记部门要将商品住房不动产登记信息实时交换给房产管理部门，实现信息共享使用。房产管理部门要依据商品住房网签备案、不动产登记等情况，认定商品住房购买、转让资格，具体操作规则由各市县制定。
本通知自发布之日起实施，各市县可结合本地实际，在本通知基础上出台更加严格的调控政策。
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