1. 房地产信托融资的背景
自从政府开始对房地产行业进行调控之后，房地产开发商通过银行获取资金的难度越来越大，房地产开发商不得不寻找银行贷款之外的其他融资渠道。一段时间以来，不少房地产开发商都以房地产信托融资作为自己的融资方式。由于房地产信托的融资成本远高于银行贷款，其对房地产项目开发的监督管理要求也十分严格，这会给融资的房地产企业带来较大的法律风险。下面就结合自身经验谈一谈房地产企业信托融资的法律风险。
二、房地产信托融资的主要模式
1. 房地产贷款信托
房地产贷款信托是指通过发行信托计划来筹集资金，然后贷给开发商使用，期限一般为1至2年，该模式操作简便，技术含量低，在早期信托产品中占比较大，包括万科等大型房地产企业均采用该融资方式。
2. 房地产股权信托
房地产股权信托是指信托投资公司入股房地产企业，并不直接经营房地产企业或房地产项目，而是与相关方签订协议，约定在一定期限内，由相关方获得约定的价格（溢价部分即为信托投资收益）。信托公司信托计划募集资金进行阶段性股权投资，只要求在阶段性期限内获得合理回报，不要求与开发商分享最终利润，这样既满足了开发商的股权资本补充，又使开发商没有丧失项目的实际控制权和大部分利润。
3. 房地产受益权信托
商业地产价值最大化的实现通常采用房地产开发—商业价值培育/房产租赁—房产升值—房产销售—新楼盘开发的模式。在这个过程中，由于价值实现的周期较长，开发商的资金实力相对较高，但严格的宏观调控限制了开发商的融资渠道，房地产租金收入回收速度过慢，不足以在短时间内获得充足的资金用于其他项目的开发。面对资金压力，信托发行了租金收益权投资信托计划，项目资金用于投资开发商未来的租金收益权，开发商以租金作为还款来源，并让出部分收益。
3.房地产信托融资常见法律风险
1.信托融资违约成本高、风险大
银行贷款逾期偿还的违约后果仅仅是支付罚息，而信托融资的违约后果很可能导致整个项目公司的所有权发生变更。在协议中，通常都会有类似的“对赌条款”，即一旦开发公司违约，项目公司的股权将无条件归属信托公司或由信托公司以任何方式处置，包括直接对项目启动强制清算程序。对于如此重要的条款，部分房地产开发商在谈判时并没有主动争取房地产信托融资，一方面融资公司对自己的项目充满信心，另一方面信托融资协议复杂，包含大量专业术语，公司大部分业务人员根本不懂协议内容。
因此我们建议对开发公司的违约行为尽量区别对待，即区分一般违约和严重违约，对于一般违约可以支付一定比例的违约金或者损失赔偿，只有当信托资金安全受到严重影响或者确实无法偿还时，公司才承担根本违约责任。
2. 严格融资后监管，限制业务运营
信托公司通常会主动监督房地产开发公司的日常经营，要求参与甚至控制董事会，并对董事会拥有否决权；要求修改项目公司章程，限制公司利润分成；派出财务人员掌控公司财务，从成本控制到费用支出、销售收益、开发贷款使用及偿还等各方面控制费用及现金收支。在信托资金归还前，信托公司要求监督项目公司银行预留印鉴及签字，对一定金额以上的资金支付实行双签名制。上述要求可能使房地产项目公司感到多方面受到限制，严重影响项目决策和实施的正常运行。这是房地产企业引入信托资金不得不考虑的因素。
因此我们建议，可以赋予信托公司重大决策事项一票否决权，但日常经营则由总经理负责。至于哪些事项赋予信托公司一票否决权，哪些事项由董事会和总经理决定，应该在合同中写明。如果房地产开发商在谈判时没有区分并列出这一项，那么信托公司就会要求一票否决。
3.多重担保措施影响企业再融资能力
信托机构要求房地产开发商提供担保的方式主要有两种，第一种是内部增信，内部增信机制的建立是通过将受益权划分为多个优先受益权层级来实现的，就是为第一级受益权持有人提供信用担保，具体有优先/从属架构安排、项目管控权、超额抵押、现金准备金账户、股权质押等方式，外部增信又称第三方信用担保，外部增信一般由企业的上级主管部门或者第三方为企业提供，很少有无关联第三方提供增信，这些担保要求会极大地制约房地产项目公司的再融资能力，甚至会影响到项目公司母子公司的融资能力。我们建议，如果信托资金部分已经兑付或者部分资金已经汇入监管账户，则应解除部分担保。
4.资金使用监管严格，难以灵活运用资金
信托机构对信托资金监管较为严格，一般房地产信托资金不能用于土地收购、前期开发整理等，不能用于非房地产或其他项目。由于监管部门对商品预售资金的限制，房地产项目公司股东用于向信托公司回购股权或回购权的资金一般不能列为商品住房预付款项资金，因此房地产开发商在使用信托资金时必须考虑还款资金来源问题。
5.融资成本高
信托资金不仅需要向投资者支付收益，还需要向信托公司支付管理费，同时还需要承担信托财产管理运用过程中产生的税费等多种费用。信托资金一般需要一次性退出，资金归还会存在延迟，增加资金使用成本。另外，如果信托公司以股权转让的方式退出房地产信托融资，股权溢价无法计入项目公司成本，因此开发公司对此要有清醒的认识。
事实上，由于信托公司往往处于强势地位，大部分开发商在融资过程中，为了尽快拿到资金，谈判非常艰难，风险防范意识不强，积极性很高，但对风险的认识不够充分，埋下了一定的隐患。
