介绍
随着我国房地产业的快速发展，房地产融资变得越来越困难。为了以更低的成本在竞争中脱颖而出，一些房地产开发商推出了复杂的销售方式。其中之一就是商品房的售后回租。普通投资者的投资渠道狭窄房地产企业性质，传统观念保留着对房产保值增值的认识。此外，开发商大力宣传回租承诺，“售后回租”模式吸引了大量购房者。
实践中，由于我国相关立法的不完善以及售后回租模式本身的缺陷，在实际操作中存在一定的风险。本文将从法律性质、有效性、潜在风险几个方面对该模式进行简要分析。
一、售后回租模式的概念和法律性质
01
定义
目前，我国售后回租的法律依据仅存在于部门规章和地方性法规中。最权威的定义是《商品房销售管理办法》第四十五条第二款：“售后回租是指房地产开发企业签订一定期限的合同”。以出租或者代买人的方式出售企业购买的商品房的行为。”
本文讨论的商品房售后回租模式是指开发商与购房者签订房屋销售合同，将房产出售给购房者，购房者支付部分房款，开发商或其指定的第三方经营然后公司与买家进行谈判。买方签订回租合同，并约定开发商或第三方运营公司代其出租或租赁该房产。提前交的租金将直接用于扣除房款。房款付清后，租金将按月支付给买家。
02
法律性质
售后回租的具体操作细节各不相同，但其本质特征是该模式由“出售”和“租赁”两对法律关系组成。
商品房买卖合同关系
投资者与房地产开发商签订商品房销售合同，并与买受人以房地产为标的物签订《商品房销售合同》。此时的商品房销售合同关系与普通商品房销售无异，《商品房销售合同》中不会提及售后回租的承诺，而是以单独的协议约定。
房屋租赁合同关系
开发商将房屋出售给投资者后，与投资者签订《房屋租赁合同》或委托第三方管理公司与投资者签订《房屋租赁合同》或《房屋委托管理合同》，从而建立房屋租赁合同关系。 。根据合同规定房地产企业性质，开发商或管理公司统一管理物业并自负盈亏，并向投资者支付固定收益。
实践中，开发商或第三方管理公司往往与投资者签订《房屋委托管理合同》，而不是《房屋租赁合同》。虽然此时的合同名义上是委托合同，但合同的性质应根据合同的具体权利而定。确定义务的分配。委托合同的特点是：受托人对标的进行管理行为的法律后果由委托人承担。根据《民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用并取得收益，承租人支付租金的合同。”如果合同约定出租人收取固定租金的，且不需要对承租人的使用和收入行为承担相应后果的，则《房屋委托管理合同》应当认定为房屋租赁合同。
2、售后回租模式的有效性
《商品房销售管理办法》第十一条：“房地产开发企业不得以售后租赁或者变相售后租赁的方式销售未完工的商品房。”规定我国明确禁止楼花商品房售后回租，但结合《民法典》第一条第一百五十三条第一款规定：“违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为但是，强制性规定不使民事法律行为无效的除外。”可见，虽然《商品房销售管理办法》禁止售后回租行为，但这一管理办法只是部门规定。违反《管理办法》禁止性规定，并不会使《房屋租赁管理办法》失效。商品房售后回租中的《合同》和《房屋委托管理合同》，当事人只需承担相应的行政法律责任，不影响当事人之间民事行为的效力。
综上，在售后回租过程中，双方自愿签订了《商品房销售合同》和《房屋租赁合同》。合同是当事人意思表示的真实体现，不违反法律、法规的强制性规定。上述合同依法成立并生效。当事人应当遵守合同义务，全面履行合同义务。
3、售后回租模式潜在的法律风险
理论上成功完成售后回租，是一种双赢的商业模式。但售后回租涉及很多环节。如果任何一个环节出现问题，回租都会受到影响。投资者利益难以保障，风险极高。
01
民事风险
产权风险
在售后回租过程中，投资者的主要权益是标的房产的产权和合同约定的租金。实践中，投资者面临无法办理房产证的风险：
1、资金链断裂、项目违规等原因导致工程未竣工、无法进行竣工验收，投资者无法申领房产证；
2.房产股的销售，多见于商铺交易。由于待售商铺尚未竣工，销售阶段的投资者在投资前并不知道所购买房产的实际位置和面积。商铺建成后，因边界地址不明确，无法测绘，无法办理投资者名下产权确认的房产证。
3、如果产权不能转移到投资者名下，则该房产实际上在开发商名下。开发商作为业主，在出现经济困难时，有权对房产进行抵押、担保等处分。这可能会侵犯投资者的合法权益。
将风险转移至投资
无论开发商与投资者签订委托运营合同，还是开发商委托第三方运营管理公司与投资者签订租赁合同，开发商均已将房产的购买与租金返还分开，并且租赁义务的相对人、租赁合同中负有返还租金义务的人不再是房地产开发商。一旦发生违约行为，开发商可相应免除责任。通常第三方运营管理公司是空壳公司，没有实力或资金承担违约责任，因此违约风险转嫁给了投资者对此负责。
采用售后回租销售模式的开发商大多需要回笼资金，资金链很容易断裂，开发商本身也不再具备偿还投资者的能力。即使发生的纠纷获得了司法保护，也只是一纸空文，无法用实际利益来偿还。投资者如欲解除《商品房销售合同》并收回购买价款，应注意《商品房销售合同》解除权的排除期限，防止因期限届满而解除权排除期限和相应权利的丧失。
02
刑事风险
售后回租与非法集资的界限模糊、难以把握。
根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款：吸收公众（包括单位和个人）资金同时具备下列四个条件的，除刑法另有规定的以外，应当认定为“非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款”：刑法第一百七十六条规定：
（一）未经有关部门依法批准或者以合法经营形式吸收资金的；
（二）通过媒体、推介会、传单、手机短信等方式向公众公开宣传；
（三）承诺在一定期限内以货币、实物、股权等形式偿还本息或者支付回报；
（四）吸收社会公众即不特定社会对象的资金。 ”
即构成刑法规定的非法吸收公众存款罪，售后回租应当符合“不具有房地产销售的真实内容或者不以房地产销售为主要内容”的条件。目的”，主要体现为：承诺回购、签订虚假购房合同、出售房产股份等。等形式。
03
行政风险
根据《商品房销售管理办法》第四十二条的相关规定：“房地产开发企业销售商品房有下列行为之一的，给予警告、责令停业整顿：限期改正，并处一万元以上三万元以下罚款……（四）以售后租赁或者变相售后租赁方式出售未完工商品房的……”售后回租房屋的开发商应当承担相应的管理责任。
本文改编自公众号“华住房地产工程律师团队”：《浅析商业地产“售后回租”模式的法律性质及潜在风险》。图文仅供学习交流，版权归原作者所有。
