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2023年3月，恒大发布海外债务重组方案，以“新债换旧债+债转股”的形式重组191.48亿美元债务。目前国内逾期债务达6920亿元。在债务重组的推动下，佳兆业、景瑞控股、融创中国相继复牌。在“住房不是为了炒房”的政策基调下，三道红线打破了房企高成交模式。房企被迫去杠杆，融资渠道有限引发房企债务违约。 2022年，房企将陷入“黑铁时代”，延期和债务重组成为保险房企的突破口。
恒大重组方案公布，新债换旧债+债转股
2023年3月22日，恒大集团发布了一份长达201页的文件，其中包含超过190亿美元的海外债务重组计划。
恒大启动海外债务重组已过去15个月，重组计划的启动也多次被推迟。
在此期间，多家保险地产公司相继达成境内债务重组计划。恒大目前启动重组计划不仅是为了防止清算申请，也是为了促进国内债务和解。
海外债务方面，恒大需要偿还191.48亿美元美元债务，折合人民币逾1300亿元。恒大重组主要有两个方面。
第一种方式是用新债置换旧债，即债务展期。债权人可获得恒大发行的新票据，按应偿还金额1:1兑换，期限10-12年，年利率2%-7.5%，第四年才开始付息。
第二种方法是新增债务和债转股相结合。新债务期限为5-9年，剩余债务转换为恒大集团持有的恒大地产和恒大汽车股份。
不过，恒大汽车可能会因现金流问题而不得不停产，甚至交付不超过1000辆。续命需要290亿元，续命后现金流仍为负值。预计2023年至2026年累计无杠杆现金流为-50亿元至-70亿元。
相比之下，恒大地产资产状况较好，预计年回报额为32.5亿元至42.5亿元。但中国恒大于2022年3月发布公告称，恒大地产134亿元保证金已被相关银行强制执行，恒大地产随后停牌至今。
根据这一重组方案，恒大在2027年之前无需支付任何现金偿还债务，但已获得84%海外债权人的认可。
这主要是因为，如果恒大进入破产清算，债权人的预期回收率仅为2%-9%，这意味着绝大多数债权人只能拿回不到一年的票面利息。
恒大在做出反击的同时，也不忘给债权人竖起大拇指。
重组方案指出，如果恒大从第四年开始能够基本恢复正常运营，且尚未确认为实施主体的旧改革项目能够继续发展，预计将实现年均无杠杆自由现金2026年至2036年流量约为1100亿元至1500亿元。不过，为了“保交楼”，恒大还需要额外融资2500亿至3000亿元。
从债务重组方案中，我们可以看出恒大目前的债务状况。截至2021年底，恒大资产总额1.7万亿，负债总额1.9万亿，明显资不抵债。
此外，恒大的大部分债务都在境内。截至2022年12月31日，境内有息负债逾期金额约2084亿元，境内商业承兑汇票逾期金额约3263亿元，境内或有债务逾期金额约1573亿元，合计6920亿元。
目前，国内部分债权人已对恒大采取法律行动。标的额过亿元的未决诉讼案件789余件，标的额总额约达3313亿元。
不过，尽管负债累累，恒大也接管了旗下子公司的债务。显然，它“不愁虱子多，也不愁账户太多”。
2023年4月24日，恒大汽车以2元的价格将旗下47个恒大健康谷项目出售给中国恒大。中国恒大将为这些项目承担约247.89亿元负债，作为交易对价。
作为房地产企业的典型代表，恒大一直备受关注。凭借金融运营，连续三年入围“中国房地产百强企业综合实力10强”第一名。但泡沫终究会破灭，企业最终会受到高杠杆模式的反击。
房地产企业已经陷入黑铁时代一年多了。股市又恢复生机了吗？
恒大债务重组方案公布引发争议，但对债务重组的推进有一定好处。进展顺利的企业会更得到市场的认可。
5月5日，融创中国单日股价上涨逾17%至1.86港元。其他房地产公司股票也上涨。龙湖集团涨2.36%，佳兆业集团涨5.36%，碧桂园涨5.53%。
融创股价大涨的主要原因是5月4日晚间，融创中国披露了海外债务重组的最新进展。占现有债务约85%的同意债权人已加入重组支持协议。
融创股价的大幅上涨，是过去至暗时刻的一线曙光，也是行业信心逐渐恢复的标志。
2022年3月25日，融创首次公开表示面临资金压力，随后于4月1日正式停牌，直到今年4月12日才复牌，复牌当天大跌55.46% 。
融创停牌一年内，地产股普遍大幅下跌。数据显示，60家香港上市房企中，有53家2022年出现市值下跌。截至2022年底平均市值为215亿港元，整体较年初下跌23%。年。
事实上，早在融创停牌之前，中国房地产行业的“敲钟人”万科就为房地产行业敲响了警钟。
在2022年万科集团年会上，董事局主席郁亮表示，房地产行业已进入“黑铁时代”，进入缩表、清算阶段。 2022年将是“破釜沉舟、逆势而行”的一年。
“黑铁时代”意味着市场萎缩、房企分化日益严重、土地红利不再、利润下降。房地产企业需要解决过去积累的运营和融资问题，开发新的商业模式。
房地产企业目前的处境早已埋下伏笔。 2016年12月，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。此后，“房子是用来住的，不是用来炒的”在多次重大会议上被提及，逐渐成为中国房地产调控的主基调。
“三条红线”于2020年8月试点，2021年初正式实施，在财务指标上限制了房地产企业的融资渠道，打破了房地产企业高杠杆的资本运作模式，房地产企业逐渐陷入债务危机。
进入2023年以来，债务违约不断，但保险公司的债务重组进程也明显加快。
3月10日，停牌近一年的佳兆业复牌，成为2023年首家复牌的保险地产公司。融创于4月12日复牌，成为继佳兆业、景瑞控股之后第三家复牌的地产公司。 4月14日，有消息称，花样年40亿美元海外债务重组计划中75%的投资者已签署同意书。
超过20家香港上市房地产公司已停牌或仍处于停牌状态。有些已经停牌一年多，正在等待恢复交易。
瑞和智库认为，总体债务规模较小、土地储备质量较高的房企成功脱险的概率较高。优质的土地储备意味着未来良好的再融资和销售回款能力，在一定程度上降低了再次违约的风险。
目前来看，债务重组和复牌有相互促进的作用，但房企逃生的关键是恢复自身“造血”能力，这至少需要3-5年的恢复期。
融资渠道层层受限，房企高周转模式被打破
本轮房企债务危机的分水岭将是2020年。2020年之前，融资管制主要集中在土地前置融资业务，房企只能通过自有资金或销售收入获取土地。
于是，房地产企业采取“融资-拿地-销售-继续融资拿地”的高周转模式。随着资产价格上涨，房地产企业还有进一步加杠杆的空间。
现阶段房地产企业的融资渠道主要包括信托融资、信用债、海外债务、表外负债等。在融资工具日趋多元化的同时，房地产企业的债务规模也持续上升。 ，积累大量债务风险。
在“房子是用来住的、不是用来炒的”的政策基调下，2020年5月8日，银保监会发布《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》，这将对信托贷款和非标融资等房地产企业重要的融资渠道产生负面影响。影响巨大。
此时房地产销售面积和销售金额创出历史新高，一定程度上延缓了房地产企业的进度。然而，高杠杆、销售回报缓慢的房地产企业开始陷入流动性危机。
2020年8月20日，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，将碧桂园、恒大、万科等12家房地产企业纳入“ “三条红线”试点，旨在加强房地产企业资金管控房地产销售改善方案表，降低房地产价格。企业杠杆水平。
在“三条红线”标准下，恒大、融创、泰禾、富力、绿地被列为红线企业。不得增加新的有息负债，也不得借新还旧。 2020年后，“三条红线”将正式实施，成为房企融资的走钢丝。
事实证明，在高周转模式下，房企虽然负债较高，但只要通过拿出土地贷款或者借新还旧的方式偿还即将到期的债务，这个游戏就可以继续下去。被播放。然而，红线房企唯一的融资方式就是快速出售房屋，并用销售收入偿还债务。
2020年底，“房贷五级”和2021年2月“房贷两集中”出台，对银行等利益相关方进行限制，进一步收紧房地产企业的融资渠道。
此后，房地产公司开始出现普遍的股价下跌和债务违约。 2021年以来，至少有50家房地产企业出现债务违约。
2022年上半年，在新一轮疫情冲击下，房企信用风险持续发酵。另一方面，美联储货币政策转向紧缩，房企海外风险加剧。恒大、融创、阳光城集团等多个海外债务均出现大幅违约。
同年7月，多地爆发停工、减贷。 “烂尾楼”登上微博热搜，土地市场快速下滑。在此背景下，政策逐步回暖，优质房企融资环境略有改善。
2022年底，“第二支箭”、“金融16条”、“优化股权融资5项新政”相继出台，救助方向从“救项目”转向“救项目、救企业”同时。”
但房地产信贷萎缩，陷入债务螺旋，房地产企业的资金压力仍在加剧。统计局数据显示，2022年房地产投资资金来自14.9万亿元，比2021年的20.1万亿元减少5.2万亿元。
另一方面，融资开放仅限于优质房企和白名单房企，整体融资尚未完全恢复。 2023年前4个月，80家典型房企融资金额2254亿元，同比下降23%。
房企目前债务状况，延期重组是主流
总体来看，2023年到期的房地产企业信用债和境外债合计9579.6亿元，同比增加700亿元。房地产企业偿债规模持续增加且相对集中，一季度到期债务2225亿元。
Wind数据显示，已有24家房企宣布2022年在国内债券市场延期，涉及规模超过1300亿元。
上海票据交易所信息显示，2022年前三季度，共有36家房企美元债违约，涉及规模550亿美元。
从国内外情况来看，2022年房企债务违约或延期已超过5000亿元，2023年将到期近9600亿元。
这还只是在债券层面。为了维护公开市场形象，债券的偿付程度通常超过其他融资渠道，债券违约表明其他债务也陷入违约。
面对市场持续低迷和债务大规模到期，延期和债务重组仍是风险房企的突破口。
延期方面，恒大、融创、世茂、金科、富力等大型房企调整了多只债券的本息兑付计划，并经债券持有人会议表决通过。延期时间从6个月到长达2年不等。
然而，逐步延长已经不能解决燃眉之急。越来越多的参保房企选择整体债务重组，以缓解短期偿债压力。
债务重组是指债务人与债权人协商，重新协商债务偿还方式、数额或时间，即改变原有的债务偿还条件，重新约定新的合同。
政策利好下，市场预期改善，推动房企整体债务重组。 2022年下半年，富力地产启动整体债务重组，成功展期10只美元债和8只境内企业债，合计约467亿元。成为国内首家实现境内外债券全部延期的房地产企业。
随后，绿地控股、龙光集团、融创中国、华夏幸福等也完成了境内外债务的整体重组。
债权人对整体债务重组尤其是海外债务重组仍保持相对谨慎态度，普遍难以通过，企业需要经历较长时间的方案调整和谈判。
以龙光集团为例，龙光于2022年8月发布公告，暂停支付5只海外美元优先票据到期利息，并启动海外债务整体重组谈判。但目前尚未与债权人达成协议，仍在调整中。重组计划。
目前，债务重组主流方式有整体延期、债转股、股权转让三种。
延期本质上是用时间换空间，延缓偿债压力，不能大幅减少负债，但债权人接受度较高。富力、龙光、世茂等主要采用延伸方式。
债转股可以大幅减少负债、降低杠杆，但转让的股权可能不是优质股权，债权人可能无法接受。股权转让是指用股权转让收入抵偿债务。但在买方市场，收购存在较大不确定性，折价较高。
虽然整体债务重组比逐一延期更能缓解燃眉之急，但房企“复活”的关键在于销售回笼。保险公司仍应以保交为主，积极营销、促销、提现，恢复基本面。
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文中使用图片：土虫创意
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