近日，易居企业控股、世联银行、和福辉煌等房企披露2021年年度业绩报告房地产代理公司，无一例外地止盈转亏。其中，易居企业控股录得亏损88.93亿元。 4月，其拖欠3亿美元账单，成为国内首家公开“自爆”的地产经纪公司。
年报季即将结束，房产中介行业的业绩纷纷被曝光。财报显示，易居企业控股、世联银行、和福辉煌等房产中介均出现业绩亏损。这种普遍下滑主要是房地产市场低迷所致，也与一些龙头房企的爆发有关。
业内人士向红周刊表示，来自房地产开发端的风险或将加速中介机构平台的洗牌。 “目前整个房地产行业的洗牌，对代理商都产生了影响。如果再进行一轮洗牌，能够生存下来的就更少了。”
一手房业务拖累
由于房地产市场低迷，房产中介行业普遍亏损。截至4月29日，易居企业控股、世联银行、房多多、和福辉煌等领先上市房企已披露2021年年报或未经审计的业绩报告。上述公司报告期内相继实现净利润。 -88.93亿元、-11.29亿元、-11.71亿元、-4.45亿元，同比变化分别比上年-3021%、-1118%、-431%、-396%。
其中，除了敲响退市警报的房多多外，继2019年和2020年分别录得净亏损5.1亿元和2.2亿元后，再次亏损。亿聚企业控股、世联银行、和福辉煌率先扭亏为盈。赤字。
对于损失的原因，这些房产中介指出，是房地产低迷引发的“连锁反应”，如“商业承兑汇票逾期”、“个别房地产客户信用质量恶化”、“增加坏账准备”等，影响了归属于上市公司股东的净利润。 《红周刊》梳理企业公告发现，上述代理商2021年均计提了大额资产减值准备。易居企业控股、世联银行、房多多、和福辉煌均计提了减值或坏账准备分别。 66.68亿元、16.6亿元、6.13亿元、3.06亿港元（约合2.58亿元人民币）。
《红周刊》了解到，从业务类型上看，上述公司与贝壳、我爱我家等靠二手房业务发家的中介平台不同。易居企业控股、世联银行、房多多等更多关注新房中介市场。 ，做“B端市场的生意”。其中，房多多标榜自己是“中介的中介”，本质上是为商户用户打造一个服务平台；而世联银行则围绕“大交易、大资产管理”展开业务布局，总体方向是“到G（地方政府）”、到“B”（大企业）、再到“C”；易居企业涵盖易居营销、克而瑞、易居舍友等业务产品，提供一手房代理、房产数据与咨询、房产经纪网络三大业务。
一手房中介的定位，确实给上述企业带来了快速发展的时刻。以易居企业控股为例，据《红周刊》统计，2017年至2020年，易居企业控股一手房中介服务收入分别为39.27亿元、47.53亿元、45.66亿元， 32.62亿元，占历年总额的10%。总收入占比分别为84.75%、79.91%、50.21%、40.52%。在此期间，随着房产经纪网络、房产数据和咨询业务收入的扩张，其一手房中介服务收入占比自2017年达到峰值以来逐渐下降，但该业务板块的收入贡献在公司三大业务板块中仍排名第三。一。
然而，随着房企销量普遍下滑，一手房产中介首当其冲承受着业绩下滑的风险。 2021年房地产代理公司，亿居企业控股一手房代理收入19.76亿元，同比下降34.93%，三大业务板块降幅最高；占总收入的比例下降至22.34%。以前的主要收入部分开始被其他房地产经纪在线服务所取代。
与易居企业控股类似，世联行2021年代理销售收入24.01亿元，同比下降19.81%，对上市公司收入贡献下降5个百分点至39.48%。代理销售结算3134.79亿元，增速-18.43%；入驻代理销售面积2959.65万平方米，增速-13.63%；平均代理费率为0.77%，低于2020年的0.78%和2019年的0.8%。
对此，广东中原地产项目部总经理黄涛向红周刊表示，目前新房中介的房产经纪人业绩下滑严重，这主要与他们与开发商的关系密切以及他们的经纪人关系密切有关。依靠一手房贡献业绩。 “比如中原在广州的门店，70%到80%的佣金收入来自一手房产经纪人。今年受经济下行压力和疫情影响，房产销售普遍下滑。比如我们的广州白云区的代理商短短半个月就关闭了六处楼盘，对整体业绩的影响可想而知。”
易居、世联银行不再是“大客户”
风险释放仍在进行中
面对账面亏损，部分房产中介的风险实际上还没有释放。比如押宝一些“爆款”开发商的机构就存在这样的问题。
以过去六个月股价减半的世联银行为例。年报显示，造成亏损的最重要原因是“某主要客户资金周转困难，商业承兑汇票逾期未支付，部分开发商客户融资困难，资金链出现问题”。 “形势严峻”，应收账款信用减值损失同比增加10.41亿元。
虽然世联银行没有点名“主要客户”，但该公司过往年报显示，可能与恒大集团有关。 2020年，恒大销售额7.15亿元，占公司全年销售额的10.64%，成为世界银行最大客户。 2021年，公司明确涉及恒大集团的股权投资价值变动为-8500万元。
截至2021年底，世界银行相当一部分应收账款仍来自恒大。年报显示，石联银行对恒大集团及其关联方的应收账款合计12.53亿元，还通过间接投资1亿元持有旗下子公司恒大地产的其他非流动金融资产。如今，原主要客户陷入严重的流动性危机，世联银行上述应收账款和投资面临较大风险。
今年4月引发美元债违约的易居企业控股，与“大客户”的联系更为深厚。其2018年赴港上市披露的招股书显示，该公司参股阵营包括恒大、富力、龙光、新丽、禹洲等26家房企。然而，过去一年，上述房企中有一半以上出现了流动性危机。
易居企业控股近日发布的未经审计业绩公告显示，公司预期信用损失（扣除回写）的金融资产损失准备金由2020年的约1.72亿元增加至2021年的66.68亿元，增幅达3765%。原因是“个别房地产公司客户信用质量恶化”和“个别房地产客户贸易相关应收账款未清”。从恒大过往的业务结构来看，宜居企业控股无法回避恒大。据《红周刊》统计，2018年至2020年，恒大为亿聚企业控股贡献的营业收入分别为18.7亿元、16.4亿元、13.2亿元，分别占公司总收入的31.5%和18.0% ， 分别。 , 16.4%。尽管其收入份额有所下降，但一直是易居企业控股的单一最大客户。
据易居企业控股此前公告，截至2021年中，易居企业控股应收账款为74.34亿元，其中恒大为其单一最大客户，涉及恒大的应收账款范围为3.5至4亿元。 ，约占应收账款总额的50%。可以说，深陷流动性危机的恒大集团，直接给易居的业绩带来了压力。
“‘依赖大客户’实际上是公司的一种经营理念和业务架构。”黄涛说，“我们把商业模式分为‘大树’和‘森林’，前者就像一棵枯树，如果倒了，主营业务也会随之倒下，这确实是一个很大的风险；后者可能是小树的死亡，但这就是企业在不同地区和阶段的灵活选择，关键是保持核心竞争力和市场份额。 ”。
房产中介业务和人员萎缩
行业转型前景并不乐观
伴随着业绩压力，房产中介机构开始缩减业务和人员配置。例如，今年3月，在线房地产交易平台Q房网发布内部通知，宣布关闭上海云房数据服务有限公司，因为该公司“持续亏损，无法维持正常运营” ;而某领先上市中介平台……同月，有消息传出，二手房、新房交易服务事业群人员优化10%。
58安居客房地产研究院发布的《全国房地产经纪行业季度报告（2022年第一季度）》显示，2022年前三个月，受市场环境影响，房地产经纪公司数量全国范围继续下降，3月份环比下降12.1%。
事实上，一些房产中介去年就已经开始了人员优化的进程。 《红周刊》统计显示，截至去年底，房多多员工总数为604人，同比减少64.98%；世行员工总数14006人，比去年同期减少34.05%。
具体而言，以世联银行为例，2021年其各专业类别中，员工裁员比例排名前三位的是财务、业务支持、销售，截至年底分别留存员工124人、1210人、5987人。报告期。 、同比分别下降57.2%、48.33%、43.08%。相应地，资产运营类别是唯一从业人员数量正增长的专业类别。截至报告期末，员工人数3,068人，较上年同期增长1.52%。
《红周刊》发现，世联银行此举既与行业普遍萎缩，也与自身业务转型有关。这不仅仅是世联银行，其他地产机构也在谋求转型。
据了解，房地产经纪人正在金融服务、长租公寓、数字服务等领域寻求第二条增长曲线。例如，房多多希望打造一款数字服务产品“房云SaaS”。易居企业控股自2020年起与阿里巴巴联合推出天猫好房，并以此为平台开展数字营销服务。该业务板块2021年实现营收34.43亿元，同比增长202.53%。 2020年，世联银行引入珠海大横琴集团并转让控股权时，也借机宣布向“大交易+大资管”转型。前者包括代销和金融服务；后者包括城市资产管理、空间运营、投资租赁业务等。2021年，世联银行处置了60多家酒店管理、公寓管理公司；此外，还通过投资新设机构、收购资产等方式收购了40余家商业保理、房地产咨询、城市运营服务公司。 “管理”业务的落实情况显而易见。
但《红周刊》发现，世联银行新业务盈利能力有待提升。 2021年，新增城市资产管理和空间运营业务分别实现营业收入7.34亿元和5.49亿元，占总收入的12.10%和9.02%。但前者的毛利率为11.29%，低于其“老银行”代销所显示的24.8%；后者的收入尚未覆盖成本，毛利率为-12.2%。
黄涛表示，当前房产中介的新业务有利于提高行业整体经营水平，但其作用不宜过分夸大。 “比如互联网+、数字营销等业务可以提高方案整合、完善配套服务，但仍然无法取代最重要的线下销售。”
孔·白研究院创始人杨先岭告诉红周刊，依靠“信息差、资源差”的简单操作逻辑，是中介机构、代理商举步维艰的本质原因。只是这一轮的市场低迷让大家的风险暴露更加清晰，“如果我们不重新发现行业的作用和价值，所谓的‘护城河’或‘第二增长曲线’仍然会非常困难。 ”
展望未来趋势，黄涛认为，房产中介仍然拥有相当大的市场份额，中介的营销策划等职能也不会消失。 “仅以广州为例，10万套一手房就意味着两三千，从1亿元的销售额来看，能被中介分成10%，还是几百亿元，而且市场份额还是很大的。 ”
同时，能够成功“渡过危机”的代理商也会“有事可做”。 “首先，开发商需要卖货，存在竞争，所以需要与代理公司合作；其次，市场上专注一手房业务的经纪人并不多，而当前整个房地产行业的洗牌对经纪人也造成了影响。如果再来一轮洗牌，能活下来的就更少了。”黄涛说。
他补充说，届时整个中介代理行业可能会面临一个新的问题，比如开发商是否会形成自己的销售模式，淡化代理功能；再有就是利润率的问题，“因为市场好的时候，开发商给代理商提供的利润可能不会增加。”有时，随着规模的扩大，利润会减少。这是业界值得思考的新课题。 ”
（本文发表于4月30日《红周刊》，文中提及个股仅作举例分析，不构成交易建议。）
本文来自证券市场红周刊
