巴曙松教授近日发表房地产市场研究报告，认为“去库存、市场分化是今年的关键词。在建供应持续上升，而销售规模相对稳定，库存在三、四线城市的压力可能会加深。”巴曙松教授提醒，随着房地产去库存的逐步推进，要警惕去库存过程中引爆不少金融产品“地雷”。
房地产调控为何如此艰难？去库存对未来住房产品形态和价格走势有何影响？政府接下来会做什么？巴曙松教授结合自己多年对中国楼市的观察和思考，从金融角度对影响中国楼市的方方面面进行了全面分析。
1、经济受房地产行业波动影响
我国已进入经济发展新常态周期。新常态的最大特点是，我国经济进入结构转型期，面临经济增长新动能形成和旧动能逐步弱化的双重交织。与此同时，全球经济和治理结构也在重构。旧的平衡正在被打破，新的平衡仍在建立。市场动荡在所难免。
巴曙松形容2016年中国宏观经济走势“正在经历一个脉动式的探底过程”。随着2009年4万亿政策的出台，经济在2010年达到12.4%的高增速后逐渐回落，迄今为止，这种回调趋势仍在持续。巴曙松分析，1997年、1998年之后，但2007年之前，中国加入了WTO，房地产市场开始腾飞。这是中国经济扩张周期中最长的上升周期，在2007年达到第一轮高点。随后，2008年金融危机爆发调控房地产的金融手段，经济急剧下滑。 2009年触底后，4万亿元政策出台，经济出现V型反转。 2010年达到12.4%的高增速后，经济增速逐渐回落。 “从目前情况看，当前经济增长态势仍处于2010年以来的下行趋势，2016年是这一下行趋势的底部阶段。”
2012年以后，经济波动范围明显收窄，同时整个经济增长的动力也逐渐发生转移。在此背景下，包括房地产在内的旧动能逐渐弱化，新动能正在培育。对此，巴曙松认为，从目前情况来看，今年仍处于经济增长趋势的底部阶段，其中非常重要的影响因素之一就是房地产行业的波动。因此，房地产业已成为与宏观经济密切相关的重要行业。
二三四线城市库存压力加大
当前，房地产行业一个非常重要的关键词就是“去库存”。巴曙松表示，2015年房地产销售继续回升，全年销售面积达到12.8亿平方米。但新开工面积继续呈现负增长。可见，虽然销量不错，但开发商开工却非常缓慢。谨慎。换句话说，房地产销售回升传导到投资回升的时间正在拉长。房地产销售良好，但新增投资十分谨慎，销售与投资存在明显剪刀差。
“不过，即使2015年的销售和投资差异如此巨大，无论用哪个口径来计算，2015年末的房地产库存较年初仍然持续增加。”巴曙松总结称，房地产去库存的同时，库存还在。它正在增加，并且这种情况在今年第一季度仍在继续。 3月末全国房地产库存较1月初房地产库存大幅增加，表明原有在建面积正在不断转化为房地产库存。因此，房地产去库存压力应该是今年政策的主线。不同城市、不同业态、不同产品差异化很大。 “房地产行业谁都能赚钱的时代已经过去了，如果项目在一线城市，应该还好，但如果在三四线城市，那就比较危险了。” ”巴曙松说道。
房地产如何去库存？巴曙松认为，一方面，需求端的销售面积会增加；另一方面，需求端的销售面积会增加。另一方面，供应端新开工面积将进一步减少。从需求端看，2015年全国商品房销售面积达到12.8亿平方米，接近2013年13.1亿平方米的历史峰值水平。 2015年下半年销售面积出现下滑，巴曙松预计，今年商品房销售面积仍将出现正增长，但增速不会太高。从供给端来看，如果要大幅降低房地产库存，在销售面积增长5%的假设下，新开工面积增速需要进一步下降至-20%（2015年为-14%），相应库存面积增长率为-5.7%（2015年为2.6%）。
那么，房地产去库存对经济增长的影响有多大？巴曙松预计，房地产投资下降将拖累GDP约0.3%。
三、房地产市场五大变化
巴曙松表示，房地产市场正在发生一些非常深刻的变化。
首先，行业发生变化。房地产市场正在从原生增量增长主导转向二手存量主导。二手房销售超过一手房的格局首先从北京、上海等一线城市迅速蔓延至二线城市。对此，他解释说，原来房地产市场的严重短缺和不足已经基本结束，现在市场上的交易量主要是二手房，现有存量房的交易量已经超过了二手房。一手房源。因此，从金融角度来看，当整个市场转变为以二手房为主的市场时，它所需要的金融服务可能与过去完全不同，这就需要金融企业寻找新的金融服务切入点。以前我们服务一手房、新房、增量房，现在需要研究二手房的价值链。对于房地产政策，如此巨大的变化，从中央到地方政府都必须有清醒的认识。房地产市场调控对象应从以新建房为主转向以二手房为主。
第二是人口变化。过去，人口从农村向城市的持续单向流入是城镇化的主要推动力，但现在，人口从农村向城市的流动已基本结束。 “十三五”规划已经实现，中国城镇化的增长将不再是人口从农村向城镇转移，而是开始包括更多的城镇非户籍人口，或者人口在不同城市之间的转移。再次流动。 “以上海为代表的一线城市人口净流入正在放缓，上海也出现了负增长，这是一个新格局，也是一个新问题。”巴曙松指出，在这样的新格局下，市场对房地产调控的反应将比以前灵敏很多。当人口净流入快速下降甚至出现负增长时，此时的紧缩政策不仅会导致交易量下降，还会压低房价。因此，房地产开发商必须关注人口流动格局的变化，及时调整决策。
三是基本数量的变化。房地产业已成为支柱产业。目前全国房地产交易额已经超过10万亿元，对整个经济的影响比想象的要大得多。在当前基本体量下，一线城市楼市调控潜在的宏观风险不仅关系到一线城市的产业和经济发展，也关系到全国楼市和经济发展。
四是驱动力变化。现在房地产市场的主要驱动力是第二套改善性需求，而原来的驱动力是一套刚性需求。第二套改善住房对政策调控的敏感度远高于一套刚需住房。本轮一线城市房地产市场调控的目的是“控房价”，选择的目标就是二套房的改善性需求，而这部分需求恰恰是本轮楼市的第一推动力恢复。所以，这次房地产调控一出，改善型需求立刻萎缩，市场需求立刻回落。对此，巴曙松认为，面对与前阶段完全不同的市场环境，如何进行研究并做出相应的政策安排，是下一步房地产调控非常重要的新任务和挑战。
五是收入变化。随着房价持续上涨，居民购房承受能力大幅下降，使得各人群购房需求刚性不如以往。购房需求对政策调控的弹性增强。
4、房地产行业正在调整
截至目前，我国城镇住房总数为2.5亿套，其中自住住房1.6亿套，租赁住房9000万套。从增量来看，每年新增约1000万套房屋，折旧约500万套。其中，现有住房流通率仅为1.5%。每年约有400万笔二手交易。租赁市场方面调控房地产的金融手段，每年租赁5000万套，租赁流通率在20%左右。
巴曙松预计，未来中国房地产市场的投资和新开工很容易进入大幅波动阶段。
从商业角度看，中国房地产行业正在加速集中。万科、绿地、恒大、万达等排名前几的房企与中小房企的差距不断拉大。十大房地产企业的市场份额也稳步上升，从2010年的10%上升到2015年的17%。巴曙松教授认为，未来这种上升趋势还将持续。此外，巴曙松研究了前50名房企开发项目在城市的分布，发现只有9%的项目和开发量分布在三线城市，而其他大部分都在一二线城市。三线城市。 “这说明不仅开发商结构在变化，城市结构也在变化，这是一个实质性调整的阶段。”巴曙松说道。
开发商的销售费用大幅上涨。 2015年全国开发商营销费用为2000亿元。巴曙松教授预计，到2020年，这笔费用可能会增加到2400亿元左右。开发商营销费用占收入的比例普遍大幅上升。
传统中介费用也有所下降，从2008年的1.1%下降到2015年的0.8%，反映出随着房地产行业竞争加剧，销售渠道竞争的调整。巴曙松认为，一些传统代理公司会因为无法适应这样的新市场环境而陷入困境。
代理公司的市场集中度不断提高。前十名房产中介公司的市场份额约为16%，前50名房产中介公司的市场份额约为30%，前100名房产中介公司的市场份额约为35%。巴曙松表示，代销领域和房地产市场一样。原来分散、低集中的市场格局开始进入逐步“洗牌”阶段。
5、住房资产配置需求依然存在
数据显示，如今中国的住房拥有率超过60%，相当于美国1970年的水平。人均住宅套数普遍接近甚至高于一些发达经济体和中国台湾地区。尽管如此，我国一线和部分二线城市的结构性供给矛盾依然严峻。三四线城市家庭平均拥有住房数量已超过1套，而一二线城市仅为0.7至0.8套左右。巴曙松认为，这一矛盾是目前房地产市场一二线、三四线城市分化的根本原因。
如果我们要从金融的角度来分析房地产未来的发展趋势，我们应该从哪些方面来讨论呢？首先，第一个是居民购买力，即居民家庭的住房杠杆率。巴曙松提供的数据显示，中国家庭的杠杆率在38%左右。与发达国家的75%相比，他认为中国家庭的住房杠杆率仍然较低，仍有增长空间。 “中国杠杆率高的行业是企业，政府部门的杠杆率与发达国家相比仍有上升空间。”此外，巴曙松补充道：“当前居民杠杆率上升的原因是房地产金融的发展。最终主要表现是贷款利率下降和房贷比例上升。”
其次，居民对住房资产配置仍有需求。以2008年金融危机爆发时的美国家庭为例，巴曙松指出，虽然随着收入的增加，股票市场的份额不断上升，但实际上房地产市场仍然占据了较大的比重。
巴曙松指出，与美国相比，中国通过住房资产再融资加杠杆的空间仍然很大。在美国，2010年住房作为再融资工具的比例高达66%。相比之下，他认为中国居民转抵押房产的比例还很低。如何利用房地产作为资产盘活再融资？它不仅是金融业发展的新空间，也是居民优化资产结构的重要方面。
