地产风波四起，江湖刀光剑影。广东房地产公司已经占据主导地位四十年，并且一如既往地强劲。福建房企异军突起，一马当先。浙江房地产企业沉浮如月。时而被云阻碍，时而笑浪。
1978年春天，柳树又绿了。
杭州大学历史系迎来了宋卫平、周庆之、寿百年、徐光跃、卢宏等70名新生。他们是1977年恢复高考后的第一批大学生。
离开浙江艺术地毯厂后，聪明的宋卫平通过考试，从全国570万考生中脱颖而出，顺利考入杭州大学。
然而，总有少数幸运儿。 17岁的陈国祥自幼出身贫困家庭。他在西施浣纱河边当拉车夫，拉走旧城墙的残骸。相生创立已十余年； 18岁的沈玉兴在村里当会计，业余时间写广播剧本，每部4毛钱； 16岁的齐金星就读于杭州市第九中学，毕业后进入建筑行业。
当时，历史系和政治学系合办了一本刊物，名叫《思考》。寿百年任历史系编委，宋卫平参与编辑。
他们喜欢批评现状。
寿柏年曾撰文讨论1898年的康梁变法运动，他认为中国社会必须走改革的、渐进的道路，才符合中国社会的实际情况。这篇文章后来被评为优秀论文。
宋卫平则不同，他是一个愤怒的年轻人。大二时，宋卫平办了一份只有四页的报纸。他负责写三页的文章，并因其激进的思想而在校园里出名。小学三年级学习过《越岳全传》和《三国志》的宋卫平有着浓厚的英雄情结。
涌动钱塘
1982年毕业后，宋卫平被分配到杭州舟山党校给党政干部讲历史课。周庆智去了浙江省委办公厅，寿百年去了浙江省鄞县政府。
1987年，宋卫平因不当言论被迫“下岗”。离开任职五年的党校后，宋卫平南下珠海，在一家电脑公司担任刊物主编。同样身在广东的王石，早已摸着石头过河，在深圳创办了万科的前身，并于同年进军房地产行业。
一年后，佳源创始人沈玉兴也成为光飘。与宋卫平的无奈不同，沈玉兴南下成为嘉兴市政府驻深圳办事处主任。 1988年4月，沈玉兴穿上新衣服，在行李包里塞了一些龙井茶，一行五人出发了。
思维敏捷的沈玉兴将白色工厂丝绸从内地带到深圳，然后转售给香港商人。他一年的收入超过200万元，还买了一栋写字楼作为自己的办公室。不料，沈玉兴的“交易”陷入困境，被嘉兴市五个部门联合查处。
最终被定性为“倒卖白厂丝、投机炒作”。受到惩罚并感到不安后，沈玉兴选择了下海。他说，我游泳很好。不可能每个人都成为将军或元帅，但我可以。
1991年，沈玉兴回到嘉兴后创办了祖嘉经贸公司，随后进军房地产业。同年，周庆致也出海了。他辞去工作了10年的浙江省委办公厅职务，前往广东经商。
或许是因为身处改革浪潮的最前线，周庆之和宋卫平的衣服都湿透了，珠江巨浪涌入钱塘。
1992年8月，周庆智回到杭州，与徐光跃一起加入华电地产（南都前身）。 1994年，在浸淫粤商潮流七年之后，宋卫平也回到杭州，与陆宏共同创办了钱塘地产。一年后，宋卫平重新出发，创立了绿城。
算上1998年加盟绿城的寿柏年，杭州大学77级历史系涉足房地产行业的人多达15人。
这群读历史的人在钢筋水泥的世界里闪闪发光。
他们扛着“绿城”、“南都”的旗帜，称霸杭州房地产市场，成为浙江房企中杭州派的领头羊。在鼎盛时期，他们占据了杭州房地产市场的三分之一。
南都和绿城就像两个争霸的英雄。甚至可以说，杭州房地产的历史就是他们写的。南都德家公寓和绿城桂花城创造了20世纪末杭州房地产开发的最高水平。
不知何故，历史系变成了房地产CEO班。
桂花香
由于宋卫平喜欢桂花，绿城早期的楼盘均以“桂花”命名，如丹桂花园、金桂花园、银桂花园、月桂花园等。
当年，他在党校教学生时，看到窗外有一朵盛开的桂花。他说，大家都看到了桂花盛开，闻到了桂花特有的宜人香气。其实，生活的美好是可以创造的。只要我们多种植桂花树，我们的生活就会多一些芬芳。
显然，宋卫平是一个理想主义者。 2000年，他在题为《新世纪的居住文明》的演讲中阐述了房地产产品的本质：房地产产品是文明艺术的载体、结晶和创造，房地产产品是一个本体。文明是它的灵魂，艺术是它的外表。
这句话震惊了所有人，大家都说宋卫平不一样。事实上，以绿城为代表的浙江房企早已有以品质较量的传统。
金都与绿城、南都并称“江村三驾马车”，1994年开发了第一个项目金都花园，绿化率达到36%，无异于将花园“搬”进了社区。后来，当金都华府大厦开发时，自信的吴忠权说：“香港、广东的开发商来杭州，绝对不会建造像我们金都华府大厦这样有皇城根基的建筑！”
有一次，一位做装修生意的老板娘告诉绿都老板邵发萍，在别人家打空调孔只需要50元，但在绿都的房子里打孔却要花100元，因为钢材和路都使用的混凝土比市场上的混凝土要平均。标准高，打孔费力气。邵发平闻言笑了笑，心里很是高兴。
齐金星喜欢和银河湾、绿城竞争。在开发以经济适用房为主、商品房为辅的万家花园时，滨江大方引进贝尔戈林担任景观设计师，令业界惊叹“豪华”。
一座座山比一座山高，而更豪华的就是宋卫平。他对房产质量的偏执是前所未有的、史无前例的。
宋卫平每次到工地，绿城的项目总是提心吊胆，因为宋卫平喜欢找茬。有一次，工程外立面完工后，宋卫平发现墙上的石材有色差，于是他把整面墙都打掉了，重新开始。即使交付的项目，也可能会出现“意外”。
一位财经作家是绿城的客户。交接当天，他发现原来大厅里铺设的大片砖块被挖掉了。物业经理告诉他，因为宋卫平来过，所以他觉得有些不对劲，要求重新铺。
在杭州建设桃花源项目时，一块巨石与园林风格不相符。宋卫平让人当场砸碎，花了几百万。苏州桃花源有四套规划方案。宋卫平直接选择了最贵的中式花园，每平方米花费近6万元。他告诉员工：“艺术是无价的，不要考虑成本。”员工私下里说宋先生就是个疯子。
这样的疯子常常让包括万科在内的同事感到害怕。
“2008年之前，万科是我们学习的榜样，但现在不行了。我们去杭州看了万科的房子。如果我们盖的房子像万科一样简陋，我们的项目经理就会跳楼自杀。”下楼N次了！”好大胆啊！是宋卫平说的，也只有宋卫平敢说。
成功或失败都是徒劳。偏执造就了绿城的品质，埋下了定时炸弹。
掠食者的入侵
从20世纪90年代到新世纪初，杭州房地产行业百家争鸣。绿城与南都并肩而立。金都、绿都、松都、滨江、金城、佳佳、新湖、光宇等房企竞相率先崛起。杭州式的房地产企业各有优缺点：嘉嘉以代建起家，而南都则擅长资本运作。 ，绿城以品质为本。金都曾经是一座繁华的城市，巨大的广告牌经常占据杭州最繁华的武林广场。
除杭州房企外，比较有代表性的浙江房企还有始于宁波的永派、文派，银亿、雅戈尔、奥克斯，以及始于温州的中梁、华鸿嘉信、大发等。另外，诸暨有福，嘉兴有良源，湖州有诚信。
放眼全国，进入新世纪后，万科、富力、碧桂园等广东房企纷纷征战全国。然而，除了绿城之外，浙江房企大多都守在一个角落，在这座城市呆了十年。
西湖波平，钱塘波轻。 2004年，平静被打破。
2004年8月12日，万科向杭州市中级人民法院起诉杭州本土房地产公司绿都。理由是绿都侵犯了其“四季花城”商标专用权。万科请求法院判令绿都立即停止使用。案件名称为“四季花城”，赔偿人民币100万元。
这场巨龙与地蛇之争最终以万科败诉而告终。为此，万科支付案件受理费15010元。半年后，得益于一场震惊业界的并购，万科如愿以偿，进驻杭州。
2005年3月3日，万科董事会发布公告，宣布停牌两天。这天上午10点，万科总经理于亮匆匆现身上海，代表万科与南都签约。万科斥资18.5亿元收购了南都电源在上海、江苏、浙江的部分项目。
2006年8月，南都整体出售给万科，震惊杭州房地产界。毕竟，近十年来，能够在杭州挑战绿城的只有南都，能与宋卫平抗衡的也只有周庆智。
1998年，随着德加公寓的开发，南都一炮而红，奠定了其在国际上的地位。德加的公寓吸引了全国各地的同行参观甚至模仿。巨星的去世，难免令人悲伤。
究其原因，就不得不提到徐光跃。作为南都地产创始人之一，徐光跃、周庆智与宋卫平、寿百年并称为杭州房地产界的“黄金搭档”。徐光跃负责执行大大小小的事情，负责营销。周庆智凭借强大的政府关系，专注于获取土地。
在南都发展壮大的过程中，雇主与雇主之间出现了纠纷。两个老同学也未能幸免于兄弟间的恩怨。当时许光岳有意增持南都，这让周庆致不高兴。与此同时，徐光跃加入企业，两人经营理念的差异导致矛盾激化。 2004年夏天，周庆智解除了徐光跃房地产总裁的职务。
作为一名商人，徐光岳在南都享有较高的声誉。离开南都后，徐光岳创办了君源。与此同时，一群南都长老离开南都，不少人转投徐光岳麾下。分家后，南都元气严重受损，上市也被搁置。
2006年，周庆志将南都全部出售给万科后，淡出了房地产行业。从此，南都成为了过去。
繁星点点
宋卫平高考那年，他在浙江的作文题目是《路》。宋卫平和周庆志同路返回家中。 2006年，南都遭遇挫折时，绿城却高歌猛进。
2006年7月，绿城在香港成功上市，融资32亿元。 8月，他将上海一栋未完工的大楼卖给摩根士丹利，套现20亿。宋卫平拿着50亿现金，到处买地。
9月，携手西子电梯组建“绿城西子地产集团”，拿下7个项目。 9月底，经过19轮招标，绿城与滨江联手击败华润，以36.3亿拿下“杭州汽车发展用地”。打造杭州地王； 12月，绿城斥资33.3亿元收购温州鹿城土地。
今年，绿城新增土地储备再创新高，达到448万平方米。
正处于快速发展过程中的绿城，曾于2005年、2006年跻身全国房地产企业十强。2007年，绿城销售额首次突破百亿，进入百亿房地产俱乐部。那些年，宋卫平大胆运用杠杆，开启全国布局。上市后，更是如虎添翼。绿城实现了浙江其他房企无法比拟的跨越式发展。杭州的一位同事感叹道：“无论我怎么努力，都追不上。”
“追不上”的绿城突破100亿后，宋卫平的野心加速，2008年瞄准200亿。然而2008年，在监管收紧和金融危机的影响下，绿城无力回天。 。销量只有50%，最终以151亿的销售额收场，在寒风中瑟瑟发抖。
然而，宋卫平却以嗜赌闻名。 2008年寒冷多风的一年并没有浇灭他的赌气。今年，绿城新增土地428万平方米，并制定了2009年出售300亿元的大胆计划。
关于他的赌博瘾，有一个传说：在拉斯维加斯，宋卫平常常玩到困得走不出来。部下让他决定石头，他们只好带着几块石头飞到他身边。甚至有一年春节期间，他连续赌博十天，输赢上亿。事实上，宋卫平患有幽闭恐惧症，无法飞行。不可能飞往拉斯维加斯。顶多就是坐船去澳门。
别人认为赌博是坏事，但宋卫平不同意。他说：“赌徒是一个快乐的旅行者，可以探索规则。赌博是一件高智商的事情，我认为我的智商也不低。”
既不是赌博，也不是幸福南都德加西区房价，而是因为自信，这就是宋卫平。这一次，他赌赢了。
2009年楼市回暖，绿城销售额530亿元，仅次于万科的634.2亿元，位居全国第二。春风得意的宋卫平心潮澎湃，毫不掩饰自己的野心。他公开宣布绿城三年内突破千亿，销售额超越万科！
这不是口号。绿城其实有能力冲击万科。当年，绿城广屯梁斥资323亿元购地，成为2009年购地最多的地产公司。宋卫平甚至亲自负责土地拍卖。在苏州，他一天拿下两块地，“撒”了61亿元。
除绿城外，熬过2008年的寒冬后，浙江其他房企也正沐浴春风，百花齐放。 2009年，绿城、松都、银亿继续走强，新湖中宝、滨江、佳源、昆仑、海亮、大发、金都、众安跻身百强。在今年房地产百强榜单中，浙江总部企业占18席，不亚于广东、上海的房地产企业。仅占据8个席位的福建企业此时还没有走红。
2009年，绿城的光芒格外耀眼，浙江集团更是群星璀璨。而这一切，就像是暴风雨前的平静。
秋天很凉爽
2011年11月1日深夜，一块巨石被扔进西湖。原本平静的微博一片哗然，一则“绿城已申请破产”的消息迅速传开。随后，宋卫平戴上悦码，于凌晨4点左右迅速发表了一篇题为《从绿城破产开始》的千字文。
那是一个秋天的夜晚。
宋卫平表示，绿城目前做得很好，“破产”就像一个冷笑话。回应传闻后，他若无其事地前往中泰基地督导绿城队训练。或许，宋卫平想通过这样的方式展现：一切依旧，绿城没有改变。
事实上，宋卫平没能拆除他多年前埋下的炸弹。
绿城扩张的背后是高额债务。净资产负债率逐年上升。 2007年为88.2%，2011年跃升至148.7%。宋卫平渴望规模，把盖房子当作“作品”。他缓慢而细心地做事，再加上“改善型需求”的产品定位，最终拖累了绿城的周转速度和利润。
以2007年至2010年为例，绿城平均库存周转天数为2217天。一个项目从拿到土地到交付业主需要6年时间，而龙湖和万科只用了3年时间。绿城追求单一项目利润，但其30%的毛利率仍低于万科的38%。
高债炸弹引爆后，绿城被迫卖身自救。 2012年6月，九龙仓首次投资绿城51亿港元，成为第二大股东；随后融创出手，以33.7亿港元收购绿城9个项目。
在了解了宋卫平的迫切需求后，孙宏斌感慨道：“如果绿城失败了，那将是行业的悲剧。”他认为，那些应该破产的公司应该是那些生产劣质产品、不对客户负责的公司。
遗憾的是，绿城已经陷入困境。到2014年，宋卫平拟将绿城24%的股份转让给孙宏斌。 “天下一家，有德者可以治”。宋卫平表示，孙宏斌可以成为一个很好的接班人。
对于哥哥的信任，孙宏斌充满了自豪。他说：“我们很相似，都是脾气暴躁的人，为了自己的理想宁可破头、流血，都有英雄主义的浪漫主义，这种浪漫虽然代价高昂，但却令人心醉神迷。”
有说有笑的宋卫平和深情的孙宏斌
绿城被收购后，吴亚军在朋友圈发文称，她和很多人都会永远尊重宋卫平。
当大家以为宋卫平已经走了的时候，却出现了反击。宋卫平与孙达成协议六个月后，宋卫平反悔了。他说他误判了孙宏斌。融创接手后，项目质量问题频发。孙宏斌表示，融创忙着消化库存，没时间盖房子。曾经的英雄人物，到最后还是在谈生意。
马蹄声响起，有人“绿”，有人“绿”。沉阳绿城业主提出提前缴纳10年物业费，帮助宋卫平筹集资金回报。青岛业主自愿筹集360万元支持宋卫平。
中国楼市向来有不少维权人士，但他们如此大胆的表现还是第一次。
夺回绿城的宋卫平被贴上了“奸诈”的标签。直到2015年3月绿城引入中交时，宋卫平与绿城的故事就结束了，也就不再进行进一步的分析。在中国交通建设公司的带领下，绿城进入了“德松卫平”时代。
宋卫平渐渐离开了赛场，由绿转蓝。蓦然回首，桃花春风一杯酒，江湖雨夜十年光。有人感叹“宋公之后再无好屋”。也有人说宋卫平是个疯子，所以他把房子建得就像一件艺术品一样。
仔细一看，2009年星光灿烂，就像银河系的分水岭。热闹过后，浙江房企陷入沉寂。
曾出版过《我要富四代》一书的楼忠福心中一直有一个巨大的梦想：以企业治城！在距离杭州15公里的余杭，规划占地6579亩，规划人口10万，被誉为“中国第一卫星城”的天都城，是楼忠福和浙江广厦的梦想。
从1999年开始，楼忠福开始构建他的乌托邦。他认为如果自己在6-8年内花费90亿，就可以建造一座“东方巴黎”，于是他认真地在自己的社区建造了一座模拟埃菲尔铁塔。
然而，事情却出乎他们的意料。面对寒冷的冬天，宋卫平和楼忠福都不得不摆脱困境。
2008年至2009年，广厦依靠折价出售资产渡过危机。此后南都德加西区房价，楼忠福频繁筹集资金，收到的钱大部分都投资到了天都城。但这头嗜血的庞然大物并没有反哺，反而把广厦拖入了困境。 2015年，广厦开始剥离房地产业务。最终，天都城被卖光了。
2011年，“眼镜王”胡福林出走，掀起波澜，导致温州楼市崩盘。民间借贷的投机热潮不仅损害了炒房者的利益，也损害了开发商的利益。房价下降了30%，豪宅价格减半。中梁香地半岛项目，每平方米价格从5万元降至2.8万元。
2012年，一度意气风发的吴忠权一边忙着回应破产传闻，一边将衢州项目股权出售给滨江，将高尔夫别墅项目股权出售给绿城。金都星辰渐渐黯淡。吴忠权表示，自己不会逃离房地产转型，最终还是会进军农业。
2013年，十年前被评为杭州“房地产十强”的房地产企业，有三分之一退出市场，三分之一跌入边缘。在今年的房地产百强企业名单中，浙江企业仅获得10个席位，比2009年巅峰时期减少了8个席位。全国有6家房地产企业销售额突破千亿元。号称三年突破1000亿元的绿城，实际销售额达660亿元。不但没有超越万科，还落后了千亿。当年万科稳居第一，销售额1776亿。
更惨淡的是，除了绿城之外，其他浙江房企都没有突破200亿。 70家百亿元以上房企中，来自浙江的仅有6家，包括海亮、滨江、雅戈尔、奥克斯、绿城外的佳园等。
浙氏灭亡的同时，各派开始围攻光明顶。
武术近战
2013年9月5日，浙江大学华家池三块土地出让。外资巨头绿地、世茂击败滨江等本土房企，先后拿下57号、58号地块。最终滨江联手义乌拿下59号地块，小商品城以总价43.8亿元从世茂手中成功抢占市场份额。
有媒体戏称，滨江承载着当地房企最后的尊严。很多自嘲，很多悲伤，根本无法形容杭州被围困的无奈。
今年，来自广东、福建、北京的各大房企密集涌入。万达、首开、徐汇、雅居乐、融信、越秀等近20家房企来势汹汹。 5月，徐汇首次亮相，拿下滨江奥体、余杭崇贤两块地块。 9月，福建房地产公司在杭州又开设了两个城市。融信斥资34.6亿元收购蓝孔雀板块两幅地块。
2014年2月18日，杭州北部的德信·北海公园宣布降价3000元/平方米。紧接着，同区域的天鸿香榭丽舍做出回应，降价3400元/平方米。 70多名愤怒的商人冲进售楼处，高举“共和社会、合理维权、只要公平”的横幅，将沙盘砸得粉碎。
在导演的“马年首跌”之后，杭州市场迅速企稳反弹。 2015年，杭州拍卖了111块土地，近50家房地产公司收购了这些土地，其中四分之三是外资房地产公司。其中，融信拿8元，万科拿5元，龙湖拿4元。
杭州已成为兵家必争之地。混战中，本土房企纷纷倒下。 2014年，脱胎于南都的君源被中国城建收购； 2016年，嘉凯城被恒大收购，融创成为金城的所有者。 2017年，阳光城以104.69亿元收购中大，融信以28.97亿元收购海亮安徽、宁波公司55%股权。
经过一轮又一轮的洗牌，浙江房地产企业渐强渐弱。在外资房地产公司的包围下，滨江决定离开浙江。 2015年9月，滨江联合平安斥资34.65亿拿地，如期进驻上海。紧接着，中梁将总部迁至上海，启动全国扩张战略。
指挥上海后，忠良开启奔跑模式。杨健提出效仿碧桂园，包抄三四线。他说：“如果一二线城市开的是大奔，三四线城市就是宝马Mini。如果你开10辆大奔，我开50辆宝马Mini，我还是有很大机会的。” ”。
消息公布后，忠良全力以赴。 2017年，平均拿地5天，花费246亿元从粤闽部落虎口夺粮，抢到68块地。同时完成销售额758亿，一举进入前30名。今年，截至10月31日，中梁已完成销售1150亿元，成为浙江第二家千亿元的房企。仅落后其老大哥绿城13亿元。浙江房企的头把交椅可能易主。此外，老牌房企祥盛、滨江也正在逼近千亿阵营。新秀们也作为黑马互相追逐。成立仅6年的华虹嘉信已跻身66强。
有人说，如果下一个房地产时代到来，浙江房企一定能乘势而上。
当然，靠品质称霸世界的浙江体系，还有什么理由不崛起呢？明月若无云，怎能不照江水？
但是，在这个秋天，“房地产法规永远不会被允许在中途放弃和以前的所有努力”，这是对歌曲Weiping的内部想法。在2011年11月1日的秋天晚上，“破产”歌曲Weiping拿起了灯并写了一篇文字的文章。其中有一个句子：秋天的凉爽天气不仅覆盖一个城市或一个池塘。
七年前。
