我是胡叔叔。我在上海有多年的房地产研究和投资经验。我长期以来一直关注上海的房地产市场信息。熟悉购房政策、购房攻略以及学区房信息。欢迎关注、交流。
以下上海买房问答内容来自微信公众号“上海数说房”粉丝提问精选：
问：胡叔叔您好，我目前需要一套婚房，总价400万，想入外环。我最近看了徐汇区的长桥片区和华东理工大学片区。我正在考虑徐汇的教育资源。还算不错，离家里亲戚也比较近。我们预计这套房子能住5-10年，所以我们希望将来能更容易出售，以便可以轻松更换。我们主要想问长桥，华东理工板块未来还有多大的升值空间吗？那么长桥四村、三村及附近的房子呢？我在闵行莘庄工作。我目前没有孩子，三年内也不打算要孩子。我主要考虑学区的升值。
胡叔：如果你关注这两个板块，目前都是非常成熟的板块，位置也很中心。厂桥地区原为工人新村。两个板块整体配套设施都比较老旧，客群也比较稳定。顺便说一下，由于有学区的加持，这里的物价也不低，而且很多人都是为了学校来这里的，所以性价比一般。首先，学区在确定的那一刻就已经增加了。接下来是保值，教育改革未来可能存在风险。如果暂时不用，买学区房不划算，而且溢价太高。
关于判断一个板块的升值潜力？首先，对行业的认识不应局限于现在，而应该贯穿过去、现在和未来。一个行业肯定会经历四个阶段的生命周期：1.概念炒作；2.概念炒作； 2、炒地； 3、支持投机行为； 4.供需投机。上海房地产市场有很多区域，区域内也有很多板块。不同行业价格不同。如果您关注的板块处于炒作概念阶段，且该板块的房价低于该板块所在城市的均价，那么购买后升值潜力很大；如果该板块处于炒地阶段，在配套阶段，当房价低于城市板块中位数时，此时买入获利的机会较大；如果你在供需炒作阶段买入某个板块，且该板块的价格远高于城市板块的最高均价，那么风险就较高。 。上海主要板块的阶段详情，请参见知识星球。
问：胡叔叔您好，请问一下。全国贷款认购第二名，上海第一名。目前首付刚出300万。我参观了松江泗泾，还有南江大桥和北江大桥。综合起来，九亭的奥园看上去还可以。胡叔叔，您有什么建议吗？
上海叔叔：您好，北九亭是一个非常大的社区，包括奥园、智雅汇、绿亭商城。每轮楼市房价都很难上涨。太内卷化了。小区内大型物业管理难度大，以租户众多而闻名。 ，价格也相对难以上涨；
其实九亭细分还是蛮合适的。先上车就可以了，不过九亭的大型社区还是蛮多的，有的比较没用；
但九亭的好处是，虽然开发水平不一，但九亭家园只有一个安置小区柘林目华小区房价，其余都是商品房。南北九亭各有优缺点。南九亭有一个小区叫象屿都，分四期。第四期是2013年推出的，如果你是400出头，可以考虑大两居室（南九亭到地铁口2公里）这样未来比在大楼里滚下来更容易摆脱区域;
江桥分为北江桥和南江桥，以曹安公路为界。北江大桥可以考虑嘉城幸福港的双南两房和中兴海澜园的搬迁大两房。这个预算比较划算。南江大桥聚集在13号线缙云路出口处柘林目华小区房价，除了万科城市公寓，周边都是搬迁的商业楼宇。如果在这里买400万以上的两居室，还不如买14号线的北江桥。
问：胡叔叔您好，预算不到300万，怎么买五大新城的刚需和投资板块？
上海叔叔：您好，嘉定区需要选择外岗、华亭、黄渡。投资推荐安亭、旭行；青浦需要选择白河、冲古，投资推荐朱家角；松江需要选择车墩、叶斜、石湖荡，小昆山不建议投资；如果您只需要选择奉贤的庄兴、柘林、庆村、海湾，建议投资南桥、金汇；如果南汇新城只需要选择书院、泥城、芦潮港、万向；对于投资来说，推荐蓝湾滴水湖。
问：胡叔叔您好。我想在我感兴趣的地区的徐泾地段买房子。我之前选的项目已经卖完了。您还有其他建议吗？离地铁近一点就更好了。
胡叔叔：您好，徐泾离市区和虹桥商务区都不远。然而，该部分中的许多房产都没有可用的房产，因此您可能只能查看二手房产。肇祥地段的二手房、别墅、新房也可以考虑。此外，还可以关注青浦新城板块。该板块拥有众多一线房企和住宅项目，未来交通和生活设施也日趋完善。另外，朱家角17号线附近也有不少楼盘，可以参考。不过，现在在上海买房，首先要检查一下自己的积分。如果你的积分低于50分，基本就错过了新房，直接转战二手房市场；如果你的积分低于60，你也可以使用二手房作为替代。总体来看，刚性需求仍是上海房地产市场的主流。如果你的积分足够高，预算也足够的话，基本上不会有这方面的麻烦。上海投资回报率最高的行业和房产详情，请参见知识星球内部分享。
问：胡叔叔您好，我也想买大小区的房子。超大型小区的房子可以买吗？选择超大社区自住+投资可以吗？是不是稍后再采取行动比较好？有升值潜力吗？
胡叔：您好，其实超级大的社区遍布全国各地，里面聚集了大量的人。有超市、商店、早餐店等，甚至还有公交车和直达地铁。基本上所有的需求都可以在不离开社区的情况下得到满足。然而，非常大的社区也有很大的缺点。首先是交通压力。人口众多，必然造成交通负担。虽然地铁、公交交通点都在小区内，但从楼下到地铁站可能需要半小时或一个小时，小区内部交通也会出现拥堵和堵塞。事实上，非常大的社区的交通和一些小街道的交通很相似，但很多街区没有这么大的人流量。在交通舒适度方面，超大社区存在比较大的问题。其次，社区管理也存在较大困难。垃圾清除、违建、后期维护等都是问题，需要大量高额费用和大量人力物力。成本非常高。一旦物业管理选择视而不见，居民的舒适度就会大打折扣。 。这样的小区的房子也很难升值，也很难卖掉。总之，我不建议大家选择非常大的社区。
以上为“沪书说房”微信公众号粉丝提问精选
目前，房地产分化越来越严重，未来赚钱的人注定只有一小部分人。
胡叔总结了上海未来最有潜力的社区和板块，其中包括很多不适合公开披露的房地产走势解读。欢迎您关注获取内部信息。
