1、新规定好不好？
2015年12月8日，河南省住房和建设厅下发《关于加快成品房发展的通知》（以下简称《通知》，通知全文附后），要求省辖市和城乡一体化示范区力争达到80%，郑州航空港综合实验区力争全覆盖，县（市）要达到60%以上。经过一段时间的喧嚣报道后，我们现在可以坐下来进行一些反思。
首先，这绝对是有很大的好处，正如通知中所说：
1、有利于住宅产业现代化。
2、可避免因装修而损坏主体结构。虽然改造时承重墙几乎不会被拆除或改造，但开沟通水、通电也会对主体结构造成一定的破坏。
3、可以减少资源浪费。比如原毛坯房墙壁的拆除和改造、原有开关插座的更换、推拉门的拆除、装修材料的剩余等，如果装修期间看小区垃圾场，一天之内就可以堆满装修垃圾，这确实是一种巨大的资源浪费。 。
4、解决扰民问题。装修期间的扰民可以说是多角度的扰民，包括噪音、社区环境污染、人员杂乱等。
5、可以节省成本。一个社区中可能有数百套同类型的房屋。以橱柜的生产为例。批量生产数百台当然比只生产一台效率高得多，成本也能降低很多。
6、对于业主来说，还可以省去装修时一切繁琐、沮丧的经历。
所以成品房肯定是好的。
2、能实现吗？
我们先看看其他省份的经验，看看能否实现。江苏省住宅产业化水平在全国处于相对领先地位。我们再来看看江苏的情况。
以下两段摘自江苏省住房和城乡建设厅住房房地产产业促进中心制作的《2014年江苏省住宅产业现代化发展报告》（以下简称《报告》）：
2003年，江苏省出台了《江苏省新建住宅全装修试点工作的实施意见》，开始了成品房发展的探索和实践。 2010年以来，随着江苏省《住宅精装修技术标准》和《江苏省“优秀住宅示范工程”和“住宅精装修示范工程”管理办法》的制定和实施，新型城镇化和城乡一体化发展加快全省成品房有序开发，开发步伐逐步加快。 ”
据不完全统计，截至目前，江苏省共创建成品住房装修示范项目90个，覆盖全省所有省市。其中，2013年1月至2014年9月，新开工面积已达100个。江苏省房屋开发面积为2024.43万平方米，其中苏州新开工成品房面积最大，达到395.74万平方米，泰州新开工成品房面积最小，仅有3.54万平方米竣工预售的住宅项目有122个，其中南通和苏州的住宅项目最多，为26个，而淮安的住宅项目最少，只有1个。住宅项目占比为9.7新建商品住宅占比最高，其中无锡竣工住宅项目占比最高，达到32.93%，台州竣工住宅项目占比最高，达到32.93%。所占比重最低，仅为0.77%。
1999年国务院办公厅印发《关于推进住宅产业现代化提高住房质量的若干意见》，2002年建设部印发《商品房一次性装修实施指南》。江苏省积极响应。 2003年，出台《关于江苏省新建住宅全装修试点工作的实施意见》，提出“力争3-5年内基本实现全省新建住宅全装修”。但到2014年，新建住宅占比最高的无锡仅占32.93%。
可见，江苏省成品房发展远不及预期。
当然江苏泰州项目房地产市场调研及定位报告，这并不是说河南省做不到，我们希望做到。这只是意味着，要实现这一既定目标，还有很多工作要做。
3、如何实现？
我们来看看江苏省《报告》中的两段话：
江苏省成品房发展总体进展不快。成品房在新建商品房中所占比例较小。从区域分布来看，呈现出“南多北少”的特点，总体上与江苏省经济社会发展水平呈正相关。 。原因是，首先，经济发达地区的房价较高，而且对房屋装修费用不太敏感，消费者心理上容易接受。相反，在经济落后地区，首先，消费者会难以接受住房装修费用在房价中所占的比例过高；其次，现行的契税制度并不鼓励成品房的开发，而是对其进行负面调节。相比毛坯房，开发商和消费者都要缴纳额外的装修费用税；此外，消费者对成品房的质量和售后服务也没有信心。
此外，目前江苏省内负责住宅土建、装饰设计、施工一体化的龙头企业也仅有少数。房地产开发企业开发成品房的压力和动力不足，积极性较低。开发成品房项目时，在招标过程中往往对装修合作公司设定较高的门槛条件，甚至要求中标的装修公司垫付资金。配套住宅装饰构件及材料的综合采购权不授予中标装饰企业。而且，如果工程竣工后付款不及时，装修公司还需要负责成品住宅交付后的所有维护服务。首先，住宅装修公司中标并不容易。其次，中标后感觉风险较大，风险与收益不匹配。这些都严重影响和制约了成品房市场的发展和完善。
上面的内容提到了消费者要为额外的装修费用缴税，还有值得一提的是抵押贷款。
对于一次性支付不起装修费用的业主来说，成品房是一件好事。如果装修费用包含在房款里，大部分都可以贷款。然而，对于有能力一次性支付装修费用的业主来说，他们必须先贷款支付全部装修费用，然后再偿还利息。
当然，消费者可以选择多付首付，将装修费包含在首付中，但一般从首付到房子交房需要两年左右的时间，也就是说要缴纳两年的装修费提前，想想就很不舒服。这是从业主这边来说，从开发商这边来说，矛盾就更多了。
总之，成品房目标能否实现，取决于一系列政策的解决、规范、引导和支持。这是最关键的。
4.“成品房”和“精装修房”是一样的吗？
《通知》中明确了“成品住宅”的概念：成品住宅是指住宅内所有功能空间的固定面铺装或油漆、管道及终端安装、门窗、厨卫基础设施等。已经完成的套房。新建住宅已投入使用。
有些人可能会把“成品房”误认为“成品房”。事实上，“精装修房”并没有官方统一的定义，这个词的起源也很难考证。每个消费者根据装修公司的案例、开发商的精装修房产品、样板房形成自己的认识。
据我了解，“成品房”的标准和我意识中的“简装修”是一致的。竣工的并不是一座华丽、精致、艺术的“硬装修房”。
当然，《通知》中的“成品房”标准可能被开发商视为最低标准，但最高标准也未必能被接受。可能是“精装修”，甚至是“装修豪华”。
5、成品房是否满足消费者的需求？
我们在文章开头肯定了成品房的好处，但是我们觉得忽略了一个关键点，那就是它是否满足消费者的需求？
很难核实成品住房或类似于成品住房的标准何时首次出现。但过去的政策让我们相信它是在2002年左右出现的。2002年人们对住房的期望是什么？人们对住房的期望与2020年一样吗？
2000年左右是家装工业化的开端。大部分住户还处于装修初级阶段，设施齐全，家具齐全。如果届时推出成品房，无疑能够满足市民的需求。但现在，随着时代的进步，信息的爆炸，人们审美的不断提高，个性的不断解放，每个人都早已很难决定自己未来的家会是什么样子。整齐划一的成品住宅可能无法满足每个人对更多居住空间的渴望。各种需求。
6. 理想的“成品房”应该是什么样子？
但我们并不是否认成品房，只是认为这个标准是可以分级细化的，不能一刀切。如果将成品住宅（或“交付装修标准”）分为三个不同的等级，可能会更实用。
第一层：精装修
比较高端的项目适合精装修。项目定位后，必须对目标客户有一个透彻的了解。如果了解客户的喜好、需求、经济承受能力，就能够有针对性地制定相应的精装修方案，而装修方案应该有四五种类型，给客户选择的余地。
第二层：装修成品
成品装修按照《通知》中成品房的定义进行。这个标准适合一些低端、刚需的项目。目标客户对装修没有明确要求。他们的装修理念可能还停留在2000年代的简单。只要功能齐全就满足了，所以成品房就是完美的。
第三级：半装修
我们认为，除了上述两个标准外，还应该有一个“半装修”标准。半装修是我们认为比较理想的交房标准。我们将重点关注这个标准。
与目前郑州盛行的毛坯房相比，本标准所包含的项目需增加：
1、阳台窗户已密封。 （问题又来了，我还能白送一半面积吗？）
2、地暖已经准备好，或者暖气片不需要改造。
3、强弱电流点的位置经过深思熟虑，其数量和离地高度符合现实生活需要和习惯。例如，插座的高度不能再高于地面30厘米。还有就是尽可能的考虑，设计得好像可有可无。例如，在卧室的角落里，主人可能会也可能不会放置书桌，所以设计时要考虑容纳书桌，并在书桌上留有插座。多功能浴室加热器的控制线应留在原处。
4、在可以吊顶的区域，如客厅、餐厅、卧室等，在吊顶后面预留射灯、灯带的螺纹。可以在开关上方的顶部边缘设置一个底盒。底盒内预留中性线和两根控制线。如果业主想在天花板上安装射灯和灯带，可以从这里引出电线，无需开槽。如果业主不吊顶，可以在粉刷墙面时将底盒密封。
5、卫生间、厨房等供水管线已安装。
6、卫生间等场所防水已完成。
7、地面宜铺瓷砖或木地板。业主可以提前选择是铺瓷砖还是木地板，以及颜色。
8、厨卫地砖、墙砖有多种颜色可供选择。
9、墙面及顶面已打腻子并打磨光滑，墙面在打腻子前已做抗碱处理（与装修时粉刷墙面的目的相同），与现在一些开发商采用的粉刷不同。 ，不是为了接受而愚弄，而是为了真正被业主所使用。业主入住后，可以直接涂乳胶漆或壁纸。
以上9个标准基本都是按装修顺序排列的。我们想开发商提供的装修就到此为止了。
一般装修中，水电改造会造成主体结构损坏、噪音污染、粉尘污染。贴瓷砖（包括运输水泥和沙子）施工工期最长，占用电梯最多，对电梯造成的损坏也相当大。所以，如果开发商能做到砌砖这一步，其实那些“成品房”的大部分效益都已经实现了。
在接下来的项目中，业主的需求将更加多样化，很难“工业化”。
例如，如果墙面按照《须知》中的标准涂刷白色乳胶漆，但如果业主想要彩色乳胶漆，或者想贴壁纸，或者想在背景墙上贴石材，那么，必须把乳胶漆去掉吗？这不是更大的资源浪费吗？这违背了成品房的积极意义。
无论是否进行下一个项目，开发商都必须仔细研究目标客户。
如果还有一些我们可以做的项目，我们认为它们按必要性排列：
10、安装中央空调。中央空调应该是未来的方向。无论是集中在住宅区还是家庭中，都必须考虑是否安装外置空调面板、安装的位置和数量。这些都与建筑物的设计有关，因此中央空调的安装应纳入“成品房”的一部分考虑。此外，批量购买和安装施工机械的开发商或许可以增加自己的利润，业主也可以从中受益。
11、开关、插座质量良好，无需更换。
12. 浴室设施包括面盆、水龙头、马桶、淋浴设施。如果计划有浴缸，则还必须包括浴缸。
13. 厨房包括橱柜、水槽和水龙头、抽油烟机和炉灶。橱柜台面和面板的材质和颜色可选。
14.厨房和浴室天花板，包括灯具和浴室加热器。
15、安装底板，材质、颜色可选。
16. 安装可选颜色的内门。
至此，距离《通知》中的成品住宅标准越来越近。
如果我们还要做一些项目，就不再是半装修，而是全装修甚至精装修：
17、墙壁已刷乳胶漆或贴壁纸，颜色可选。
18、客厅、餐厅、走廊局部吊顶，形状可选。
19、制作电视背景墙时，材质、造型、风格均可选择。
关于装修，我可能思考得不够仔细和全面，但我认为平衡“住宅工业化”和“消费者个性化需求”是最重要的。对于大多数刚需、首装修项目来说，这种“半装修”标准可能更为合适，但具体采取哪一步还要根据项目的具体情况而定。
7. 开发者应该做什么？
首先，要求开发者更加仔细、更加人性化地设计自己的产品。因为业主对装修的参与度较低，如果房子本身设计不好，装修起来就会很困难。我从事房地产行业和装修行业的时间不长，但见过太多不合理的户型，尤其是厨房和卫生间。如果是毛坯房，业主可以在装修时做一些改动，但如果是成品房，开发商就应该好好设计。
菜单风格的装饰是必须的。目前，很多装修房屋的开发商已经这样做了，业主可以有一个简单的选择。
定制空间也是必须的。例如，在万科的一些项目中，内部几乎没有承重墙。顾客不仅可以选择装修风格，还可以选择空间的布局。
从上一点出发，我们可以更进一步想象一下，开发商交付房屋（尤其是小户型）时，可以交出一套只有厨房和卫生间有墙，其他空间没有墙的公寓。 。厨房、卫生间应设计合理，占用面积最小，厨房、卫生间设施齐全。其余区域没有墙壁，全铺瓷砖。根据业主接手房屋后如何规划空间，可以使用轻钢龙骨石膏板作为隔墙，可以满足消费者的不同需求。
以上就是开发商在装修方面应该做的事情。在具体业务开展中，会遇到越来越复杂的问题，比如下游整合、成本控制、质量控制等，不详细分析。
8、如果实现，会产生什么影响？
其实，讲完第六部分的半装修标准，我最想说的话已经说完了。如果2020年既定目标得以实现，还会产生一些其他影响。这里只是一些简单的提示：
受这一政策影响最大的将是全省众多装修公司、建材商和装修工人。我想，到那时，至少80%的装修公司将无法接到批量制造成品房的业务，至少90%的建材商将无法成为成品房的供应商。全省基本上还会有那么多装修工人。做了那么多装修工作，但中间环节多，管理更精细，收入就会下降很多。
也会产生积极的影响。我认为一些软装业务，例如家居用品和配饰将会增长。成品房的装修标准相差不大，唯一能凸显自己个性的就是通过软装。届时，软装的重要性将进一步显现，软装的水平也将得到提升。
当然，这些都是建立在2020年各省市实现住宅竣工率80%的基础上的，能实现吗？我不知道。
附河南省住房和城乡建设厅关于加快成品房发展的通知。
河南省住房和城乡建设厅关于加快成品房发展的通知
御监[2015]190号
各省辖市、直辖县住房和城乡建设局（委）、规划局、房屋管理局（中心）：
近年来，我省住宅建设取得长足进步，人居环境和居住品质不断提高。但住宅产业的开发方式仍较为粗放，成品房比例较低，二次装修造成主体结构破坏、资源浪费、扰民等问题。已经发生了。随着经济社会的发展，“毛坯房”的建造方式已经不能满足人民群众提高生活水平的需要。为推动绿色发展，加快住宅产业现代化，提高住宅综合质量，现就加快成品住宅发展有关工作通知如下：
一、充分认识发展成品房的重要性
成品住宅是指功能齐全的新建住宅，套房内所有功能空间的固定面铺装或油漆、管道及终端安装、门窗、厨卫基本设施等均已完工。
发展成品房不仅可以节省建筑材料、减少建筑垃圾、减少环境污染，而且可以提高房屋性能，保证房屋的结构，防止噪音干扰居民。也有利于推动住宅产业现代化。目前，我省房地产业发展已具备一定基础。人民群众成品房消费意愿强烈。我省具备开发成品房的相应条件。各级住房和城乡建设主管部门要高度重视、充分认识成品房发展。住房城乡建设的重要意义在于切实加强对成品房开发建设的组织领导，落实部门责任，形成工作合力，采取切实有效措施，加强对成品房建设的指导、规范和管理。住房，促进成品房发展。
二、明确住宅竣工目标任务
各市、县住房和城乡建设主管部门要科学制定本地区成品房发展规划，逐年提高成品房占新开工住房的比重。到2020年，省、市、城乡新开工全装修成品住房占新建住房面积的比重提高。综合示范区力争达到80%，郑州航空港综合实验区力争全覆盖，县（市）力争达到60%以上。
新建商品住房，应当在规划设计阶段明确成品房要求，并逐栋落实。公共租赁住房、酒店式公寓必须按照竣工住宅标准建设。成品住宅实行土建、装修一体化设计和管理，可根据不同层次的需求开展“菜单式”、“定制式”装修服务模式。
各市县要积极实施成品房示范工程，引导重点房地产开发企业先行试点，并给予相应优惠政策支持，加快形成成品房装修成套技术和通用件体系，全面提高整体水平。房屋开发建设竣工水平。
三、加强成品住宅开发建设管理
（一）各市、县规划部门应根据本地区成品房开发建设目标，在提出住宅项目规划条件时，对成品房面积比例等内容提出明确要求，并加强监督和指导。管理。
（二）各市县建设主管部门要按照《河南省住宅装饰工程竣工技术规定》，切实加强对住宅工程竣工设计、施工、验收等环节的管理。
住宅竣工项目设计文件编制应将土建与装饰设计一体化，设计深度应满足相关要求。建筑设计、装修设计施工图应当报施工图审查机构审查。
申请住宅竣工工程施工许可证时，应当完成室内装修工程等各类招标工作江苏泰州项目房地产市场调研及定位报告，室内装修工程应当与土建工程一并办理施工手续。
加强住宅工程竣工质量控制。住宅项目竣工后需接受家庭验收。入户验收前，应按照规范要求进行室内环境检测。未组织入户验收或未通过入户验收的住宅项目竣工，不予办理竣工验收备案手续。
设计、施工、监理、检测等单位应当按照各自职责建立装饰工程质量控制体系，对现场装饰材料、件进行严格检验，确保防火、防水、环保等要求，确保按照规定施工。图纸和工程质量。
（三）各市、县房地产管理部门要规范住宅竣工销售管理。成品住宅开发公司应在销售房产中建造实体装修样板房，向购房者展示交付标准。样板房必须真实反映装修标准和施工质量，住宅成品交付标准不得低于样板房。样板房在该户型全部交付后6个月即可拆除。
住宅竣工销售合同应当附附件，载明主要装修设备、材料、住宅构件的性能、规格、型号。开发企业应当明确成品房质量保证的主体责任，并在商品房质量保证书和商品房使用说明书中明确维修要求和装修材料、配件等详细信息。
房地产管理部门要对申请竣工住宅预售许可证的项目认真审核预售条件，进行现场勘察，并进行后续监管。
四、制定成品房开发保障措施
（一）各市县住房城乡建设主管部门要与财政、国土、税务、金融等部门建立联动机制，加强统筹协调，强化政策支持，规范成品财政补贴、合理税费计算、项目及抵押贷款等。住宅建设、销售给予相应优惠政策。
（二）培育集开发、设计、构件生产、科研为一体的住宅产业群，支持开发企业与住宅构件及相关材料研发、生产龙头企业建立战略合作伙伴关系，鼓励装修集中采购材料和外壳组件。有条件的市县可以建立相应规模的工业园区，为技术研发、零部件生产提供载体。
（三）加大宣传力度，加强技术培训。各种地方应通过各种形式来促进完成的住房概念，技术和政策，例如成品住房开发论坛和成品住房展览和交流会议，指导群众改变传统的装饰概念，并积极鼓励购买成品住房。同时，有必要增加开发企业，设计，建筑，监督，测试和其他单位的管理和技术人员的培训，创建高质量的人才团队，并不断提高成品的住宅开发水平和建造。
