潮新闻客户端记者 何晓霞 通讯员 范文敏
18日，戴德梁行发布《2023年全年杭州零售商业市场和写字楼市场解读》，并对2024年发展趋势进行展望和预测。
强预期弱现实下，2024年杭州写字楼将“先建后破”
戴德梁行杭州分公司项目与企业服务部发言人分析，2023年中国经济将正常发展，经济复苏下写字楼市场将稳步发展，但复苏速度将放缓。新增供应再创新高，新项目带动吸纳量反弹。杭州写字楼市场面临供需失衡。未来，新入市项目销售周期将拉长，租金上涨空间将受到挤压。
从土地供应表现来看，2023年杭州土地市场整体供需同比下降，整体成交量增价跌；工业企业进入土地市场，低价购地建设总部。杭州这两年注重产业发展，引导地方领导和大企业拿地建设总部，发展产业生态系统。除商业用地外，还包括工业用地。政府针对客户拿地建总部，如捷丰服饰、聚杰集团、毛戈平、蚂蚁金服等，这些公司建总部后无法吸纳全部面积，未来将进入写字楼租赁市场，带动市场竞争。在市场低迷时期，国企、央企的资金优势日益明显，未来仍将是杭州重要的拿地力量之一。
租赁市场方面，2023年全市甲级写字楼存量将上升至645.4万平方米，供应量将保持较高水平，市场规模将再次上升。由于需求减弱和供应积压，租金年内持续下跌。截至四季度，全市租金降至3.99元/平方米/天，整体租金较2022年同比下降1.5%。降价让回族成为市场主流，库存清除速度已放缓。从行业需求来看，TMT以29%的份额位列需求第一，细分行业向软件开发、直播等领域倾斜。其次，专业服务需求占比24%，以银行、保险为代表的金融业租户需求稳定，占比13%。专业服务业往往集中在钱江新城、钱江世纪城等核心地段。
从销售市场来看，大宗交易市场低迷，主要依靠政府飞地和平台。 2023年，全市共发生房地产大宗资产交易10起。与去年交易笔数的增幅相比，交易总额大幅下降。大宗交易市场低迷，非市场化行为频发。均为政府及国企平台，无自购客户。政府和国有企业的交易面积比例将从2022年的35.7%提高到2023年的100%。购买的建筑物将作为国有企业资产出租给外方。
与2020-2023年杭州甲级写字楼井喷交付相比，2024年优质写字楼入市速度将逐渐放缓，重点甲级项目预计将在2025年交付市场。未来几年，甲级写字楼将受到需求萎缩以及乙级写字楼和商务园区写字楼新增的影响（杭州主城区将交付约200万平方米的乙级/园区写字楼） 2023 年）。杭州写字楼市场面临供需失衡。未来，新项目入市销售周期将拉长，租金上涨空间将受到挤压。
“杭州写字楼市场正处于存量化阶段，在租户市场和经济变化的背景下，企业对楼宇的选择更多，成本结构考虑更复杂，这对业主提出了更多的要求。战略调整。”戴德梁行浙江大区公司总经理唐耀光表示：“十四五时期将是我国深化产业结构调整的关键时期，随着经济保持稳定增长，市场不足的问题日益突出。随着时间的推移，信心将会得到解决2024 杭州 楼市，市场预期将会改善，需求将会恢复。”
2023年杭州商贸秩序将发生变化，2024年商贸市场将改善焕新
2023年是企业新的起点，也是新挑战的开始。业务秩序发生了变化。复杂环境下，“复苏”是全年主线。这是对企业最大的信心和动力。围绕“振兴消费”，杭州积极出台促进消费政策，发放消费券、举办购物节、打造夜间经济、补贴消费、允许商家对外营业等。
从全市开业情况和经营业绩看，杭州新开企业数量回升，年轻企业涌现，非标企业成功从行业中脱颖而出。据戴德梁行统计，2023年杭州新开业商户数量为16家，新开业商业总面积为127.58万平方米。与2022年新开业商业面积相比，增速将达88%。各具特色的商业实体百花齐放，特色街区商业表现突出。 2023年特色街区新开商业面积为5个，占2023年新开商业面积总数的31%。全市优质商业租金整体表现稳健。全市商业平均租金攀升至6.86元/天/平方米，较2022年增长1.5%。全市核心商圈和非核心商圈租金均小幅上涨。部分商圈受部分商业调整影响，租金维持下降趋势。优质商业物业空置率持续下降。全市商业地产平均空置率降至8.34%，创近四年来新低。随着人群回归，商家期待消费改善，纷纷“快跑”。
从杭州商业品牌动态和首店情况来看，商业板块走在前列。专注于门店调整和品牌品质升级的企业并未像预期那样恢复。下半年品牌店扩张步伐明显放缓。 2023年2024 杭州 楼市，杭州新开门店550家，较2022年同比下降28%，新关门店448家，同比下降14%。其中，零售、餐饮新开、关店数量占比较大。新开门店中，零售店数量为221家，餐饮店数量为219家。关店门店中，零售店数量为176家，餐饮门店数量为167家。从首店来看， 2023年杭州首店数量将增加221家，2022年同比增长9%。首店品牌涵盖餐饮、零售、儿童亲子、文化体育等多种主流业态娱乐、生活服务，满足大众消费需求，紧跟潮流。消费新趋势。新开首店48%集中在市级商圈。市级商圈仍是首店开店的最佳选择。武林商圈首店数量为44家，收割力超越湖滨。但随着更多首店开业的高潮，近三年在杭州引进的731家首店中，目前有54%经营正常，淘汰率高已成为杭州“首店通病” 。在此情况下，首店应从“量变”转向“质变”，寻求高质量增长。商场还是需要根据自身特点推出合适的首店组合，这才是完美的吸引资金的方式。首店本身也应该通过功能创新、业态组合或跨界创新等创新措施产生新消费，融入当地文化元素。
展望2024年，预计将迎来NEO PARK-Future、方正国际广场、亚洲及奥万象天地等众多重大项目入驻，预计新开盘数量为23个，总面积167.8万平方米，现有商业面积将超过1500万平方米。在当今商业内卷化时代，特色已成为“刚需”，企业如何创新成为热门话题。在消费态度方面，随着消费观念日趋理性，消费者的购买行为也发生了变化，消费者热衷于寻找消费的最优方案。
戴德梁行杭州公司项目与企业服务部发言人分析，当前消费市场真正发生的不是简单的升级，也不是简单的降级，而是分层。顺应消费分层的主流趋势，面对日益年轻化的消费群体，消费者正在回归理性消费。商业主体需要做好两件事：一是细分客群，二是清楚了解消费者的真实需求。
“杭州商业的当务之急是激发消费潜力，推动商业由复苏转向增长并持续扩张。随着政府出台越来越精准的促销收费政策，2024年杭州商业市场表现有望维持总体趋势稳定向上。”戴德梁行浙江大区总经理唐耀光表示：“2024年，面对日益年轻化、务实的消费，创新比什么都重要。模式、理念、定位、场景、运营方式的创新，真正了解消费者的企业。”
戴德梁行华东区董事总经理李庆文表示：“2023年杭州整体经济将保持平稳向上的态势。亚运会和良渚论坛显着提升了杭州的城市综合水平和国际影响力，城市国际影响力显着提升。”发展已进入重要阶段。”窗口期”。 2024年，杭州将推动数字经济第二次攀登，努力开创“勇攀高峰、引领潮流”的新局面。未来充满希望。 ”
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