今天，东哥开始说起在金水北区组团的事情。
为了写这篇文章，我前天在风雨中开车近4个小时，东西、南北，一条条路。
因为只有实地研究才有发言权。
经过研究，我发现：我对这个领域既熟悉又陌生。
熟悉的是，在过去的二十年里，我对这个地方已经太了解了。体验过北三环的水泥路，体验过陈宅寺的繁华，喝过16年前国际路上的北五都胡辣汤，发现2年前还在；我亲眼目睹了水族馆的开业。我见证了国际路以北的麦田，我了解了21世纪社区的崛起，我经历了“中原第一TOWNHOUSE别墅社区”嘉禾万石的推出。即使现在，我每天都走在北三环上，感受城市的拥堵和喧嚣，感受陈宅寺拆迁后的苍凉和压抑。
陌生的是：前天我走了一些小路，突然发现，二十年来我从来没有走过过一次。表面繁荣的背后，还有很多地方原始而混乱，污水随处可见，电线杆林立。
用这篇文章记录一下我对金水北区组团以及整个区域楼市逻辑的观察和思考。为您的购房提供一线情报。
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金水北区群，顾名思义，主要指金水区北部范围。
金水北区以北是指北三环以北。但事实上，这个群体的范围还包括惠济区的一部分。
金水北区组团：
西起京广铁路，东至中州大道，南至北三环高速，北至连霍高速。
他属于北三环外、北四环内。
北临连霍高速以北的大北片区组团，东临久负盛名的北龙湖组团，西临经过京广铁路西三环北延段的老高新区组团南临三环路群内的老城金水。
十多年前，南三环还不存在，南二环上还有很多庄稼地的时候，这里已经有了成熟的路网，有独立的配套设施，比如小香港陈宅寺而“长兴路综合投资区”，则有别墅小区。
所以，当很多人惊讶这里现在的房价16000起甚至高达20000多的时候，其实这一切都是有原因的。
根据“东哥城市资源占有”理论，详细呈现了该群体的城市资源占有情况。
或许这能解开金水北区高房价之谜。
我们先看一下道路网络。
东西方向：
1.北三环高速公路； 2. 国际路； 3. 三泉路； 4.新龙路； 5.连霍高速公路。
南北方向：
1.京广高速公路； 2. 江山路； 3.长兴路； 4.金北路； 5. 索岭路； 6. 凤庆路； 7. 文化路； 8. 花园路； 9.中州大道。
大学：
郑州大学体育学院、华北水利水电大学（老校区）
医院：
郑州大学第一附属医院惠济院区、金水区总医院
河：
东风渠、渭河、贾鲁河（一小段）
商业：
现有业务：
宜家家居、YOYOPARK购物公园、北环家乐福、三全路裕华广场、普罗旺斯商业街、索岭路北京华联、宏达街华商万汇城、郑州新集建材家具城、郑州1908商业街。
【宜家商场】
【华中第一社区星巴克——普罗旺斯地中海商业街】
规划业务：
丹尼斯国基路商业、美胜庙李陈寨后来商业、美丽美丽商业街、瀚海四年城商业、名门翠园商业、柳林刘庄装修保利商业、郑州金水保税区商业、老鸭陈装修商业、江山东侧商业综合体北三环路。
【名门翠园商业中心】
公共配套设施：
河南省体育中心、郑州海洋馆、金水区市民公共文化服务活动中心、郑州客运北站、郑焦城际南阳寨站。
地铁：
地铁2号线（已开通）、地铁3号线、地铁4号线、地铁7号线、地铁22号线（规划）。
中小学：
知名中学：
郑州第十八联合国际学校（民办）、郑州第七中学、郑州勤力外国语中学（民办）、郑州十二中、郑州冠军中学、郑州龙门实验学校、郑州七十七中学校、郑州市第七十六中学、郑州外国语中学教育港校区（规划）、长安路中学（在建）、中方园双语学校。
知名小学：
金水区一八国际小学（民办）、江山路第一小学、老亚陈中心小学、银河路小学、郑州丰收小学、丰庆路小学、四月天小学、金水区艺术小学艺术小学红井校区、金水区凤湾小学、郑州文化路第一小学翰林校区、长安路小学（在建）、卫五路小学教育港校区（规划）、郑州汉思学院外国语学院小学（私立）。
相信看完以上信息，即使是外地的朋友也会感叹：
哇，这个地区很棒。良好的城市资源非常多。
是的，这个地区有历史。不过，这个沉淀期并不长。 20年。
大概是2000年以后开始的。
除此之外，未来还有两个重大项目将改变整个地区的形象：
1、保利柳庄柳林改造城市综合体；
2、郑州金水保税区“郑州国际黄金贸易港”。
我们暂时不谈保利项目。今年可能不可能了。再来说说郑州国际黄金贸易港。
我们知道，最终确定的郑州自贸区将在金水区有一个狭长的区域。位于渭河新龙路以南，现天荣建材城一带。
郑州国际金茂港项目包括商务办公、会议展览、配套商业、国际酒店、酒店式公寓等，未来将成为金水北区的新地标。
瞄准高端服务业和新兴产业，构建以总部经济为核心、新金融服务和国际商务为主要特征、互联网技术为先导、国际商务服务为特色的多元化、多层次生态体系。作为支撑支撑。 。
以下为项目效果图：
确实，该区域与三环内的金水古城群无缝连接。
江山路、凤庆路、文化路、花园路于2000年代连通。这个节奏从21世纪小区、中房园小区2000元房价时代就开始了。
该地区东西长7公里，南北长4公里。
回想起来，由于历史原因，金水北区实际上是无规划、自然发展的。
有四个特点：
首先，由于没有总体规划，这28平方公里没有明显的城市功能区划，城市公共设施不够集中，公园太少。
其次，由于历史原因，除南部老城区路网衔接良好外，其他方向路网并不畅通。
例如，通往西部高新区的必经之路是连霍高速和北三环。
目前，跨越京广铁路的三全路至高新区的道路无法通行，规划的宏达路至高新区的道路也无法通行；更何况已经有十年历史的【新龙路】还没修好，就被堵住了。渭河一直没有得到修复，造成渭河两岸城市形象脏乱差。
其实还有一条路应该向西开辟：国际路。不幸的是，国际路到达江山路后，被河南邮政商学院的单位封锁。手续符合规定，不能拆除。只能成为遗憾。这种痛苦在高新区感受更为深刻。
南北向道路上，由于渭河、连霍高速、贾鲁河等原因，支路缺乏连通。
例如，我们需要知道：
长兴路与连火北大北片区组团的清花园路、金北路相连。连接连火北大北片区群的古城路、索岭路。连接连火北大北片区组团的金河路和郑州。七中西侧新建的道路称为象山路，与大北区象山路相连。
注：上图为索岭公路跨渭河工程。红线是渭河和未来的新龙路所在地。前面是名门翠园安置房。
第三，该地区的发展史实际上就是一部城中村的改造史。
也就是说，在过去的20年里，该地区一直在完成一个城市改善的过程。
比如我们知道陈寨苗寨是马赛克地产开发的，现在是马赛克教育港；
陈寨的第一批改造是美景地产完成的，如今已是风景秀丽。
西施赵村由信合地产开发，现为该地区首个普罗旺斯；
王寨村由原丽海地产开发，后被绿地接管，即现在的绿地光明天空城；
二十里铺村由名门地产开发，现为名门翠园；
琉璃石村由瀚宇地产开发，即现在的瀚宇新城、瀚宇天悦；
张家村由瀚宇地产开发，现为瀚宇天悦城；
鹿寨村是绿地开发的，也就是现在的绿地云城；
柳林沙门村是碧桂园开发的，也就是现在的碧桂园天路；
马庄由泰山实业开发，即现在的泰山御景；
飘园、柳庄、柳林部分由保利地产开发，即现在的保利海德公园及后来的项目。
还有老亚尘还没有找到赞助商。盛龙、恒大、永威、远洋等已接洽该城市改造项目。据称，由于安置面积太大，而开发面积太小，无法经济计算，目前尚未进入实质性开发阶段。目前，安置房正在建设中，部分已封顶。
四是该地区经济适用房、安置房、小产权房过多。
从江山路出发，向东，一个又一个小区，你会发现这一带有不少质量低劣的经济适用房和安置房。甚至还有很多小产权房。
而这些房子已经成为历史的证明，矗立在这里。
关于安置房就不多说了。上述十几个村庄自然需要安置房进行就地安置。
但仍有大量劣质经济适用房损害了城市形象。
看看所有这些名字：
清华紫光花园、园田花园、聚福花园、国瑞景香花园、中鼎花园、安泰银河、安泰欣龙、裕华美心……
这些都是历史的痕迹。
现在安置房的标准和质量都很高。比如墨胜教育港的安置房，风景优美，比很多商品房小区都要好。
5、汽车销售、批发、配件留下的痕迹。
本问题主要涉及花园路沿线的柳林、刘庄地区。
过去，由于花园北路交通便利，道路两侧自然形成了汽车销售公司和汽配市场。
相信很多人都印象深刻：
从北三环出发，沿花园路向北，两侧为汽配大世界至上宝汽配装饰城、新时代汽车服务公司至天荣汽配城、天岛汽贸至华源汽配城包括传播到西城文化的北路北方二手车市场，这些大大小小的汽车文化痕迹还是很厚重的。
这种现状实际上带来的是混乱和无序。但是，我们的城市需要这些，这一点短期内不会改变。
未来，我相信他们都会搬出去。
以上五个因素造成了区域城市的不良形象。
但唯一好的就是：这个区域并不缺乏人气。无论是过去的城中村时代，还是现在的情况，这里人头攒动，马路上到处是停车位，路边餐馆里堆满了美味佳肴，烟火气十足。
我们也不要太优雅。老百姓想要的就是生活、方便。
再来说说这个金水北区组团的楼市。
我们先来说说现有的住房。
据统计，该地区约有120个房地产小区。
其中有多少是我们真正了解和认识的？
普罗旺斯、金海湾、雨花九城、新希望澳门花园、阳光花园、枫情花园、裕华花园、四月天、正商世纪港、天伦水晶城、瀚海太原、小城之泉、建业枫林尚园、瀚宇新城、瀚宇天悦、汉飞城市公园、花板里、鹿港镇、康桥朗城、和昌月兰、风雅松天骄大学、21世纪社区、国泰罗马假日、森林阳光花园、嘉禾万石社区、琥珀城……
非常可惜的是长兴路二手房，在这么大的面积里，真正能提起、有一定知名度的商品住宅小区只有20多个，不到总数的1/4。
剩下的就是单元房、家庭住宅、经济适用房、安置房、小产权房……
关于该地区的二手房价格，我和几位二手房代理商进行了深入的讨论。
当前区域二手房价格排名前10的住宅区分别是：
普罗旺斯、康桥朗城（16500）、和昌月兰（16000）、瀚海太原（17000）、小镇之春（18000）、琥珀城美树亭（16000）、金蓝湾（15000）、剑兰夜枫林上苑（15500） ）、九金台（14500）、天元新城（14500）。
当前区域二手房交易量排名前10的社区分别是：
普王氏、和昌月兰(16000)、枫情花园(14000)、汉飞城市公园(14000)、阳光花园(12500)、花板里东区21世纪社区(12500)(小户型)、天伦水晶城(14500)、康桥琅城（16500）、正商世纪港（14500）。
（排名不分先后，以上价格仅供参考。）
以上价格数据略显保守，基本指实际成交价格。实际操作中，报价一般比此略高500-1000元/平方米。
二手房交易是一件非常个人化的事情，没有统一的价格标准。
毫无疑问，普罗旺斯社区是金水北区二手房品质和价格的绝对领先者长兴路二手房，无人能撼动。
他不仅是这一带的老大，而且在郑州整个二手房市场也名列前茅。
我已经向很多想在北区买二手房的朋友推荐了普罗旺斯。
Provence从2003年开始开发销售，目前已基本售完，分7期。产品形态包括多层住宅、小高层、高层、联排别墅、商业街、商铺、学校等。
目前普罗旺斯二手房实际成交价格大致如下，您可以参考：
温莎城堡一期22000元/平方米（别墅）、枫丹白露32000元/平方米（别墅）、香榭丽舍35000元/平方米（别墅）。
罗马维森东园洋房二期20000元/平方米，西园洋房二期21000元/平方米。
三期佛罗伦萨东花园洋房售价2万元/平方米，二期西园洋房售价2万元/平方米。
赛纳维斯四期整体均价为21000元/平方米。
四期高层分为两种：临国基路高层低价区间18000-18500元/平方米，中部新园高层售价区间价格在22000-23000元/平方米之间。
四期平房19000-20000元/平方米，复式20000-21000元/平方米。
五期22000元/平方米。
波特兰六期18000元/平方米。
七期温泉别墅售价3万元/平方米，大型平层温泉豪宅售价2.5万元/平方米。
事实上，该地区有很多老、小、老、大的房子，价格在10000至13000元/平方米之间。
房子的质量确实稍差一些。要么很旧，要么建筑材料配置很差。不过生活设施很齐全，生活很方便，烟火气十足。
我也很困惑：
那些刚需买房、总在谈论房价高、郊区远的人为什么不买这些便宜的二手房呢？
其实，如果你了解了金水北区组团二手房的逻辑，就可以了解该区域新房的逻辑。
很多人不愿意购买二手房。现在我们来谈谈新磁盘。
目前，全区主要在售及待售新建住宅项目包括：
当然，除了这10个之外，还有格陵兰天空之城，房子所剩无几；还有丰乐奥体大厦，一个小开发项目，算了。还有保利海德公园，不过目前推出的房子主要在连火北。我把它放在大北区组里，其实是属于金水区的。美景美景一期基本售空。据说后期还有剧情。它可能会在今年推出。该产品未知。
此外，未来还有两个项目值得期待：
1、保利刘庄、柳林改造项目；
2、老鸭陈改造工程。但资助者是谁尚未确定。
空间有限。如果将属性一一介绍的话，文章就显得过于臃肿了。我不会详细介绍上述每个属性。如果需要了解更多，可以参考【东哥探盘】公众号历史文章或者【东哥好房+】小程序，里面有详细信息。
目前，这10个楼盘中，万科江山公馆、碧桂园天禄、旭瑞、昌友地（初步确定）为精装，其他为毛坯房。
集团内最大的项目是马赛克教育港，也是教育设施最齐全的项目。
整体区域新项目价格根据具体位置、规模、资源占用情况不同，房价在15600元至20000元/平方米不等。万科江山公馆、瀚海失踪塔王等部分大户型价格达到2.3万元/平方米左右。
以上产品均为高端产品。没有平房产品可用。
有趣的是，到目前为止，普罗旺斯的二手房价格仍然是该地区新房超越的标杆。
从目前的情况来看，在郑州整体房价上涨并不明显的情况下，2万元/平方米的均价对于该地区的新项目来说仍然是短期内难以逾越的坎。
好吧，假设以16000-20000元/平方米作为整个区域新房的价格区间，有几个问题我们需要了解：
1、区域内新房底价16000元/平方米，是区域内80%二手房的顶价。
2、同样位于三环与四环之间，金水北区新房价格在16000元/平方米的底部，高于南三环之间大部分新房的房价环城路和南四环路。
3、16000-20000元/平方米，高于郑州整体均价14500元/平方米。
4、随着今年集团各城市推出【地段好房】，以及今明两年地铁3、4号线的开通，该地区新房价格将持续上涨。
这里的价格上涨有很多微观因素。请注意理解我所说的“住在更好的位置”的意思。
5、从微观角度看，目前区域内西侧【江山路】至东侧【中州大道】东西价格差异并不明显。一般来说，该地区靠近北三环的房产比三全路和连火路之间的房产贵。具体来说，取决于房产本身的质量和资源的可用性。
6. 除了目前正在兴起的这些城市改革项目外，未来该地区将不再有住宅用地可供开发。未来五年左右，该地区应该基本进入存量房时代。
7、纵观整个郑州房地产市场，除郑东新区外，金水北区新房房价处于郑州整体房价中高水平。仔细看看下面的图片：
原因是什么？
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这篇文章完结了。
评论：
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本文仅供参考。房地产价格信息以开发商公布为准。
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