近10年来，中国经济和楼市有一个持续不断的话题：
“三四线房地产泡沫或将破灭”
恒大由于在三四线城市的大量布局，一直是“崩溃论”的主角，被放在放大镜下分析。令人惊叹的是，不争论、努力工作的恒大用事实说话。三年来，业绩飙升，销售规模从2000亿跃升至6000亿，综合实力进入世界500强。这让很多人感到惊讶。这也被视为“中国经济看不懂”的又一生动案例。
尤其值得关注的是，越来越多的品牌房企开始积极进军三四线，大有“补时”的趋势。以湖北省为例，2013年已进驻13个城市的恒大正在欢迎更多的合作伙伴。 2017年以来，近20家民族品牌房地产企业涌入襄阳、宜昌、鄂州、荆州等城市。幕后发生了什么？或许，作为先行者的恒大能给我们一些真正的启发……
01
拥抱三四线，恒大不走寻常路
恒大集团是一家以民生地产为基础，以文化旅游和健康养生为两翼，以高新技术产业为龙头的世界500强企业集团。 2018年上半年，恒大总资产1.77万亿，净资产3245亿，利税超850亿，现金余额2579亿，位列世界500强第230位。
在中国人眼里，恒大是无所不能的巨人，一举一动都可能成为头条新闻：恒大精准扶贫、恒大地产、恒大足球队、恒大冰泉、恒大人寿、恒大研究院、恒大与中科院合作恒大智能车...
动不动就数百亿、上千亿的投资，让人惊叹恒大的慷慨。但恒大是一家民生企业，拥有近14万名员工、超过260万个就业岗位，累计为慈善、扶贫捐款超过115亿元。
（今年10月26日，武汉科技大学举行建校120周年校庆，恒大集团董事长许家印作为校友宣布捐资1亿，助力母校建设世界一流大学。这也是湖北省高校单笔最大一笔校友捐赠。
目前，恒大地产在全国280多个城市拥有800多个项目，覆盖全国所有省份和自治区。开创了行业“全装修交房”、“无理由退房”，让超过600万业主实现了实惠的价格。活在梦里。
很多人惊叹恒大的嚣张，却忽略了其民生地产的本质，而这恰恰是其快速增长的密码之一。
政策及国家政策分析发现，2018年前11个月，恒大合同销售额达5352.1亿元，销售均价为10518元/平方米，远低于北京、上海、上海等地的房价。而深圳则轻松达到7万至8万元，甚至低于很多三四线楼盘。房价。
原因在于，恒大布局的城市中，三四线项目占据了近一半。业绩增长的背后，是200多个城市的精耕细作。
截至2017年底，恒大土地储备3.12亿平方米，位居行业第一，主要集中在二三线核心城市，其中二线城市占比33.4%，三线城市占比占比55.5%，四线城市占比9.8%，重点布局发展潜力好、人口密集的城市。恒大在湖北执行得最为坚决。
自2006年正式成立以来，恒大先后进入武汉、宜昌、襄阳、荆州、鄂州、孝感、随州、荆门、十堰、黄石、恩施、咸宁、潜江等13个城市，并开发了恒大华盛顿特区。拥有恒大首都、恒大绿洲、恒大城市、恒大御景、恒大翠园等40多个系列产品。
2017年，恒大在湖北的销售额突破200亿元，武汉以外的三四线城市贡献了近70%的销售额。听了的人都惊呆了！成为众多企业对标研究的样本！
中国指数研究院的报告也显示，2017年，50家代表性百亿级企业二三四线城市销售额占比80.4%； 2018年前11个月，中国十大房企拿地地区中，中西部地区达2503亿，仅次于长三角的2887亿。
在很多人看来，三四线的经济、人口、产业都不好。无非就是棚户区改造和拆除。非理性的投资需求成为房地产的推手。三四线房地产市场的发展肯定是不正常的，房价上涨肯定会引发拐点，导致房地产泡沫的破灭。
郑国策认为，这种一刀切的“理论”源于很多人没有真正把握住中国经济社会发展的脉搏。以恒大在湖北襄阳的发展为例，足以说明什么是“三四线崩溃论”。一种随心所欲！
02
汉江流域唯一的中心城市
“华夏第一城，铁定襄阳，兵家必争之地”
襄阳，湖北省下辖的地级市，2800多年来一直是中国历史文化名城，从脍炙人口的《三国演义》到家喻户晓的《蜀山传奇》神雕侠侣”。历史。
刘备的“三上草堂”、“隆中决斗”等故事就发生在这里。襄阳也是金庸先生最喜爱的城市。 《神鹰三部曲》小说中提到襄阳的次数超过260次。郭靖、黄蓉坚守襄阳城的故事，使襄阳远近闻名。
清代军事地理划分巨著《都史方舆纪要》评论湖北：天下之，重在襄阳；天下之，重在襄阳；天下之，重在襄阳；重之，重于襄阳；重之，重于襄阳。东南方面，重点是武昌；湖广方面，重点是荆州。
汉江三千里的精华在襄阳。作为历史悠久的文化名城，襄阳在今年年底传来了令人振奋的消息：
11月中旬，国家发改委编制的《邗江生态经济区发展规划》经国务院批准并正式印发！ “支持襄阳建设区域中心城市、汉江流域中心城市、省级副中心城市”首次获得国家层面认定。
国家策发现，《规划》中有32处提到了襄阳。例如，《优化城镇化空间格局》明确指出：
“支持襄阳巩固湖北省副中心城市地位，加快汉江流域中心城市和国家综合交通枢纽建设，辐射带动周边地区发展。”
“湖北省副中心城市提升为国家定位，成为襄阳政策机制的新优势，在邗江经济区内独具特色，资源聚集效应显着。”专家总结道。
汉江流域唯一的中心城市！通俗地说，这是国家给襄阳的一个大礼包，绝对的发展红利。事实上，近年来，随着中部崛起战略的兴起，襄阳作为省级副中心，已驶入全面发展的快车道。
从经济看，2017年襄阳地区生产总值4064.9亿元，突破4000亿元大关，仅次于省会武汉。 2018年前三季度，襄阳以2998.2亿元的GDP位列湖北第二。
人口方面，襄阳人口超过600万，其中2017年常住人口565.4万人，城镇化率达到59.65%，近五年实现人口流入。
从产业来看，工信部《2018年城市产业竞争力指数白皮书》显示，襄阳在百强榜单中位列第58位。 2017年，襄阳汽车产量突破32万辆，实现产值超过2400亿元，位居全国第8位。
从规划来看，“十三五”期间，襄阳将建设一批重大交通项目，重塑“七省通衢”新枢纽，再造“南船北运”新优势。马”。最重要的是，襄阳是中国十大高铁之一。 “三五”规划的最大受益者：
武西安高铁、郑渝万州高铁、呼和浩特至南宁高铁、贵阳至襄阳高铁、长沙至襄阳高铁、合肥至安康高铁……从2019年开始，这些高铁将陆续建成，襄阳也将成为米型高铁枢纽，铁路枢纽地位可进入全国前十！届时襄阳万达房价，从襄阳至武汉、西安等地仅需2小时，至北京、广州等地仅需4-5小时。
“腹地成为前沿，洼地成为势能，码头成为节点。”高铁网络的完善，让地处内陆的襄阳直接参与全国产业人口资源竞争，成为中部地区乃至全国经济发展的新动力。在外界看来，武汉成为新一线城市后，襄阳是湖北省最有希望晋升二线城市的城市。
战略领头羊恒大一马当先。早在2012年，恒大就入驻襄阳。从恒大资本到恒大翠园，直至2018年2月恒大御府入市，掀起恒大旋风，好评如潮。
榜样的力量是无穷的。襄阳的消费力、发展潜力、国家战略支持，吸引了一大批品牌房企涌入。除了恒大、万达、碧桂园、绿地之外，近两年，保利、花样年、正荣、华侨城、越秀、世茂、新城、富力、阳光城、实地、融创、中梁齐聚一堂，掀起轩然大波。襄阳楼市新一轮发展热潮。
崩溃论怎么能在这样的城市中启动呢？
2017年，中国常住人口城镇化率为58.52%。但户籍人口城镇化率仅为42.35%。未来，至少有2亿人口将集中在大中城市。出于全国均衡发展的需要，北京、上海、广州、深圳正在逐步实施规模和人口控制。未来城镇化水平的提高主要依靠中西部地区的中心城市。
恒大的策略告诉我们，把握这一点至关重要。
恒大虽然拥抱三四线，覆盖全国280个城市，但重点很明确。其土地储备一半位于三线城市，尤其是产业和经济呈上升趋势的区域中心城市。这并不是盲目扩张的粗放式发展。湖北省襄阳市就是一个典型样本。
03
打破城市“等级制度”，永不满足于美好生活
2018年10月20日，襄阳马拉松在诸葛亮广场开跑。来自近30个国家的1.8万名跑者用脚步丈量襄阳古城。全市都参加了。活动盛况空前，不亚于一二线城市的澎湃激情。与此同时，襄阳正在规划建设新的高铁、地铁、机场、公园、商业购物等配套设施，迎来城市发展和人民生活的全面升级。
襄阳进行中
新经济时代，不同级别城市的服务消费理念、工资/物价水平、政务服务、生活服务水平的差距不断缩小甚至趋平。这也悄然影响着消费时代每个人的选择。
襄阳的变化是中国新型城镇化的一个缩影：互联网和高铁的互联互通带来了世界一体化和平行空间效应。无论身在何处，人们对美好事物的审美追求往往是相同的。苹果手机在三四线城市的热销等事实也表明，人们愿意为更好的生活买单。
这也凸显了恒大的另一个秘密：多年来，向三四线渗透的企业有数百家。为什么只有恒大等少数企业冲出重围，获得市场认可，并能够持续发展？
秘诀就在于恒大形成了独特的核心竞争力，用高性价比的产品和优质的服务赢得了追求美好生活的人们，实现了又好又快的发展。
恒大旗下物业在名称、外立面、园林、品质、物业服务等方面均实现了全国统一标准化，对于三四线城市的消费者来说，可以享受到与一、四线城市几乎相同的居住条件。二线城市。体验，这是生活品质的消费升级。美好的生活就是现在，不会再妥协。
比如恒大在襄阳的第三个项目恒大御府，就充分体现了上述的竞争优势：品牌效应、中心位置、交通便利、巧妙规划、生态湖居、山水园林、9A精装修、豪华设施、高品质物业、性价比高、无理由退房等。
近年来，襄阳按照“东进、南优化、西拓展、北拓展”的原则发展。恒大皇宫位于襄阳高新区核心区。该区域规划路网密集，紧邻范伟路，距襄阳市主干道长虹北路仅1.5米。公里，出行方便。
项目西侧毗邻核心景观城市公园，南侧2.5公里范围内毗邻紫镇公园，2.5公里范围内毗邻向阳体育场等休闲娱乐资源。距万达商圈3公里，距火车站商圈4公里，距诸葛亮广场3.5公里。商业、休闲设施齐全。
项目总建筑面积约29.5万平方米。是一个2.55平方米的低密度高层社区。传承恒大集团标准化欧式皇家园林、高端会所、12级幼儿园。在保证居住环境的同时，享受繁华都市生活，打造宜居高新区。纯住宅区。
几个细节体现了恒大的诚意和匠心：
建筑密度12.9%，建筑间最大距离110米。是襄阳少有的低密度社区。居民2664人，停车位约3183个，比例1：1.2，人车完全分离。小区内9万平方米的欧式花园，分为四大景观区。公园内有近2000平方米的人工内湖。近千平米的白金会所配备恒温泳池、餐厅、健身房、台球厅、乒乓球馆等，生活便利性也是最高的。
近年来，襄阳高考状元频现。其中，襄阳五中脱颖而出。除了2017年获得湖北省文科状元之外，还获得了2013年和2015年湖北省文科状元和理科状元。这所高中距离恒大皇宫并不远。只有2公里，令人兴奋。
实践证明，恒大的配套齐全、即开即入住、工程质量过硬、内控管理严格、生活配套齐全、交通全方位配套、园林景观全面升级、首创的八大价值观一流的金碧物业，获得了襄阳人民的认可和喜爱，恒大已成为区域市场品质生活的代名词！
政策和政策常常提醒那些“崩溃论”持有者，中国有13亿人口，其中不到3亿人生活在36个“一线”和“二线”城市。目前仍有10亿人口居住在270多个三线城市。四线城市，这就是中国未来发展的背景和趋势。
国家卫健委最新发布的《中国流动人口发展报告2018》指出，近年来襄阳万达房价，随着劳动密集型、资源密集型产业向中西部地区转移，劳动力开始从东部地区回流沿海地区到中西部地区。
湖北统计局的一份报告也显示，随着区域经济的发展，农民工不断回流。 2017年，全省流动人口660万人，其中流入157万人，比上年增加8万人；流出491万人，比上年减少6万人。
襄阳就是典型的受益城市之一。从东南沿海乃至武汉回国的人员，以及全国各地流动的资金，都进入了襄阳这样的区域中心城市。此时，具有引领效应的品牌房企自然受益最大。
2014年成立清华恒大研究院的企业早已意识到这一点。紧紧拥抱增长潜力强劲的三四线城市，满足城市居民美好生活的需要，成为中国城镇化的最大贡献者，是恒大近年来取得无与伦比成功的秘诀。
楚山横贯大地，汉水回天。房地产最具地域性，住宅文化的背后是怀旧。或许，在襄阳人眼中，武汉东湖虽雄伟，却无法与襄阳古城墙的沧桑相比。武汉的热干面再醇厚，也比不上襄阳的。牛肉面又咸又辣！
可以想象，外地襄阳人回乡购房时，极有可能会优先选择恒大御府等民族品牌企业的房产，这些企业的建筑面积约为76-138平米，装修满足主流消费需求，省心省力。在区位、规划、园林、户型、物业等方面都有突出亮点。如果要买，就买当地最好的。这是回头客的重要消费偏好。
让人忍俊不禁的是，那些被“三四线崩盘论”轰炸的人，也会出于避险本能而倾向于带领恒大这样的地产龙头企业。他们可靠、放心！
蛋糕虽不大，但奶油总归恒大拿。在湖北、江西等不少三四线城市，恒大的市场份额可占当地市场的30%以上。 28周年纪念效果历历在目、历历在目。很多同行都看到了，为什么不跟进呢？
读完本文，再看到那些无视事实、只注重引人注目的“三四线泡沫论”和“崩溃论”，我想你会做出与以前不同的判断吧？
（政治与国家政策：资深房地产与城市研究员）
-结尾-
