前几天，我再次深入苏州市场。助理给了我一份链家苏州的二手房数据，并借此机会仔细地讲解了这个城市。
经过亲身经历+数据研究，我有一个深刻的体会：在苏州做富人是幸福的，但做工薪阶层却很难。
为什么说苏州的富人幸福呢？
因为苏州最贵的二手房价格8万+（万科玲珑——一线湖景房），而上海最贵的房价已经达到23000+（汤臣一等——一线江景房）观景房），上海几乎是苏州的三倍。苏州的富人可以用上海1/3的生活成本享受城市最好的资源。
在同样是二线城市的杭州，想要占据顶级城市资源，就要花费上海近1/2的生活成本。 11w+（武林第一）。
这一对比，苏州有钱人就幸福了
苏州各行业二手价格（横版）
苏州各行业二手价格（竖版）
苏州最贵10个板块中有8个位于苏州工业园区，分别是玲珑、湖西CBD、白塘、双湖、湖东CBD、湖东、独墅湖高教区、东沙湖，分别排名第9、第10位的是石泉姑苏区街道、高新区狮山街道。
关于工业园的细节我们就不多说了。最好的景观资源是金鸡湖+学区资源+商业设施+产业人口。创下了苏州8w+的最高房价。类似于上海陆家嘴+张江的混合体。
行业平均价格排名第9位：
十全街，类似上海的南京路段
排名第九的十全街，位于苏州古城内。是老城区的贵族住宅区。板块北侧紧邻观前街、平江历史文化区，东侧紧邻苏州大学。片区优质学校云集，包括沧浪实验小学、平志实验小学、振华中学等；此外，苏州大学第一附属医院、苏州图书馆、苏州体育场等也位于十全街路段；十全街段内轨道交通也十分发达。 1号线、4号线已开通，5号线、6号线正在建设中。
行业平均价格排名第10：
狮山，类似上海古北+漕河泾的混合体
排名第10位的狮山，是当地主要金融企业的所在地，是苏州第二大CBD，集大型商业金融+商业零售+豪宅于一体。学区资源在当地也享有盛誉。
为什么说工薪阶层勤劳呢？
为什么说工薪阶层勤劳呢？
有三个明显的原因
1、苏州二手房市场距离上海越来越近
本文就围绕这个观点，为大家分析一下苏州房价。
上海的顶级豪宅是苏州的3倍，但二手房中位价仅为苏州的1.28倍。苏州链家二手手套平均总价为300万元，上海为38.5万元。
链家房源数据显示，苏州63%的房源售价在200万元至500元之间，而上海55%的房源在此价格区间。 200w-500w已经成为苏州、上海二手货源的共同基本面。苏州和上海的刚需和新装修项目包含在同一总价中。
令人惊讶的是，苏州200万至300万套的二手刚需供应率为31.4%。上海这个价位的房子还是很多的，实际上占到了23.8%。
苏州、上海各价位段住房占比
2、两城市市中心的房价挤压门槛越来越近。
上海通勤距离的限制基本上是距人民广场30公里，行车时间在1小时左右。
30公里时每盘最低中值为2.2w
苏州市区（工业园区、高新区、相城区、吴中区）总面积1835平方公里，上海郊区环内面积约4000平方公里。因此，苏州从居住到就业的通勤时间的心理承受能力只有上海的一半。如果超过30分钟，苏州人就很难接受。
按15公里计算，因价格挤压而造成住宅溢出的几个板块价格已达到2万左右。从苏州人的心理来看，吴江区基本相当于上海的嘉定区。目前二手价格已经攀升至2万。
3、上海豪宅和难买房的价差较大，而苏州的价差则要平缓得多。
1）根据房价很难找到苏州市中心。
上海有严格的环价制度。内环内的黄浦区和静安区是上海发展最早、最核心的区域，也是房价最高的区域。
上海房价由内环向外环呈下降趋势。
与上海不同，传统的房价环理论在苏州失效了。苏州房价最高的区域并非内环内的古城区，而是内环、中环的工业园区、高新区。
苏州古城的房价无法与工业园区、高新区的房价竞争。这体现在内环和中环的平均价格远高于内环。
2）苏州的房价极差，比上海低很多。好像哪里买的都一样。
表现极差1：房价最高区与最低区相差较小
苏州最高地区平均房价为4.36W，最低地区为2.30W，相差90%左右。上海最高区域的房价与外环以外的均价相差高达153%（因为本文中的苏州数据不包括常熟等远离苏州市中心的地区）如果用上海市中心城区与偏远金山区的房价差值与苏州进行比较有失偏颇，所以这里我们用上海房价最高区与外围地区的房价差值。戒指）。不仅是差别，而且从绝对值来看，上海的房价区间也很大。
苏州和上海房价极端情况对比
极小的性能2：每个循环之间的价格差异极小
苏州房价的价格区间很小。从环线价格也可以看出。苏州中外环的平均房价基本一致，与内环古城地区相差不大。房价最高的内环和中环与房价最低的中外环之间的价差仅为49%，而上海内外环之间的价差高达118% 。
苏州与上海环线极端房价差异对比
表现很差3：房价集中在不同价格区间
苏州近一半的房源集中在2W至3W之间，大于5W和小于1W的房源很少。如果房源价格区间过于集中，会导致房价梯度较小；而在上海，各个单价区间的房源则比较分散，幅度也比较大。
苏州、上海各价格区间住房占比
在苏州的整体感觉就是买什么都一样，2W+或者3W+。这种房价现状与苏州早期的“一核四城”城市发展战略密不可分。不受古城资源束缚，苏州各区市走上了多元化、快速发展的模式。就这样上海黄浦区房价一平方，苏州这座没有中心的城市诞生了。
与苏州不同，上海长期以来一直在单一中心发展，内环老城区的地位难以撼动。随着陆家嘴、虹桥商圈的崛起上海黄浦区房价一平方，上海逐步走向多中心发展。但由于资源不平衡等多种因素，这种多中心在很长一段时间内很难像苏州那样全面铺开。因此，上海房价长期将继续由内环向外下降，并保持较大的价格梯度。
3）当然有得有失。从居住环境来看，上海居住比较严肃，而苏州则相对舒适。
上海的住房供应主要集中在小面积领域，其中50至70平方米的住房供应比例最大。在苏州，住房供应较为集中的面积已增至70-90平方米，居住舒适度高于上海。
至此，我们对苏州的房价有了更全面的了解。苏州的房价情况与上海不同。它打破了圈子理论和区域理论，是一个相对平衡的房价体系。古城住2万+，项城、吴中、吴江住2万+。但这样的城市确实让人又爱又恨。喜欢它，因为花同样的钱，可以根据自己的喜好和需求随意选择；讨厌它，因为你牺牲通勤时间来换取较低房价的机会被扼杀了。可以说，这样的房价，有人欢喜有人忧。
-结尾-
