前几年不是有很多炒房客带着很多人到海外去越南买房吗？他们声称在越南买房子会让你变得富有。现在炒房的结果已经出来了。
越南房地产市场自2022年4月达到顶峰以来一直下滑，并于2023年4月左右彻底崩溃。如今，全国有1200多个房地产项目未完工。
其中，首都河内有400多处未完工房产，胡志明市有300多处未完工房产，其余61个省市共有500多处未完工房产。未完工房产总数超过1200处，涉及投资额800万亿越南盾。约340亿美元。
1200多个烂尾楼盘是什么概念？
过去几年，中国也出现了烂尾的房地产项目。郑州以72个未完工项目位居第一。结果惊天动地，当地政府全力以赴确保建筑物移交。
一栋楼的住户人数从1000人到3万人不等，数十处房产涉及数万人一生。事实上，这确实是一件惊天动地的事件。
不过，越南有9700万人口，与河南相似在越南房价贵吗，国土面积32万平方公里，略小于云南省的38万平方公里和黑龙江省的45万平方公里。
也就是说，越南实际上只相当于我国的一个省。
当一个省有1200个烂尾楼盘时，想想就觉得酸酸的。不是要不要保证交房的问题，根本不可能。
为什么越南房地产市场崩溃得如此迅速和紧急，产生了如此多的烂尾楼？
因为越南特别喜欢复制和模仿中国的政策，所以可以称为小中国，但又不完全一样。越南政府有自己的想法。
越南将中国视为最佳模仿对象。它不再是靠接触中国来过河，而是直接拖着中国的衣服过河。
越南每年都会组织干部到中国各部门学习，并将中国最新的政策文件一字不差地抄回越南实施。
之所以每一个字都说出来，是因为曾经发生过一次事件，越南官方的红发文件中出现了“中国共产党”一词，而办事员忘记将其改成“越南共产党”。
因此，就基本经济政策平台而言，越南和中国非常相似。
中国提出的经济政策的核心是“以经济建设为中心”，越南提出的经济政策的核心是“以经济改革为中心”。
中国农村的基本底层制度是“家庭联产承包责任制”，越南农村的基本底层制度是“十号承包决议”。
中国政府提出的奋斗目标是在建党100周年时全面建成小康社会，在中华人民共和国成立100周年时成为中等发达国家。中国，统称为“两个一百年”。
越南政府为自己制定的目标是，在建党100周年时越南成为高水平中等收入国家，在建国100周年时成为繁荣的发达国家中国的“两个一百年”。
越南觉得中国的政策是最适合越南的正确道路，所以根本就是像素化模仿。当然，中国的土地制度也被越南完全复制。和中国、越南的基本一样。
不过，虽然越南在政策纲要上抄袭中国，但在落实细节上，越南也有自己的想法。毕竟连我们这里也一再告诫大家不要直接照搬，而是要根据越南的实际国情做出决定。建设具有越南特色的社会主义制度。
那么越南的实际国情是怎样的呢？
越南政府觉得自己的改革开放太晚了，远远落后于中国。中国需要努力、加快进度，尽快缩小与中国的差距。至少人均收入不可能比中国低很多。
因此，越南在中国政策的基础上进行了微调，比中国的外资政策更加开放，比中国的金融管制更加宽松。
既然我们是改革开放，就必须改革得更快、更猛烈。我们开放得越多，经济就会增长得越快。
理论上确实如此，但如果不假思索地开放就能发家致富，那建国就太简单了。每一步开放都要准备好配套政策，而且要选择合适的时机，否则就是一场灾难。
越南不假思索地冲了上去，结果搞砸了。
不客气地说，越南近年来的经济增长非常可观。
但这是建立在越南开放程度高、对外商投资缺乏配套控制措施的基础上的。
外资在越南的比例如此之大，一旦流出，越南政府没有有效的应对手段。
例如，三星越南分公司占越南GDP的比重常年在20%至25%之间波动，这意味着越南1/5的经济是由三星一人支撑的。
三星被韩国人称为财阀。据说韩国人离不开的三件事是税收、死亡和三星。然而事实上，在最辉煌的时候，三星只占韩国GDP的20%。
越南五分之一的GDP是由三星家族支撑的。按照韩国人自己的说法，这就是三星共和国。
三星的进入引发了越南经济的繁荣。
但如果三星离开越南怎么办？
就算三星念念不忘越南，但如果三星自己的业务失败了，越南会怎样？
过度依赖单一大客户的风险很大。
开放速度过快，也导致越南基础薄弱、对外贸易过度依赖。
2021年，越南出口总额3345亿美元，占全国GDP的91%。这不再是外贸依赖型经济，而是纯粹的外贸经济，地方国民经济活动只占全国GDP的一小部分。
但如果外贸出口下降，越南该怎么办？
除了比中国对外国投资更加开放外，越南的金融管制也比中国宽松。
外资可以更高比例购买更多越南金融资产，资金撤出也更容易。
中国A股对外开放时，对外资进行了各种限制，包括总量限制、购买渠道限制等。受此影响，目前A股外资持股比例仅为5%。
在越南，多年前外国投资者的持股比例高达20%。大量的外资创造了越南股市极其繁荣。
这确实是一件好事。外资大量涌入，导致越南股市、楼市、汇率大幅上涨，催生了越南经济的繁荣。
但如果外资撤走越南怎么办？
2021年底，越南胡志明市开发区一块土地被新皇明集团以21.5万亿越盾，折合人民币68亿元成功拍卖，成为越南地王。
这块土地只有1万平方米，折算下来均价为每平方米68万元。
2021年，香港中环黄金地段每平方米土地售价仅为34万港元，约合人民币30.8万元。
换句话说，越南胡志明市的土地比世界上最昂贵的城市香港还要贵。
新皇明集团之所以敢以这么高的价格买地，是因为它自己不用掏钱。
除了学习中国的土地金融外，越南还学习欧美的金融宽松，大幅放松金融管制，进行了很多金融创新。
我是一名房地产开发商，想通过拍卖土地赚很多钱，但我没有足够的资金。你是一个个人，手里有很多小钱，但你没有资格买房子、买土地。
我发行房地产债券，抵押品是我买的土地怎么样？你给我钱，我买地？我们绕过银行中间人，分享房价暴涨的利润。
在中国，这被称为非法集资，但越南的房地产公司却大规模这样做，因为金融管制有所放松。
越南房地产市场连续多年上涨后，普通老百姓都疯了。房地产债券一推出就被抢购一空。新黄明集团根本没有为自己的土地支付任何费用。资金全部是老百姓购买债券提供的。
你买的土地越多，你可以发行的债券就越多，然后你就可以购买更多的土地。
因此，12年间，越南房价上涨了15倍，远超中国。
在越南胡志明市的滨城市场，最贵的一组商铺售价为每平方米17万美元。
17万美元折合人民币约119万元，只能买一平方米的商铺。这个价格远超深圳，巅峰时期接近东京银座，如今越南也出现这样的店。
胡志明市的人均工资不到2000元，但郊区的房子价格却达到了22000多元，而核心城区的好房子价格大约在每平方米5万至9万元，直接追赶中国一线城市。
这个价格一点也不贵。只要房价继续上涨，再贵也不会贵。
2022年4月，越南楼市最后一个高峰期，铁门一打开，一群市民涌入抢房。
此刻，越南的房价正处于最高点，就连欧美媒体都在疯狂称赞越南楼市。
2022年2月24日，俄罗斯与乌克兰爆发冲突。
2022年3月15日，美国开始疯狂加息。
一个月后，美俄带来的经济寒意传导至越南方方面面，尤其是美国的加息。
美国加息越多，外资投资越南的动力就越弱，从越南撤资的动力就越强。
美国加息越多在越南房价贵吗，欧美民众对生活必需品的消费意愿就越低，就越不会购买越南产品。
当年外资被美国加息吸引，疯狂流出越南的时候，外资占20%就太好了，但现在却这么痛苦。
整个越南股票、债券、外汇市场直接被三通阻断，楼市等所有资产价格暴跌。就像当年美元潮割拉美的韭菜一样，现在和越南的一样好。
在外资大量撤出的同时，由于加息导致欧美民众消费意愿极度疲弱，越南出口经济也陷入崩溃。
2023年1月至4月，越南出口同比下降11.8%，进出口同比下降15.4%。
下降11~15%是什么概念？
2023年1月至4月，我国出口同比增长10.6%，进口同比增长0.02%，进出口同比增长5.8%。
虽然增速略有下降，但很多人都觉得经济形势太困难，大环境特别不好，心里不舒服。
确实难受，但如果中国出口从增长10.6%变成下降11.8%，你觉得会是什么样子？
这正是越南目前正在发生的情况。
由于外贸订单大幅萎缩，越南已有5万多家企业暂停运营，超过105万工人失业。
宝源鞋厂被誉为越南“三星级鞋业”，一直是耐克和阿迪达斯的官方加工厂，雇用46,000名工人。然而，今年一季度，宝源鞋厂遭遇了耐克、阿迪达斯的大幅减产。当季，全厂接到的纺织品和鞋类订单总量下降了70%以上，被迫裁员6000人。如果后期情况没有好转，还会有更多的裁员。
越南统计局局长 Nguyen Bich Lam 表示：
“这是我们经历过的最严重的出口危机，我们的制造业几乎陷入停滞。”
美国加息后，外资疯狂流动，股票、债券三度受打击，越南楼市崩盘，但不少房企仍抱有幻想，还在想着自救。
但当出口经济也崩溃时，越南的房地产公司就一败涂地，彻底失败了。
也许越南以后会慢慢发展，慢慢恢复出口，但我岌岌可危的财务状况肯定看不到那一天，所以还不如干脆拉着走。
结果，正在欣欣向荣的越南，在很短的时间内就涌现出1200个烂尾房地产项目。
都是预售的，这是我从中国学来的。
越南目前的情况虽然存在自我毁灭、片面追求经济增长而忽视风险的情况，但对中国也有很大的借鉴意义。
由于基本制度大体相同，越南在一定程度上可以视为中国的制度试验田。我们不需要经历越南通过自己的“制度改进”所踩过的陷阱。
在目前越南地价比香港中环还贵的荒唐泡沫水平下，一旦房价消失，没有了买来发财的指望，那就彻底死了。我认为我们在未来十年内无法处理数量如此巨大的未完工建筑。
平心而论，越南政府的每一项制度改进都不算太离谱。如果国土面积小带来的风险过于集中，那就无能为力了。
但这都是可以预料到的。在中国，连银行都会时不时地进行压力测试，模拟各种最坏情况发生时该如何应对，更不用说一国政府了。
只能说，越南政府风险控制没有做好，政策过于激进，追求片面经济增长。结果在美元加息的事情上却无能为力，彻底断绝了。
拉美国家经济先是繁荣，后因美元大潮而陷入失修的历史教训，越南没有吸取。
