来源 |黄汉城财经（zgtrendPlus）
作者|夏冲
如今的苏北人，直接感受到了从天到地的巨大差距。
苏北城市群这几年逆粮了：
盐城人口外流严重，但房价涨幅位居全国第一，超过省会南京；
淮安人均收入水平低于全国，但学区房售价10万元/平方米，与北上广持平；
徐州房价连续58个月上涨，创造跨周期惊人纪录，市场规律被忽视……
然而，持续数年的楼市神话背后，正在酝酿一场“大地震”。
去年下半年以来，苏北楼市陷入危机：
10万元二手学区房单价暴跌至4.4万元，工房频现，当地政府还要亲自出手阻止降价……
一位主人的财富瞬间缩水了三分之一。
暴涨和暴跌似乎在一夜之间发生。当年真是一个高光时刻，今天真是太酷了。
紧邻山东的苏北五市（徐州、连云港、宿迁、淮安、盐城）由于经济发展水平最低，长期处于内部歧视链的底端。
但你绝对无法想象他们的楼市近年来有多疯狂：
近五年来，苏北五市房价全面碾压苏南。
例如，盐城的房价从2016年的5000元每平方米上涨了两倍，达到了15000元每平方米。每月涨价3000元的楼盘不少。
淮安是一座以炒学区房闻名的城市。高端学区房5万到6万元，嚷嚷着要超越南京。
即便是宿迁、连云港，房价涨幅也超过100%，将南京、苏州抛在了后面。
徐州新建住宅价格连续57个月上涨，二手住宅价格连续61个月上涨。时间之长、增幅之大，在全国都是罕见的。
2020年，苏北五市成交均同比大幅增长，盐城住宅成交面积甚至创六年新高。
常州等苏南少数城市勉强与大佬站在一起。
那些年，苏北房地产市场的奇景让人瞠目结舌——
当时，在徐州的每条大街小巷，老人们见面的第一句话不是讲国际形势，也不是下棋，而是买房子。
开店就卖光了，茶要付钱还要付钱……这不是什么新鲜事。
轰动的热土，是人们不顾一切必须奔向的“确定性”。
2020年下半年以来，苏北五市“地王”频现。徐州、盐城、宿迁土地成交底价最高分别达到16900元/平方米、15800元/平方米、15600元/平方米。
地价已经超过了当时的平均房价。
拍卖锤每次落下，钱都会掉到地上。
手里拿着一天一价的房产证，苏北人民迎来了人生难得的辉煌时刻——
去苏南扫楼。
这几乎是苏北人的执念。
前段时间，在江苏淮安的一个边缘小镇，一名村民不顾新型冠状病毒疫情，冒着被感染的风险，前往苏州购房，申请抵押贷款。
最离谱的是，村民张某居然是村里防疫负责人之一。知规矩、打破规矩，这种买房的坚持着实让人“佩服”。
果然，没有什么能够阻止一个苏北人带着巨款去苏南买房。
南京也没能逃脱苏北人的钱包。毕竟，以我所在的小城市2万到3万元的房价，我已经可以在南京买一套相当不错的小房子了。
有网友感叹，每天至少听到两个盐城人卖掉盐城的房子，前往苏州/南京。如果不是上海买房难，盐城人赔光了钱也要去上海买房。
南京江北新区已成为苏北人士投资的热土。
那时，江北售楼处门口就会被各种苏北汽车包围。一位销售人员透露，他的项目有一半是苏北人买的。
不管你是六朝古都，还是地表最强大的地级城市，一进售楼处，富翁就是老板。
可惜，当年的苏北人成了主人。
然而如今的苏北人却直接感受到了从天上到地下的巨大差距。
继长三角淮南楼市出现“鹤岗式白菜价”现象后，这股楼市下跌迅速波及邻近的苏北楼市。
以淮安为例，去年8月以来，该市开始明显降温。
克而瑞数据显示淮安楼市新闻，今年1月，淮安新房成交面积仅为14.21万平方米，较去年8月最高点足足下降57%。
为了卖房，不少开发商纷纷降价促销。去年国庆期间，淮安金悦府项目开盘均价从15000元/平方米降至12000元/平方米，相当于优惠10%。
气得花几十万高价买下的业主纷纷抗议。春节期间，他们还不忘去售楼大厦喊着退房，甚至直接抢了开发商的生意——
现场降价销售。
而代表市场真实情况的二手房，情况则更为悲惨。
据克而瑞报告，该学区的荷塘花园曾经一度高达10万元/平方米的天价，如今已跌至4.4万元/平方米。事实上，甚至有业主“打巴掌”房产，价格直接跌至29000元/㎡。
前后总价差达到了惊人的数百万。不知道花高价买来的家长是不是已经哭晕在厕所了。
房价加速下跌的社区还有更多——
短短一年时间淮安楼市新闻，生态新城梧桐公馆价格从3万元/平方米跌至2.1万元/平方米，业主财富瞬间缩水三分之一。中南世纪城、星宇华府等项目也出现严重滑坡。
反对降价的抗议浪潮蔓延至盐城。位于东台的某楼盘价格从8500元/㎡跌至6800元/㎡，也引发了业主的抗议。
更离谱的是，虽然没有正式文件，但盐城各大售楼处都贴出了“限价令”字样，表明成交价格不能低于注册价15%的折扣。
在一些内部项目组里，有销售人员恶狠狠地嘀咕：“这个价格不卖，你们就完蛋了！”
但红色海报上，大家依然保持着乐观和尊严——
“‘稳定’这个词是第一个词，信号是积极的。”
在素有“苏北荣耀”之称的徐州，一些部门直接发文叫停某项目，并以“工装房”为名推动降价。
徐州着实着急。
因为，截至今年2月，徐州市区新房库存已攀升至369万平方米，同比增长57%，销售周期翻倍。
这份“整改通知书”背后的焦虑已经呼之欲出了——
如果再降价的话，房子就真的卖不出去了！
房子卖不掉，就意味着土地也卖不掉。
据克而瑞统计，2022年2月江苏土地成交面积环比下降72.87%。13个城市中，苏北最为彻底。
去年9月以来，淮安市区新增住宅用地供应没有增加。三场住宅用地拍卖的最终获胜者是——
地方城市投资公司。
上次看到这样的调控措施是在东北楼市。
苏北为何沦落至此？
从2019年的一份深度报告中，我们或许可以一窥端倪。
2019年，有媒体深入苏北调查，提出“苏北贫困县房价上涨之谜”的质疑。
你敢想象吗？当时，在江苏的一个省级贫困县，房价从2017年的3500元/平方米飙升至2019年的7127元/平方米，不到两年的时间，房价翻了一倍，当地不得不对新房实行价格限制。
这一招在楼市活跃的一二线城市经常见到。
最吊诡的是，与很多地方房价高却没有市场不同，当地一些二手房甚至要过万元。
当然，这个价格对于大城市的农民工来说可能不算什么，但要知道的是，2018年当地城乡居民年人均可支配收入仅为21815元。
这意味着，如果你想在这里买一套100平米的房子，当地人就得不吃不喝地工作30多年——
可以与中国房价最高的城市深圳相媲美。
小县城房价飙升的重要原因之一就是当地的创意政策——“集中居住”政策。
这个词虽然陌生，但说白了，就是拆除大量农村房屋，让农民搬进县城。简单来说，就是拆迁。
在房地产游戏中，有些方法是常见的。
说说盐城吧。过去五年，该市房价经历了两次大幅上涨。
第一波市场行情是2016年至2017年，盐城积极响应中央“去库存”号召，大力补贴购买新房。
当时，即使是投资性房地产，也明确规定：“用于出租的投资性房地产，租金税由当地政府按留用地方财力的50%予以补贴”。
直接给钱实在是太残忍了。
房地产市场正在经历飙升。
在此期间，来自上海、苏南的投资者络绎不绝，成群结队地购房，房价上涨至8500元/㎡左右。
土地拍卖期间，甚至出现了一块楼面价高达13000元/平方米的地块，轰动全市。
2018年，房屋供过于求已经持续了两年。盐城楼市需求严重透支，进入横盘调整阶段，房价一度跌破8000元/平方米。
然而，新的炸弹很快就来了——棚屋货币化安置。
《盐城市城区棚户区（危房、城中村）改造整治三年行动计划》提出，到2020年底，改造住宅户总数达到5万户左右，住宅面积约570万平方米。
届时，50-100元就可以购买棚户区改造户看房号。售楼处的经纪人都在为此争吵，希望能让这些“热狗”进来选楼。就算不买，看看也还是很不错的。
第二波行情自2019年以来就没有停止过，这得益于大量房改的爆发。
2019年至今，盐城棚改货币化持续推进，每年维持在1亿平方米左右的水平，稳步释放大量需求和热钱。
其他城市也不例外。苏北五市，过去楼市的繁荣，背后都有房改的影子。
除了大规模的房屋装修和地主的频繁出现外，一些地区也出现了良好的发展，这些共同成就了苏北楼市这几年的辉煌。
但这就是战争的结束。兴奋剂的作用消失后，下降就很明显。
如今，苏北地区人口流失加剧，高房价导致购买力捉襟见肘。
明天会是什么样子？
