5月8日，北京将迎来史上最猛烈的“土地拍卖”。总共29块土地将被一一拍卖。北京土地收入或将创历史纪录，突破3000亿。
这29块地，按照北京市目前公布的“最高出让价指导价”，未来1-2年将形成北京“地铁”住房新的价格格局：五环沿线7块，沿线6块六环路、六环路沿线6路。外将直接破4，地铁房稀缺性得到验证。
一是五环沿线地铁房价格基本形成“破7”格局，部分优质项目甚至可能突破8。
从土地供应格局来看，五环路项目很少。重点发展区域是五环沿线，重点是地铁沿线。
今年，五环沿线地铁共出让7块地，其中6块地政府指导价超7万，1块地接近7万。
“石景山衙门口地块”位于北京11号线沿线“张仪村北站”，实行9070政策，政府指导价7.97万。该项目位于五环路以内。
目前衙门周边二手房价格在6万左右。政府指导价比二手房价格高出30%。从这个指导价来看，石景山地铁房有种“破8”的冲动。
朝阳王四营“三兄弟”地块政府指导价7.1万。位于北京七号线焦化厂站，也实行9070政策。该项目也在东南五环以内。
周边二手房价格在4.6万-5万元，政府指导价高出50%左右，几乎重塑了王四营地区新的房价格局。
看来，北京东南五环即将“崛起”。
亦庄旧宫地块位于北京亦庄线旧宫地铁站，政府指导价7万。它还执行9070政策。该项目也在东南五环以内。
周边二手房6万元左右，政府指导价高出16%。九宫地铁项目能卖到7万，可以说是在稳步上涨。
去年，明月湾的限赛房售价仅为5.5万每平方米。今年政府指导价接近7万。限售房的价格潜力已经“爆发”。
东坝地块，政府指导价8万元，位于北京3号线“楼子庄桥西”站，同样实行9070政策。该地块位于东北五环外，但在六块地铁地块中，政府指导价是最高的。
原因是东坝地块距离“第四使馆区”较近，未来发展潜力较大。如果以长远的眼光出售，每套可以卖到8万元。
目前周边在售的华悦国际市场均价为7万元，较政府指导价高出15%。未来，随着第四使馆区的建设，东坝地区房价可能会持续上涨。
最后一块地是“丰台张郭庄地块”，市场指导价6.8万。位于北京14号线终点站“张果庄地铁站”。该项目位于西五环外。
周边二手房价格5万左右，政府指导价高出36%。 “张果庄站”之后，“大瓦窑站”还有“鸳鸯国御府”、“首创天悦”“山河”两个项目，市场均价在7.8万/平方米左右。
同维度，房山线上的稻田“中海视野”售价仅需5.8万，至少便宜15%。 14号线的房价确实有点透支了。
可以看到，北京五环沿线地铁房的房价按照政府指导价明显上涨。最低涨价幅度为15%，最高涨价幅度高达50%，平均涨价空间为30%。 ％关于。
毕竟五环沿线地铁房比较稀缺，涨价在所难免。坐火车变得越来越困难。按照7万的单价计算，没有600万是不可能在北京五环沿线买一套地铁房的。
这显然不是北京刚需的一道菜，但已经彻底改良了。
这六块地块中，性价比最高的是“朝阳王四营地块”。位于五环内北京 六环 房价，有地铁房，售价高达7万。是国贸CBD东部上班一族的首选。
但周边教育设施匮乏，居住环境不太理想。如果选择相对便宜的价格，就不得不接受相对较差的生活设施。
接下来是亦庄的九宫地块，指导价最高7万。地铁房如果装修好的话还是可以买的。九宫虽然缺乏良好的教育资源，但配套设施比较齐全。
石景山、东坝、张果庄的地铁房明显偏高。要看有没有足够的好学校资源，才可以购买。如果没有好学校，就要掂量价格。
但有一个结论是肯定的：刚性需求正在被挤出“六环”。
二是六环沿线“地铁房”房价出现“破6”趋势。
关于六环附近的地铁住宅，今年北京还有3-4块土地在售。其中，北七家、生命科学园、东小口、大兴新城等地块都有6万元的走势。
“昌平东小口地块”位于8号线“平西府站”，政府指导价6.3万，比此前限售房5.5万高出15%，比二期单价高出20% -手房面积5万。
“昌平生命科学园用地”位于昌平线“生命科学园站”。政府指导价6.2万，比周边二手房高出15%左右。
这两个项目紧邻海淀山后片区和北清路“保税区”。距北六环以北约10公里。价格已全部“破6”，但仍有升值潜力。未来该地区的房价肯定会在6.5万以上。
最值得关注的是“北七家地块”，政府指导价6万，位于未来“17号线支线”的“海旋罗站”。该线路已纳入北京地铁三期规划，预计2027年建成通车。
该地块周边的“万科翡翠园”二手房已售出7万多元。附近有“黄城根小学昌平学校”，可以说是“地铁房+学区房”的双重组合。
唯一的缺点就是地铁开通比较晚。
最后是“大兴新城用地”。该地块已位于南六环路。政府指导价高达5.9万，几乎是周边二手房的两倍。
这块地靠近大兴四号线“义和庄”地铁站，估计是急需的南城人买不起的。价格确实太高了。
所以从这个角度来说，“亦庄橡树湾”的均价也就4万多一点。如果S6线如期开通，性价比相当高。
三是六环以外房价已全部突破“4万”。
今年推出的地块中，有两块位于六环外，分别是“门头沟永定镇”和“通州宋庄”。政府指导价分别为“6.3万”和“4.5万”。
这两个项目都没有地铁，但市场价却超过了4万元。这个单价只是适合上车的价格。
所以如果从这个角度来看，顺义仁和镇的“三兄弟”，包括鲁金玉和府、公园城、龙湖云鹤砚，市场均价在4万左右，可以说是非常划算了。 -有效的。
更重要的是，未来仁和镇将得到R4线东延的支撑，该线将进入北京地铁规划三期。
另外，如果马驹桥金辰公馆均价在4万以下，也是可以考虑救急的项目。唯一的缺点是没有地铁规划，缺乏轨道交通。
综合来看，北京的地铁住房项目，尤其是新建住房，正变得越来越稀缺。五环沿线新建地铁住房已全部突破7万元。
如果是六环沿线的地铁房，基本格局是超过6万。而且，随着公寓9070的实施，公寓面积会变大，总价会变高北京 六环 房价，上车门槛也会提高。
刚性需求正逐渐被挤出“六环”。六环外没有地铁的新房价格甚至超过了4万。
