一不小心，南京今年成了网红城市。更多人发现，一向低调的南京，其实很不寻常。
你一定要来南京。如果没有，那就安定下来吧？
那么，外国人和南京新居民在南京定居在哪里呢？
南京人都搬到哪里去了？
首先，从第七次人口普查（2020年）南京各区人口增减变化可以看出一些端倪。
01
鼓楼人少了！秦淮人少了！玄武人少了！
老南京最爱的三个区，也是南京新街口周边的三个区，人口都减少了！
江宁人太多了！浦口的人真多啊！栖霞的人真多啊！雨花台的人真多啊！
南京传统主城区中，只有建业人口最多！ （不过，如今的建业也与当年的建业版图不同。）
02
小朋友们，你们是不是还有很多疑问：
鼓楼、秦淮、宣武是南京的中心区域。人口为何外流？
很多人会脱口而出：房价太高，把人赶走！
那么，建业这个房价最高的城市，人口为何增长呢？
江宁、浦口等地房价低更有吸引力！
而六合、丽水、高淳等地的房价较低，但人口增长却很慢。
到底是房价高把人赶走了，还是人多了房价就越高？
03
我们对南京各阶层想要买房的客户群体进行了画像描述。你与他们产生共鸣吗？ ↓↓
事实上，根据人口变化和房价，南京现有11个区可分为4类：
第一类：鼓楼、玄武、秦淮
特点：老城区中心、房价高、人口负增长、土地极度稀缺
鼓楼、宣武、秦淮虽然基础较好，商业较发达，但土地稀缺，新增资源有限。相反，许多资源正在向新的城市地区转移。与此同时，由于土地稀缺，房价仍停留在第一梯队。这意味着“接受者”要面对高房价，但对新资源的未来预期有限。与此同时，交通拥堵、建筑密集、停车难等大城市问题在这些地区更加突出。因此，老城区不少人主动搬出。但新南京居民觉得性价比不高，不愿意选择老市中心作为首选。
不过，鼓楼、宣武、秦淮也有各自重点建设的新区，如鼓楼的江东软件园、鼓楼滨江；宣武红山铁背（新宣武）；秦淮大学校园等，这些地方都在区域内。正增长的板块，未来价值也很高。
第二类：建业
特点：新城市中心、高房价、人口正增长、土地稀缺
建业，主要是河西新城，虽然基础不好，但一张白纸、一张蓝图画到底还是很容易发展的。
经过河西新城近20年的发展，建邺区引进了大量优质资源，这一势头仍在持续。土地也从充裕变得稀缺，人口也随着工业的发展而迁入。
建业虽然房价高，但也有很多新资源，未来前景广阔南京仙林房价为什么高，随着开发的进行，土地也变得非常值钱。因此，对于建业来说，是发展拉动了人口和房价。
第三类：雨花台、栖霞、江宁、浦口
特点：新城区、房价适中、人口增长快、土地丰富但核心区稀缺
雨花台、栖霞、江宁、浦口等昔日的南京郊区，如今已成为城市扩张发展的主力军。雨花软件谷、仙林大学城、江宁商务中心+大学城+产业园、浦口已纳入国家江北新区和自贸区。
这些地区重点发展，拥有特色产业和就业机会。他们受益于地铁和高速公路等大型基础设施。他们后劲强，房价相对较低。同时，该区域还可以形成高端、中端、低端公寓，各有各的需求。比如雨花台区的赛虹桥、火车南站、软件谷房价较高，但板桥等地区房价便宜，适合不同需求的人群。
这意味着高端有供给，中端有需求，低端有保障。难怪人口增长如此之快。
第四类：六合、丽水、高淳
特点：副中心、卫星城、远郊、房价低、人口变化小、土地非常丰富
虽然这些地区的房价便宜，而且也受益于地铁、高速公路等新基础设施，但遗憾的是距离城市核心区较远。高端产业和一线城市资源一般不优先考虑。相应地，商业、房地产、教育等服务业支撑水平不会那么多元化，高端服务业水平相对缺乏。因此，我们在快速发展的同时，也可能会遇到高端产品被人看不起、刚需产品太遥远的问题。人口流入和流出相互抵消，因此人口最终呈现小幅增长。
所以，每个人在做出选择的时候都是非常聪明的。他们看的不是房价贵还是便宜南京仙林房价为什么高，他们更看重的是：性价比！
04
曾几何时，老南京的南边是夫子庙，北边是湖南路，东边是明故宫，西边是汉中门……
如今，上述地区统称为城中，也是南京老城的主要组成部分。
城墙外，大量新城区的夸张布局，极大地拓展了南京的城市框架，让南京的城市建成区相对于同类型新一线城市保持领先优势。
根据平日白天的热力图不难看出，新街口-鼓楼地区依然是南京人口最密集的区域，而南京中心城区西部的人口密度则远高于南京市中心城区的人口密度。那个在东部。这也反映出南京市中心和河西地区的人口密度，该地区商业活动较为活跃。东部地区由于地形阻隔等因素，城市功能相对较弱，而南部的江宁和江北的桥北地区也形成了多个聚集中心。
05
下面是凯旋去年制作的南京人口迁移地图。通俗地说，就是一张南京人的搬迁地图。这张图所展示的内容，也通过七次人口普查南京各区的人口变化得到了应验。
在这张地图中，箭头的方向表示南京人或长期居住在南京的人的主要移动方向。这是内部的迁移和流动；地图上的加号表示外地人和新南京人迁入、定居南京的主要流动方向。位置，即外部迁入的增量。
事实上，南京老城的人口多年来基本保持稳定。这是因为城市大拆大建的时代已经结束，转向了缓解城市资源、保护文化特色等更加精细化的方向。一些南京家庭搬迁到新城区，一些外地新定居家庭和需要优质学区的本地家庭正在迁入，形成动态平衡。
下面，凯旋总结了南京人口迁移的几大方向↓↓
1、城市迁至江北新区，以桥北片区为首。
随着江北地区的快速发展，过河口和地铁边界连接了长江两岸。相对便宜的房价和相对较新的房龄，吸引了很多年轻家庭入住。很多南京新居民购买桥北，主要是因为性价比高，生活设施齐全。
2、城市迁往以奥体为首的河西新城。
河西新城是南京重点建设的新中心。大量政府部门、企事业单位、金融、房地产、互联网等企业入驻，自然导致相关从业人员及配套服务业人员工作、生活重心的转移；过去，老南京家庭并不认可河西板块，但随着龙头企业的集聚效应，新兴的高品质居住环境也吸引了一批改善家庭，一些有实力的外地客户也更青睐河西。南京买房。
三、城中、龙江、城东等迁仙林。
仙林作为南京城市副中心，以大学城为特色。包括南洋理工大学在内的一大批知名高等学府在仙林设立新校区。因此，城中、龙江、城东地区相当一部分高校教师家庭迁往仙林定居。此外，南京理工大学仙林校区等优质中小学教育资源以及仙林国际学校的开办，吸引了众多重视教育的家庭前来落户。
4、城市迁至江宁及南部新城。
一方面，江宁及南部新城区轨道交通便利，产业发达，就业机会多，前往高铁南站、禄口机场便捷；另一方面，江宁面积广阔，房价相对便宜，落户选择范围广泛。因此，选择在江宁居住的新老南京居民的幸福指数都比较高。
南部新城距离市中心较近，定位较高。雨花台片区软件谷、南站枢纽已基本形成。随着秦淮地区大校场新城的崛起，将吸引更多企业和家庭落户。
5、市内及城北其他地区搬迁至燕子矶新城。
与城北传统的迈高桥商业中心相比，燕子矶新城规划更新，起点更高。商业综合体和中高端品牌物业聚集，公办、民办教育资源逐步引入。良好的发展态势和适中的价格，吸引了市内部分地区及城北地区刚需改善家庭的涌入。如果你在城北工作，选择燕子矶落户新南京也是明智的选择。
6、全市各区教育资源搬迁至市内鼓楼、龙江。
鼓楼区中小学教育资源无与伦比，一直吸引着大批重视教育的家庭。尽管房价高，且多为老旧小区，居住环境相对局促，但为了孩子的教育而来定居的南京人却不乏其人。为了上学，人们卖掉郊区的大房子，住进鼓楼破旧的公寓，这种现象并不少见。与此同时，孩子已经毕业的家庭，在完成使命的学区卖房，选择在河西、仙林、南部新城改善居住条件，也构成了另一股力量。可以参考前面提到的从市区搬迁的路线。
06
南京人选择不同的迁徙地点，也造就了不同的生活方式。
经常听到习惯了新城区生活的南京居民抱怨，不再开车去新街口了。前面堵车，后面喇叭响。急着开车200米需要半个小时……
然而，安家新城的人们可能会在某个清晨突然想吃正宗的早餐，或者在晚上想吃烧烤夜宵，毫不犹豫地开着车加入觅食大军。这或许就是老城居民下楼的原因。我们到达的苍蝇餐厅。
近十年来，您有没有从南京的一个地区搬到另一个地区？或者说新南京人，他们会选择住在哪里？
南京迁徙地图上标注了您的迁徙路线吗？
你对你最近的举动感觉如何，你是幸运还是遗憾？
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