商业银行房地产贷款风险管理指引
第一章 一般规定
第一条 为提高商业银行房地产贷款风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。
第二条 本指引所称房地产贷款，是指与房地产或者不动产的开发、经营、消费活动相关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业住房贷款等。
本指引所称土地储备贷款，是指向借款人发放的用于征用土地、初步开发整理土地的贷款。土地银行贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。
房地产开发贷款是向借款人发放的用于开发、建设、向市场销售、租赁和其他用途的房地产项目的贷款。
个人住房贷款是向借款人发放的用于购买、建造和大修各类住房的贷款。
商业住房贷款是向借款人发放的用于购买、建造、检修各类商业用房的贷款。
第二章 风险控制
第三条 商业银行应制定房地产贷款风险政策和不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理、中介机构选择等。
商业银行办理房地产业务时，必须关注房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等，建立相应的风险管理和内部控制制度。
第四条 商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述不同类型贷款的风险政策和操作审核标准。
第五条 商业银行应当根据房地产贷款专业分工，按照申请受理、审核、审批、贷后管理等环节，制定本行的职业道德标准和行为规范，并明确相应的权利、职责和考核标准。
第六条 商业银行应当对内部职能部门和分支机构的房地产贷款进行年度专项审计，并形成审计报告。审计报告应当包括以下内容：
（一）上年度内部职能部门和分支机构发放贷款的总体情况；
（二）审计发现的主要问题及其处理意见；
（三）内部职能部门、分支机构对上次审计报告建议的整改情况。
第七条 商业银行选择房地产贷款中介机构时，应重点评估其企业资质、行业信誉、业务操作流程，择优选取，并签订责任条款。对企业损失要有明确的补偿措施。
第八条 商业银行应当建立房地产行业风险预警和评估体系，关注房地产行业市场风险。
第九条 商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台，对贷款发放情况进行详细记录，并及时整理分析相关信息，确保贷款信息准确、真实、完整，有效监控总体情况。贷款状况。
第十条 商业银行应逐笔登记房地产贷款明细，确保信息准确录入银行监管机构等有关部门的统计或征信查询系统，便利商业银行之间以及商业银行与社会之间的征信。机构之间的信息沟通使各银行能够充分了解借款人的整体情况。
第三章 土地储备贷款风险管理
第十一条 商业银行不得向资金未到位、资金严重不足、经营管理不规范的借款人发放土地储备贷款。
第十二条 商业银行发放土地储备贷款时，应当对土地的总体情况进行调查分析，包括土地的性质、权属关系、测绘状况、土地承包限制、在城市总体规划中的用途以及是否符合规定等。预期发展计划是否符合等。
第十三条 商业银行应密切关注政府有关部门和相关机构对土地经济环境、土地市场发展状况、土地未来用途及相关规划和计划的政策和研究，实时掌握土地价值状况，避免因价值虚高或其他情况而产生的土地贷款风险问题。
第十四条 商业银行应当为土地储备机构设立专门资金账户，用于发放土地储备贷款，并加强对土地经营收入的监控。
第四章 房地产开发贷款风险管理
第十五条 商业银行不得对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的项目发放任何形式的贷款。
第十六条 商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目的资本金比例不低于35%。
第十七条 商业银行申请房地产开发贷款时，应当建立严格的贷款项目审批机制，对贷款项目进行尽职调查，确保项目符合国家房地产开发总体方向房地产客户档案管理，切实满足当地的要求。城市规划和房地产市场。并确认项目的合法性、合规性和可行性。
第十八条 商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查和审核：包括企业性质、股东构成、资质和信用等级等基本背景、近三年经营管理和财务状况对资质较差或前期开发经验较差的房地产开发企业，应审慎发放贷款；严格限制对经营管理有问题、不具备相应资金实力、有不良经营记录的企业发放贷款。以项目为基础设立的房地产开发项目公司，应当对其业务范围、经营管理、财务状况以及股东、关联公司的上述情况和法律规定进行深入调查和审查。它们之间的关系，是根据其自身的特点而定的。
第十九条 商业银行应当严格落实对房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效。
第二十条 商业银行应当建立健全贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。房地产开发企业自有资金担保后，可根据工程进度和进度分期发放贷款，并可对资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时，我们积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目本身变化、房地产开发企业变更、建筑施工企业变更等情况，及时发现并制止违规使用贷款的行为。
第二十一条 商业银行应当密切监控建筑业企业流动资金贷款的使用情况，防止利用流动资金贷款垫付房地产开发项目资金。
第二十二条 商业银行应对逾期还款、拖欠利息的房地产开发企业销售资金进行监控，防止在收回贷款本息前将销售资金挪作他用。
第二十三条 商业银行应密切关注房地产开发企业的发展状况，确保向购买主体结构封顶住房的个人发放个人住房贷款后，房屋能够在合理期限内正式交付使用。
第二十四条 商业银行应密切关注工程款优先于抵押权清偿等潜在法律风险。
第二十五条 商业银行应密切关注国家政策和市场变化对房地产开发项目的影响，运用市场风险预警预测机制和区域市场分类指标体系，建立阶段性监测计划，对房地产开发项目的风险程度和风险程度进行监测。市场风险的类型。并积极采取措施化解由此产生的各类风险。
第五章 个人住房贷款风险管理
第二十六条 商业银行应严格遵守个人住房贷款相关政策规定，不得违反贷款期限、贷款房产价值比例等相关规定。
第二十七条 商业银行制定的个人住房贷款申请材料应当包括借款人的基本信息、借款人的收入支出、借款人的资产状况、借款人的住房现状、借款人的购房贷款信息、担保方式等内容。借款人的声明。等要素（具体项目内容见附件1）。
第二十八条 商业银行应确保贷款经办人向借款人说明其提供的个人信息（包括借款人提交的所有文件及个人资产负债情况）将得到贷款审核人员的调查确认，并要求借款人签署相应的书面声明。 。
第二十九条 商业银行应当将贷款审核人员确认的相关信息以风险评估报告的形式记录、归档。上述相关信息包括个人信息的确认、银行对申请人还款能力和还款意愿的风险审查、抵押品的评估等（详见附件2）。
第三十条商业银行贷款办理人员初审批准借款人的贷款申请后，贷款审核人员应当对借款人提交的文件的完整性、真实性、准确性和合法性进行审核。
第三十一条 商业银行应当通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、工龄等信息判断借款人当前收入的合理性以及未来行业发展对收入水平的影响； 、财务状况和负债状况来判断借款人的还贷能力；应通过了解借款人目前的居住状况和购房首付支出来判断借款人的购房目的和意愿，并据此对贷款申请进行整体分析。 。
第三十二条 商业银行应对每笔贷款申请进行内部信息调查，包括了解借款人的贷款记录和在银行的存款情况。
第三十三条 商业银行应当通过借款人所在单位、税务部门、工商行政管理部门、征信机构等独立第三方对贷款申请的真实性和借款人的资信状况进行调查，了解借款人及其家庭的情况。资产、负债、信用记录等
商业银行审核个体工商户（即自己设立的法人或者其他经济组织，或者持有上述机构10%以上股份，或者其主要经济来源）的个人住房贷款申请。个人收入是指上述机构的营业收入）在还贷时，不能仅凭个人出具的收入证明来判断个人的还款能力。应要求其提供相关资产证明、银行流水单、财务报表、税单证明、现场调查等，了解其业务经营情况和真实财务状况。 ，综合分析其还款能力。
第三十四条 以个人身份申请商业住房贷款，借款人为个体户、公司股东、董事的，商业银行应要求借款人提供公司财务报表和经营情况并进行审核。 。
第三十五条 商业银行应当根据各地不同市场情况，合理设定贷款比例上限，但全部住房贷款的贷款比例不得超过80%。
第三十六条 商业银行应当重点评估借款人的还款能力。借款人每月住房贷款支出与收入的比率应控制在50%（含）以下，每月债务与收入的比率应控制在55%（含）以下。
房产支出与收入比例的计算公式为：（该笔贷款每月还款金额+每月物业管理费）/月平均收入
所有负债收入比的计算公式为：（每月还款额+每月物业管理费+每月平均还清其他债务）/平均月收入
上述计算公式中提到的收入应指申请人本人的可支配收入，即单次申请时申请人的可支配收入，联合申请时主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单笔贷款申请，如果商业银行考虑纳入申请人配偶的收入，应首先进行调查核实。同时，对于已经包含配偶收入的贷款房地产客户档案管理，还应相应包含配偶的债务。进入。
第三十七条 商业银行应当调查非境内长期借款人的境外工作和收入背景，了解其在境内购房的目的，并在调查核实各项信息的基础上评估借款人的还款能力和收入。偿还意愿。
第三十八条 商业银行应当区别判断担保物的状况。抵押的价值根据买卖交易中房产的交易价格或评估价值中的较低者确定。
商业银行发放个人住房贷款前应对新建住房进行全面评估。可以根据各银行的实际情况选择内部评估，但必须有具有房地产评估师资格的专业人员出具意见书，或者委托具有独立房地产价格评估资格的机构进行评估。评估机构应当进行评估；特别要注意对精装修房产和售价明显高于周边地区的房产进行评估。
对于重新交易的房产，用作贷款抵押品的每套房屋都应进行独立评估。
第三十九条 商业银行最终批准贷款申请前，贷款办理人员必须直接约谈借款人至少一次，基本了解借款人的基本情况和贷款用途。借款人提交的贷款申请表和贷款合同必须由信贷员见证并签字。
商业银行应向房地产管理部门查询拟抵押房屋的权属状况。决定发放抵押贷款的，应当在贷款合同签订后及时到房产管理部门办理房地产抵押登记。
第四十条 商业银行对未按上述要求足额发放的贷款应当采取特殊处理办法。除了对发放原因和理由进行归档外，还应密切关注和监控贷款的还款记录。
第四十一条 商业银行应当建立逾期贷款催收制度和催收程序。银行内部相关个人信用信息，包括逾期客户名单，应在银行内部共享。
第六章 风险监管措施
第四十二条 中国银监会及其派出机构定期对商业银行房地产贷款投放规模、资产质量、还款催收状况、风险管理和贷款内部审查控制等情况进行综合评价，确定监管重点。
第四十三条 中国银监会及其派出机构在非现场监管的基础上，每年至少选择两家商业银行对下列房地产贷款事项进行全面检查或者专项检查： （一）贷款质量； （二）还款及催收情况； （三）内部贷款审查和控制； （四）贷后资产风险管理； （五）遵守法律和有关规定； （六）其他需要检查的事项。
第四十四条 对现场检查中发现房地产贷款管理存在严重问题的商业银行，中国银监会及其派出机构将组织跟踪检查。
第四十五条 中国银行业监督管理委员会及其派出机构、银行业自律组织发现房地产贷款中介机构违反行业规范和职业道德的，应当及时报告。
第七章附则
第四十六条 本指引由银监会负责解释。
第四十七条 本指引自发布之日起施行。
山西太原张律师关键词：
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