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买房的时候，记得找室友。以下为正文：
临港一直是上海楼市的一个特殊存在。从绝对距离来看，临港距离人民广场甚至比昆山、太仓还要远。
但这是上海房地产市场上绝对热门的板块，甚至一度连普通老百姓都无法参与摇号。
事实上，临港的发展早已不再是相对于市区的独立地位。随着政策的不断强化、产业的逐步落地、彩票的逐步放松，市区不少球迷都将目光投向了这里。
小房地团队近期也多次来到临港，走访了不少楼盘。今天，我们就带大家解析一下临港楼市。
Part1 “综合节点沿海城市”需要多少人？
今年8月，临港新片区迎来成立三周年。市政府新闻发布会上，《支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设自主综合节点沿海城市的若干政策措施》正式发布，提出加快建设独立综合节点沿海城市的目标。
当然，大家最关心的还是临港新区的人才购房新政策。 《第二十三条》提出：非本市户籍、在临港新片区工作的人才，必须缴纳个人所得税或缴纳一年及以上社保，并限在临港新片区购买一套住房。所购房屋自网上签订合同起已登记7年。以后可以转让。网上签约7年后才能进行转让的政策可能会让外国投资者望而却步。
事实上，就在今年4月，临港新区就优化调整了人才安居政策的操作口径。其中，人才认定工作期限由一年调整为3、6个月。就是工作满三个月就可以申请认定人才，然后就有资格买房了。
今年以来，落户临港、购房资格标准进一步放宽。在整个上海，包括五个主要新城中，临港的政策是最宽松的。
为什么这里实行如此激进的人口政策？原因很简单：
临港常住人口太少。
现在临港的定位非常明确，用三个关键词：
沿海城市，250万人口，万亿GDP
最重要的是，“2035年新区常住人口将达到250万”。
据统计，截至2021年12月末，整个浦东新区实际人口609.61万人，其中南汇新城四个浦东镇实际人口355426人（南汇新城147778人、泥城镇112567人、书院镇112567人）。镇64149，万向镇30932万）。
如果我们要实现2035年250万人的目标，几乎每年都需要增加数十万人。
2021年，中国北上广深四大一线城市常住人口总增量仅为12.41万人。临港的压力和难度可想而知。
据小芳地团队观察，目前的人才政策显然吸引力不够。作为“综合节点沿海城市”，临港的地位和独立性是其他五个新城无法比拟的，也具有更大的政策灵活性。可以预见，稍后可能会有更重要的人口和购房政策出台，不妨期待一下。
人口是房地产市场的基础。没有人口，房地产市场就没有未来。那么现在临港房地产市场的压力有多大呢？
第二部分 供给充足 VS 需求不足
临港的土地供应有多疯狂，可以用一句话来概括：
人还没来，但土地和房屋可能已经建好了。
9月27日，上海第三批土地集中供应顺利结束。其中，临港仅有1块地块，位于103国际创新协同区。由港城开发、中铁十一局竞得，成交价14313元/平方米，溢价率0。
临港土地供应明显放缓，从今年首届拍地8块，到第二届0块，第三届1块，全部由国企最低价出让。 。
由于临港的房子不太好卖，开发商已经没有钱了。
临港首批土地供应包括8块地块，住宅总面积约146万平方米，住宅套数最低为14594套。扣除经济适用住房和自有租赁住房后，预计可售商品住房数量将达到1.1万套。关于。
根据“十四五”规划，临港楼市计划到2025年供应各类住宅20万套，其中商品房占比60%，约12万套。今年新区成立三周年之际，提到未来三年计划建设各类住宅16万套，这意味着前三年已竣工4万套；未来三年剩余16万套，商品房占比60%左右9.6万套，未来三年年均供应3.2万套。
目前，临港新房采取“统一申购、分批入围、分批抽签”的认购规则。
最新3.1、3.2人才认定规则
2.1 单位条件
符合新区产业发展导向，工商注册地、生产经营地、纳税账户管理区域均在新区的企业；
新区将重点支持引进或为新区经济社会发展做出突出贡献的其他机构。
符合上述条件的单位实行名单管理，并定期更新。
2.2 个人条件
具有学士及以上学历（全日制或非全日制均可）或学士及以上学历；
具有中级以上职称；
取得国家三级职业资格（高级工）及以上证书、工种与证书相符、与单位主导产业或行业相符的高技能人才；
近三年缴纳本市职工社会保险费累计满24个月且相当于上一年度本市职工平均社会工资三倍的人才；
用人单位提出并经管委会审查确定的新区经济社会发展急需或者对新区经济社会发展做出特殊贡献的其他人才。
3.1人才
符合上述2.2个人条件之一，且必须在新区工作一年以上，并与符合2.1条件的用人单位签订两年以上劳动（雇佣）合同（创业人才需提供股东证明书、公司章程等）、按规定在上海市缴纳职工社会保险并具备在新区购房资格的人才。
3.2人才
在新区工作一年以上的常住居民，与符合上述2.1单位条件的用人单位签订二年以上劳动（雇佣）合同，并按规定缴纳了本市职工社会保险书院镇为什么房价便宜，并具备在本市购房资格。
凡是具备基本购房资格的人都可以参加认购，但会分三批入围，开盘抽签时也会分三批进行选房。
第一批3.1人才，不计分入围，优先抽签选拔；如果3.1人才认购数量超过可用房源的130%，则仅接受3.1人才入围，其他认购者将直接淘汰；
3.2第二批无住房常住人口人才； 3.1人才认购未超过130%的，3.2无房常住居民直接入围，不计分。如果3.1+3.2中无住房的常住居民人数超过130%，则仅接受这两组购房者入围，其他认购者将被淘汰；
第三批中，3.2人为常住居民及其他购房者；
临港滴水湖核心区可分为：101文化旅游宜居区、102行政生活区、103国际创新协同区、104滨海中心活动区、105现代服务业开放区。
101片区属于临港滴水湖核心城区，有地铁支撑。目前，开发基本饱和，新房供应紧缺。也是3.1、3.2人才最青睐的领域。
今年，悦城、远洋红星临港天波、悦大悦龙湾等项目均已入市101区，均已日间开盘，且大多以3.1人才为主。
102区定位为行政及生活区。比较宜居，配套设施成熟，教育资源尤其丰富。目前，该区住宅用地已100%出让。
虽然距离地铁有一段距离书院镇为什么房价便宜，但大部分房产状况都非常好。虽然也不全是阳光明媚，但除了少数有缺陷的房产外，基本上不用担心卖掉的问题。
其他部门，例如 103 区，就没那么幸运了。由于市场转冷，很多项目都处于供过于求的阶段。很多前两年找房难的行业，现在不得不到处招揽客户。
至于临港核心区以外的辐射区域，如蓝湾、书院、泥城等，新房销售情况则更不容乐观。虽然很多项目的质量并不逊色于核心区，但由于区位问题，拆除进度普遍较慢。对于对这些版块感兴趣的粉丝来说，可供选择的选项还是很多的，也不用担心积分问题。
有些项目，比如大明城倒影花园，第一阶段勉强能触发积分，但第二阶段连积分都用不到。这清楚地表明了市场的变化。
原因是市场平衡被打破，供大于求。
一方面，人口引进存在滞后性，投资者在经济低迷时期更加谨慎。另一方面，土地和房地产被推得太紧，市场完全无法消化如此大的体量。
因此，领导迅速做出调整，从第二批开始大幅减少港口附近土地供应。
2022年临港前三批出让住宅用地合计约80公顷，其中商品住宅用地约60公顷。与今年上海市规划资源局公布的《上海2022年国有建设用地供应计划》中临港计划今年出让190-200公顷住宅用地相比，目前已完成的还不到1/3。
更加合理的供需平衡可以尽快恢复市场信心。从长远来看，临港将逐步恢复平衡。
Part3 临港，值得买吗？
首先，我们不能用上海的思维来看待临港。
随着“综合节点沿海城市”的提出，临港日益成为一个独立的板块，我们不能再用上海城市的思维来看待临港。
城市配套/交通/学区理论在这里可能还不够，因为这里大多数行业还处于起步阶段，需要一定的远见和判断。
其次，要延长看临港的时间。
不得不说，临港已经不便宜了。毕竟这个价格在苏州、南京等二线城市的部分地区已经可以购买了，而且那些地方的限购其实已经放宽了。
临港核心区房价往往在3万元以上，需要更多规划支持。而据说售价6万元以上的二手房，也大多是有价无市。如果现在想快速进出，持有2年后赚取一些差价，显然不是一个好时机。
最后，不要轻易相信中介机构和媒体。
由于近期不少房产滞销，分销和广告渠道被激活。此前打压临港的中介和媒体纷纷转移焦点，开始纷纷炒作临港。
他们抓住了大多数城市客户不了解临港的心态，甚至劝说他们卖掉市区的房子来投资临港。我们应该尽量远离这些无良中介和媒体。
临港目前主要适合几类人群：
1、目前在临港居住、工作或将来在临港居住的人员；
2、手中有少量闲钱和房票，长期看好临港的人士；
3、急需安家购房且能接受临港区位的人士。
除此之外，其他客户可能希望更加谨慎。
魔城小房地团队最近也在研究临港。如果您对临港或某些楼盘感兴趣，请随时与我们聊天。
