概述
2019年一季度，广东商品房销售面积、销售额同比分别下降6.9%和0.8%，降幅比1-2月收窄6.1和7.4个百分点；销售均价13490元/平方米，上涨6.6%。总体保持平稳。其中，珠三角销售面积降幅较1-2月收窄12.8个百分点，呈现触底回升态势；粤东、粤西、粤北地区销售同比降幅进一步扩大，仍处于触底反弹阶段。全省住宅用地成交面积和金额同比分别下降20.9%和35.9%，量价齐跌。房地产开发完成投资增长12.8%，增速比1-2月份回落2.5个百分点。房地产企业到位资金增长12.9%，增速比1-2月份加快6.3个百分点。其中，3月份定金和预售同比大幅增长85.1%。商品房施工面积增长11.8%，保持平稳增长态势。
01
销售市场徘徊在低位
降幅较2月收窄
2019年一季度，全省商品房销售面积2540.69万平方米，销售额3427.44亿元，同比分别下降6.9%和0.8%，降幅分别比上年收窄6.1和7.4个百分点。一月和二月；平均销售价格为13490元。 /平方米，增长6.6%，比1-2月提高1个百分点。其中，3月份销售面积1337.26万平方米，与去年同期基本持平，比去年月均销售面积1194.69万平方米增加142.57万平方米。按用途分，一季度商品住宅销售面积2178.91万平方米，同比下降6.9%；销售额2898.89亿元，增长0.2%；销售均价13304元/平方米，上涨7.6%。非住宅商品房销售面积361.78万平方米，销售额528.54亿元，同比下降7.3%和5.6%；销售均价14609元/平方米，上涨1.8%。数据反映，今年3月份商品房销售市场较1、2月份有一定程度回升。
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分地区看，一季度珠三角地区商品房销售面积1659.4万平方米，同比小幅下降0.1%，降幅较上年收窄12.8个百分点。一月至二月；销售额2798.90亿元，同比增长2.5%。 %;粤东、粤西商品房销售总面积881.29万平方米，销售额628.53亿元，同比分别下降17.6%和13.2%，降幅为比1、2月份分别加快4.3和4.4个百分点。其中，一季度，粤东、粤西、粤北地区商品房销售面积同比降幅分别扩大2.3个百分点、7.7个百分点和2.3个百分点、销量同比降幅分别扩大1.3、7.6和1.4个百分点。 。数据显示，今年3月份广东商品住宅销售市场回升主要受珠三角地区拉动，呈现触底回升趋势；粤东、粤西、粤北商品房销售同比降幅进一步扩大，仍处于触底反弹阶段。
从库存情况看，截至2019年3月末，全省商品房待售面积5663.62万平方米，同比增长6.7%。数据显示，2017年9月以来，广东商品房待售面积同比降幅逐季收窄。到今年一季度，已呈现正增长，达到2017年6月以来的最高水平。其中，今年3月底商品住宅待售面积2737.31万平方米，同比增长3.9%，较2018年底增加379.29万平方米。其中，珠三角地区增加302.64万平方米，占约80%。是全省最大的待售住宅区。面积增加的主要原因； 2014年以来非住宅待售面积持续增长，截至今年3月底达到2926.31万平方米，同比增长9.4%，比上月底增加313.08万平方米。 2018年，去库存亟待解决。
02
商住用地量价齐跌
地区土地价格相差数倍
从土地市场来看，据广东省住房协会土地与产业研究中心监测，2019年一季度，全省商品房用地成交面积1914.93万平方米，同比——同比增长20.0%；成交金额711.69亿元，下降25.1%。按最高容积率计算，成交土地总可建筑面积4598.29万平方米，同比增长20.5%；楼面价1548元/平方米，下降37.9%；保费率为11.7%，下降11.4个百分点。其中，住宅用地面积490.77万平方米，成交金额486.54亿元，同比分别下降20.9%和35.9%，分别占成交总面积和成交总额的25.6%和68.4%。交易价值；商业用地成交面积109.89万元。平方米、交易费工业用地成交金额126.08亿元，同比下降27.3%和4.0%，占比分别为5.7%和17.7%；工业用地成交面积1314.28万平方米，成交金额99.07亿元，同比增长59.4%和65.5%，占比分别为68.6%和17.7%。 13.9%。数据显示，与去年同期相比，今年一季度住宅用地、商业用地市场均出现量价双降，而工业用地市场则相对活跃。从土地价值来看，商业用地折合764.89万元/亩，住宅用地660.92万元/亩，远高于工业用地50.25万元/亩。
从各地住宅用地成交情况看，珠三角成交面积262.67万平方米，成交金额410.14亿元，同比分别下降29.4%和34.3%，分别占全省住宅用地成交总面积和总金额的53.5%和84.3%。 %。按最高容积率计算，可建筑面积650.49万平方米，同比下降37.1%；楼面价6305元/平方米，同比小幅上涨4.3%；平均保费率为16.6%，同比下降16.7个百分点。粤东、粤西土地总成交面积228.09万平方米，成交金额76.40亿元，同比下降8.2%和43.3%；平均楼面价1180元/平方米，同比下降36.3%；平均保费率为18.9%，同比上升5.3个百分点。百分点。
从住宅用地可建面积与商品住宅销售面积对比来看，2019年一季度全省范围之比为0.60：1。其中，珠三角地区和粤北山区的比例分别为0.48：1和0.34：1，粤东和粤西的比例分别为1.12：1和1.32：1。相比之下，珠三角和粤北地区住宅用地供应相对充足。
03
投资增速持续下滑
资金改善增强信心
2019年一季度，全省房地产投资2778.68亿元，同比增长12.8%。 1-2月增速回落2.5个百分点，比2018年全年增速回落6.5个百分点，呈现持续回落态势。从投资构成看，建筑安装工程投资和设备工具购置投资合计1886.17亿元，拉动房地产投资整体增长3.2个百分点；土地购置费699.34亿元，同比增长34.2%，拉动投资增长7.2个百分点。从地区看，珠三角、东翼、西翼和山区房地产投资同比分别增长12.4%、10.3%、30.5%和6.4%，增速回落6.1%，同比分别提高41.6、23.6和25.4个百分点。
从行业资金情况看，一季度全省房地产企业到位资金5692.03亿元，同比增长12.9%，增速比1-2月提高6.3个百分点。其中，国内贷款1179.43亿元，自筹资金1264.07亿元，分别下降6.5%和1.5%；存款及垫款2004.68亿元，个人抵押贷款822.00亿元，其他资金到位419.90亿元，分别增长37.9%和1.5%。 15.1%和28.1%。从月度数据看，3月份定金及预售金额达875.24亿元，同比大幅增长85.1%，较2018年月均值604.24亿元高出44.8%；个人按揭贷款贷款余额267.07亿元，增长12.4%，较2018年月均水平250.74亿元高6.5个百分点，反映出3月份企业销售明显加速，资金回笼较为顺利。企业资金面的改善有利于提振企业信心，支撑房地产投资稳定，但也取决于商品房销售市场的持续复苏。
从开发建设情况看，2019年一季度末，全省商品房施工面积71500.64万平方米广东房地产，同比增长11.8%，保持平稳增长态势。其中，一季度商品房新开工面积3472.23万平方米，竣工面积2305.04万平方米，同比分别下降1.1%和6.1%。降幅比1、2月份分别收窄12.1和8.3个百分点。
04
市场展望
今年一季度，全国GDP同比增长6.4%，增速比去年同期和全年分别回落0.4和0.2个百分点。其中，工业增加值、社会消费品零售总额、固定资产投资同比分别增长6.5%、8.3%和6.3%，分别回落0.3、1.5和1.2个百分点从去年同期来看。在经济增速总体放缓的背景下，宏观经济政策的重点是稳增长，未来政策的总体基调仍将以稳为主。其中，货币政策方面，国务院、央行明确不搞“大水漫灌”；财政政策方面，积极的财政政策持续加大，基础设施建设再次成为固定资产投资的重要领域。
从房地产调控政策导向看，4月19日召开的中共中央政治局会议再次要求“必须坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，实行一城一城、一城一城”。 “一策、因城施策、市政府主体责任的长效监管机制”。此外，住建部近日对2019年一季度房价、地价波动较大的城市发布预警，预计未来调控政策基调不会改变，我们仍将致力于促进房地产市场平稳发展，避免市场大起大落。
市场方面，当前土地市场和投资建设表现仍普遍低迷。但3月份商品房销售市场好转，销量同比降幅收窄，企业财务状况相对改善，将提振房地产开发企业信心。但无论是政策引导还是市场基本面，商品房销售市场出现新一轮上涨的可能性不大。建议房地产企业落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，强化风险防范意识，合理定价加快销售回款，保证流动性合理充裕；要结合产业发展新趋势，把握乡村振兴、城市更新等带来的机遇，新机遇即将到来，服务人民美好生活需要。
05
制度视角
【世联研究】一季度经济阶段企稳，货币政策幅度宽松，整体流动性改善；行业调控政策有所放松，因城施策落地。目前开发商促销已取得成效，房价预期稳定，购房意向向“住”倾斜；利率下降，客户购房和企业融资成本下降，行业资金压力大大缓解；借新还旧之路顺畅，债务风险消除减少，总体呈现明显回暖阶段。预计一、二线市场印度春节不会持续，将在政策微调中恢复个位数增长，全年温和上涨；三四线市场先跌后企稳，累计货量或将推动年底顺风车。全国整体市场将在二、三季度进行探索。自下而上。
【和服研究院】一季度，商品房市场局部回暖特征明显。市场热度主要集中在拥有资源配套基础设施或受粤港澳大湾区利好规划带动的“高性价比”地区。房企积极买货是当前市场回暖的关键原因。因此，在热点地区看房量和新房成交量快速回升的同时，各城市主要区域的房价却保持相对稳定。在因城施策下，未来地方政府仍需努力稳定本地市场，预计短期内本地楼市不会出现爆发式增长。但当前市场筑底特征明显，土地市场的好转将持续提升二级市场关注度，有利于后续市场成交动能的进一步释放。预计未来整体交易量将逐步增加。
【广东经纬房地产咨询有限公司】2019年一季度广州楼市开局良好，一手住宅供需环比上涨。自去年取消签证限制、放宽业务和价格限制以来，市场被压抑的需求得到了释放。今年一季度，乘着粤港澳大湾区规划纲要的发布，广州市场迎来小阳春。当前，各地区发展不平衡。成交主要集中在黄埔、增城、南沙、番禺等东部和南部的老城区，这些地区有良好的规划、优惠政策和产业引进。但天河、越秀、海珠等老城区供应不足，导致成交较少。广州是一线城市，房价低廉，在粤港澳大湾区中发挥着重要作用。随着人口大量流入，房地产需求预计将持续强劲广东房地产，但未来交易趋势也将受到供应和政策变化的影响。
【广东中原战略研究中心】当前，房地产市场调控目标已从“坚决遏制房价过快上涨”转变为“防止大起大落”；多地房地产市场正在探索“一城一策”，主要体现在加强市场供需双向调控。 。一季度，广州楼市逐步回暖。加之大湾区的利好规划，市场信心逐渐恢复。进入3月，“小印度春”市场更加火爆。其中，项目需求密集推进，产销率持续提升。部分热销项目销售价格逐步适度上涨。预计积极的市场氛围将带动二季度交易环境进一步改善；随着房地产企业和客户逐渐表现出乐观预期，楼市将逐步进入新一轮温和上行周期。
【广州链家研究院】据广州链家统计，2019年一季度链家促成的二手住宅销售平均成交周期为110天，高于2018年同期的83天。这说明市场环境尚未改变，2018年仍将延续买方市场。但2019年3月后，满足“5年社保”的准客户数量有所增加； 2017年“3月30日”的“2年限售”政策，导致4月以后转让的二手房进入“限售”阶段。住宅市场的特点是顾客增加，住房供应略有减少。因此，购房者与自己喜欢的房产之间的“唯一关系”将被打破，业主做出价格让步的空间也将被缩小。随着减税降费政策措施的落实，国民消费意愿有所增强。预计下半年交易活跃度将好于上半年。成交热点集中在广州东部（增城）、南部（番禺、海珠）和北部（花都）。次新房仍是交易热点目标。
推荐协会活动
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一、时间、地点
时间：5月16日 09:00-17:00
地点：美豪·丽致酒店（广州市越秀区四友新马路93号）
2、教学专家
陈仁科是广东省房地产行业协会专家委员会委员，清华大学、浙江大学、中山大学客座教授，广东省房地产企业家工商管理（EMBA）班特聘教授。中山大学。
3. 课程对象
房地产企业董事长、总经理及相关管理人员
4. 报名须知
请于5月13日前将报名回执发送至gdfx@vip.163.com或传真。
联系人：叶志超、刘星
电话：020-87376855
传真：020-87376847
