李玉佳（广东省住房政策研究中心首席研究员）
3月5日，第十四届全国人民代表大会第二次会议在北京开幕。今年的政府工作报告在部署2024年经济社会发展总体要求和政策取向时提出，加大宏观调控力度，统筹扩大内需和深化供给侧结构性改革，统筹新型城镇化和乡村振兴，统筹高质量发展和高水平安全，切实增强经济活力，防范化解风险，改善社会预期，巩固提升经济积极复苏态势，持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。
重视房地产风险防范
房地产作为关联度高、带动力强的支柱产业，在统筹立体发展和改革稳定中发挥着极其重要的作用。报告中对房地产的描述首先强调“妥善有序处置风险隐患”房地产基本制度与政策，优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求给予平等支持，促进房地产企业平稳健康发展房地产市场。这一基调延续了2023年底中央经济工作会议关于防范风险的基调。
值得注意的是，此次强调“妥善有序处置风险隐患”，意味着经过20多年的快速扩张，行业风险点已经暴露。风险暴露是推陈出新的必由之路。政策需要应对的是有序应对各个风险点，特别是房地产企业的违约风险，利用企业自救、债务重组、并购、破产清算等手段，一一击破，避免风险无序蔓延。
报告还提出“完善风险防控长效机制”，即适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产开发新格局。模型;加大保障性住房建设和供应，完善商品房相关基础制度。完善地方债务全程监测监管体系，分类推进地方融资平台转型；完善金融监管体系，提高金融风险防控能力。值得注意的是，新模式、基础制度、管理机制等都是新概念。
这意味着，当前，稳定房地产行业和市场、控制风险蔓延房地产基本制度与政策，单纯依靠融资支持、需求侧纾困等方式未必能解决问题。必须转向长效机制，即从原有的模式、体制、机制入手。 （而不是解决问题）。这一长效机制和新模式的重点是适应报告提出的新型城镇化发展趋势和房地产市场供需变化。也就是说，房地产行业和市场发展的基本面发生了变化。
促进要素配置和“人、房、地、钱”良性循环
首先，在新增人口放缓的情况下，新型城镇化的发展趋势是进入城市的人口“市民化”的需求，主要是城市公共服务均等化的需求。一个突出表现是3亿—4亿新公民、年轻人、工薪阶层、人才群体对成本低、配套好、地段好的租赁住房和产权住房的需求。目前以商品房为主的供应模式很难解决这一需求，这也是住房供需不匹配、市场低迷的根本原因。
因此，必须从供给侧入手，加大保障性住房的建设和供应。基本面的另一个变化是房地产市场供需关系发生重大变化，即存量住房规模足够大，微观群体对商品房市场的预期减弱，购房意愿减弱。力量和热情都下降了。在这种情况下，要解决结构性住房需求，避免产生新的库存，实现供需匹配，特别是构建新型住房供给体系，就需要完善商品住房相关基础制度。
即要素配置和“人、房、地、钱”的良性循环。人的因素是识别需求并根据需求进行构建。找出需求在哪里？需要什么类型的住房？以需求为导向，排查住房要素，明确各类住房供应规模、结构、区位，保障性住房供应数量和候补名单，建立“租租分配”制度，制定住房发展规划和年度计划。 +“分配”保障体系和“保障+市场”平衡体系；土地因素是根据人、住房的安排来决定提供多少土地、在什么位置。成本低、职住平衡、配套齐全。必须考虑设施等最终形成项目清单并确定融资规模。
商品房项目融资要遵循项目“白名单”和贷款“发放-使用-还款”管理形成的“推（住建部门）-反馈（财政部门）闭环机制”机制，以项目合规为前提。 、资金安全投资、封闭运营，保障各方权益；对于保障性住房项目融资，必须建立自下而上的项目申报制度，符合保障性住房认定的项目，以清单形式自上而下形成“清单库”，落实优惠政策和资金来源。
最终形成住房开发规划与规划、土地供应与开发、预售与套现等“房给人、地还房、钱还地”的良性循环。基础制度包括保障性住房销售、分配和分配、融资和资金监管、工程交付和物业管理等。当前，我们要告别过去以一维规模扩张为导向的要素简单循环，转向以需求为导向、以合规为导向、以供给侧结构性改革为导向的要素良性循环。
因此，这个循环链上的各个制度都必须完善，以适应新型城镇化和住房供需重大变化的新形势。打造房地产新模式和长效机制，必须贯彻“先建后破”、“稳中求进”的总基调。出于稳定上下游、稳定就业和消费、稳定地方金融等考虑，在防范风险的同时，还要促进行业和市场的稳定和发展。传统的商品房开发和销售模式必须尽量避免快速下滑。
稳定楼市是稳定经济的重点之一
2022年至2023年，行业和市场体量将下降。当前经济面临的压力，部分与商品房成交量快速下降有关。因此，稳定商品房市场仍然是2024年经济工作的重点之一。本报告还提出，满足居民刚性住房需求和多元化改善性住房需求。值得注意的是，“多元化、改善型住房需求”是一个新名词，主要针对当前需求结构的新特点。
房地产供需关系发生重大变化。居民涌入商品房市场买房的时代已经过去了。住房需求转向多样化、个性化、分层化。对改善住房的需求多种多样，包括改善租赁和购买房屋。租赁住房改善，如新市民、年轻人对市场上配套齐全、职住平衡性强、租金多层次的长租住房、经济适用租赁住房的需求。如果细分的话，建筑工人、人才群体等不同群体对于“租好房子”的需求是不同的。
买房时的改善需求是一样的。有从小到大、从旧到新、第二套房和多套房改进以及适合老化的改进。例如，北京、上海等地，将中心区的老旧小房子委托长租，购买周边出租。老年友好型住房，以及因工作转移等跨区域人口流动带来的租购改善。满足多样化的住房改善需求，不仅要适应需求端的变化，还要倒逼供给侧结构性改革迎合需求，让整个市场链条得以流通。
最后，报告没有提及“房子是用来住的，不是用来炒的”。一方面，基于悲观的市场预期，强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，会抑制市场预期；另一方面，目前各地销售数据显示，投资性购房需求有所减弱。 。但值得注意的是，不提并不意味着可以炒房。 “房子是用来住的、不是用来炒的”写入重要文件，是构建新模式的顶层设计。
从政府工作报告中对商品住房基本制度、新模式、长效机制的描述来看，推行“房住不炒”并不是打压行业和市场的“破局” ，而是关于构建新模型和新系统。 “建”，即商品房与保障性住房“人、房、地、钱”的联动。 “立”后，广大新公民、无房户、人才群体、流动人口等通过新模式解决了体面、均等化的公共服务、廉租住房的问题。这本身就是“房子是用来住的，不是用来炒的”的最大诠释。 。
