寿永年行贿案
——以明显低于市场价格购买房屋时如何认定行贿行为
一、案件基本事实
被告人寿永年，男，1957年××月出生，曾任中共浙江省宁波市委常委、宁波市人民政府常务副市长。 。 2016年1月12日被捕。
浙江省金华市人民检察院指控被告人寿永年犯受贿罪，向金华市中级人民法院提起公诉。
被告人寿永年对起诉书指控的犯罪事实没有异议，并表示有罪、悔罪。其辩护人辩称，创新128园区房产是合法购买的。被告之子寿所在的宁波欧奥国际贸易有限公司向宁波广利来实业有限公司预付定金受法律保护。购买房屋受法律保护。该财产的各个方面均符合法律规定。寿永年主动以每平方米加价500元的价格预订二期房产，显然表明其主观上并无收受贿赂的意图。寿永年通过寿某某收受创新128园房产价差162.224万元的指控不能成立。寿永年具有自首、主动返还赃物、认罪态度良好、悔罪态度良好等法定、可酌情、减轻处罚情节，请求对寿永年减轻处罚。
金华市中级人民法院经审理查明：
1999年以来，被告人寿永年利用其担任浙江省鄞县人民政府县长、宁波市鄞州区人民政府区长、中共宁波市鄞州区委书记中共宁波市委常委、宁波市人民政府常务副市长。拉屎在床上的李某，包括宁波金盛置业有限公司（以下简称金盛公司）、宁波盛光包装印刷有限公司、宁波广利来实业有限公司（以下简称广利来）公司）、原北京东西南北文化艺术有限公司、宁波联合动力传动传媒广告有限公司、宁波市侨商会商务部、海能调和油有限公司、力士集团、宁波纳米新材料科技有限公司、浙江开开集团、原宁波方圆化纤有限公司等，在企业用地方面，为企业经营、资产处置、项目评审等事项提供审批、项目开发、政策支持等协助，非法收受上述企业实际控制人、董事长钱某某、张某某、单独或与特定关联方共同支付的款项等，合计人民币 11,449,596,860 元。 2016年8月26日，寿永年委托家属将赃款3.525294元返还金华市人民检察院。
被告人永年人寿犯下以明显低于市场价格购买房屋、受贿罪。事实如下：
一、2005年至2013年，被告人生活永年利用担任中共鄞州区委书记、中共宁波市委常委、常务副书记的职务宁波市人民政府市长为金盛公司、宁波盛光包装印刷有限公司等企业提供土地产权变更等事宜协助宁波高教园区、置换宁波烟厂仓库用地、收购工业用地。 2010年下半年，寿永年与其特定关联人吴某共同商议，向上述企业实际控制人钱某提出，吴某欲购买金盛公司开发的金域华府小区房屋。 ，并向钱某询问价格。折扣，钱同意了。 2010年12月28日，吴某与金盛公司签订购房合同，后以总价2.355406元购买了金隅华府一套商品房（面积175.85平方米）。经评估，该房屋市场总价为328.1893万元，吴某购买价格比市场价低92.6478万元。
2、2005年至2010年，被告永年人寿利用担任中共鄞州区委书记、中共宁波市委常委的职务，提供广利莱公司创新128园土地置换、项目开发、土地用途变更。帮忙处理事情。 2008年底，与寿永年关系特殊的吴某欲购买创新128园区房产用于公司运营。寿永年与寿永年商量后，要求广利来公司张厂长在进货价格上给予吴某折扣。 2008年12月，吴某以宁波市鄞州启宏贸易有限公司名义向广利来公司订购了创新128园一期房产，总价313万元，并支付了定金50万元。 2009年10月，吴某以其经营的宁波金石文化传播有限公司名义与广利来公司正式签订购房合同，并支付尾款263万元。经评估，该房产订购时总价为364.342万元，吴某购买价格比市场价低513420元。
3、2009年，被告人寿永年及其子寿某以寿某名义向广利来公司董事张某订购了创新128园区房产。由于没有支付定金，也没有签订合同，定购的房子就被售楼部出售了。张某得知后，再次要求寿某选房，寿某选择了创新128园三期的一套房产。由于三期尚未开盘，张某决定以二期每平方米5500元的价格将房子卖给寿某。寿永年得知后，考虑到房价上涨的趋势，提出以每平方米6000元的价格购买。张同意了。 2009年12月，寿某以宁波欧奥国际贸易有限公司名义向广利莱公司订购房屋，总价391.2万元，并支付定金30万元。付清余款361.2万元后，寿永年与寿某于2011年12月以寿某实际控制的宁波市鄞州金亿贸易有限公司名义与广利来公司协商签订了正式合同。并取得了该财产。经评估，2010年6月三期开盘时该房产总价为553.424万元，寿某购买价比市场价低162.224万元。
金华市中级人民法院经审理认为，被告人寿永年作为国家工作人员，利用职务上的便利，为他人谋取利益，单独或者与特定关联人共同非法收受他人财物。数额特别巨大，其行为已构成受贿罪。作案后，寿永年主动投案，如实供述了自己的犯罪事实。其投案自首，依法从轻处罚。归案后，他积极退还赃物，并真诚悔罪，可酌情从轻处罚。根据《刑法》第三百八十五条第一款、第三百八十六条、第三百八十三条第一款、第三款、第二款、第六十七条第一款、第五条、第十二条、第五十三条、第六十四条、《最高人民法院解释》 《最高人民检察院关于办理贪污贿赂刑事案件适用法律若干问题的通知》第三条第一款一、第十八条 依照本法第十九条第一款的规定，以受贿罪判处被告人寿永年有期徒刑八年，并处罚金人民币六十万元。
宣判后，在法定期限内，当事人未上诉，公诉机关未提出抗诉。该判决已发生法律效力。
二、主要问题
（一）新房和“二手房”销售中的房屋市场价格如何分别确定？
（2）如何判断国家职工采购价格是否显着低于市场价格？
三、判断理由
在反腐败高压形势下，为了掩盖贿赂犯罪、逃避处罚，腐败分子不断改变和创新受贿方式和手段，受贿行为变得更加隐蔽。他们经常将行贿行为伪装成市场交易。 2007年《最高人民法院、最高人民检察院关于办理贿赂刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）指出，若干贿赂手段暗藏在刑事案件中。买卖房屋、汽车、受托投资证券、期货或委托理财、合伙创办公司等其他日常民事经济活动。 《意见》指出，国家工作人员利用职务上的便利，为委托人谋取利益，向委托人购买房屋等物品的以明显低于市场价格的价格，将因受贿罪受到处罚。 ;前款所列市场价格包括商品经营者预先制定的不针对特定人群的最低优惠价格。受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价款的差额计算。但对于区分正常购房折扣和低价购房贿赂起决定性作用的两个关键问题，即具体如何确定市场价格以及何谓明显低于实际购房价格，却没有进一步阐述。市价。司法实践中，对于房地产市场中存在的各种价格中哪些是市场价格、以哪个时间点作为确定市场价格的基准、如何确定市场价格等关键问题存在较大分歧。其标准明显低于市场价格。本文从房地产交易的常见类型、国家工作人员与请求人之间房地产转让的具体特点出发，结合本案例对上述问题进行详细分析，总结出房屋市场价格的确定方法且收购价格明显低于市场价格。价格判断标准。
（一）区分新房和“二手房”的买卖，分别确定不同类型的房屋
交易中的市场价格 现实生活中，常见的房屋销售类型主要分为新房销售和“二手房”销售。新房又称“一手房”，是指没有经过市场交易的房屋。它们可能是竣工验收后立即进入销售市场的现房，也可能是竣工后已经上市销售的房屋，也可能是未完工的房屋。可以预售的期房，只要没有经过交易流程，在本文中都可以称为“新房”。新房的销售主体是房地产开发商或房地产经销商。 “二手房”是指至少在市场上交易过一次或者经历过一次产权变更的房屋。即使是刚建成的新房，只要经过转售流程，就被视为市场上的“二手房”。 “二手房”的销售主体一般是房地产业主，而不是房地产开发商或房地产经销商。新房价格主要由开发商根据开发成本和一定的利润空间并参考市场情况确定； “二手房”的定价主要由市场决定，因为已经有了交易价格。由于新建房和“二手房”的定价机制不同，有必要分别分析新建房和“二手房”市场价格的确定方法。
1、新房销售中如何确定房屋的市场价格
房屋是有价值的商品。为了促进销售，房地产开发商或经销商会充分利用营销手段，以各种名义提供“折扣”，针对不同的购房者、不同的付款方式等推出不同的“价格”、VIP价、成本价、内部价等，这么多价格中，哪一个是真正的折扣价，哪一个是为特定关系客户量身定做的，很难判断。 《意见》指出，不特定对象的最低优惠价格也是市场价格。在行贿或者贿赂低价购买房屋的情况下，房屋买卖双方都会以购买价格是市场价、享受的价格折扣是给大家的折扣等理由来否认行贿或者贿赂行为。因此，判断真正的优惠价格对于确定房屋的市场价格具有重要的现实意义。
我们认为，判断以“优惠价”、VIP价、成本价、内部价等各种名义出现的销售价格是否属于正常的购房优惠价，是否属于购房者的正常优惠价，应遵循以下规则：市场价格：（1）提前判断所谓的购房折扣是否实际存在。在收集和审查证据时二手房评估低于购房价，我们主要依靠房地产开发商或经销商的证人证言、内部信息、促销广告、同期房屋销售合同等证据来综合判断是否存在所谓的“优惠价格”、 VIP价、成本价、内部价均已预付。真实的存在。 （二）核查这些优惠价格是否针对不特定人群。符合相应条件的不特定购房者能否享受相应折扣，是判断所谓“优惠价”、VIP价、内部价、成本价能否成为市场价的第二个条件。如果不是所有符合相应购房条件的购房者都能享受到，而是只有个人或极少数与房地产开发商或经销商有特定关系的人才能享受，那么这些价格就不能算是《办法》中提到的针对性价格。意见》没有特定人的优惠价格不能视为市场价格。 （三）确定国家工作人员是否享受优惠待遇。房地产开发商或经销商制定的所谓“优惠价”、VIP价、内部价、成本价等，一般是针对不同条件的购房者推出的。通常取决于购房者是否为公司股东或员工，或者购房者是否一次性支付现金、首付比例、按揭贷款是公积金贷款还是商业贷款、购房比例等。商业贷款等，或者具体待售房屋的不同特点。如房屋材质、位置、房屋结构、楼层、采光、通风、层高等，或结合付款方式、房屋不同特点等，分别制定优惠价格。如果涉案国家工作人员不具备享受这些优惠的条件，但享受购房优惠价格的，则不能认定国家工作人员按照市场价格购买了住房。反之，享受的优惠价格可视为市场价格。
需要注意的是，当所谓的优惠价格难以判断，需要通过评估确定某套房子的市场价时，尤其需要注意的是，市场价并不是指该房屋的平均售价。整个小区所有房屋，但同一类别（商品房、标准套房、联排别墅、独栋别墅）、同期、同一地段、同一结构的同类品质房屋的市场销售价格、在同一楼层等。如果评估机构所依据的样本不是按照上述最接近质量原则采集的，评估结论很可能因不科学而不予采信。
本案中，被告永年人寿及其特定关联人作为请求人主动向房地产开发商或房地产开发公司股东、董事提出购房请求，该请求为新房。销售。尽管寿永年及其特定关联人主观上知道房地产开发商未提前制定针对不特定购房者的大规模优惠购房政策，但仍主动要求受托人提供较大的“折扣”和“三”购房折扣”。分别达到92万余元、51万余元、162万余元。由于这些“折扣”并非针对不特定人群提前制定，因此上述“优惠价格”显然不能作为调查机构按照最接近质量的原则采集参考样本，委托相关评估机构对房屋进行价格评估，确定市场价格。以评估价为依据，作为计算寿永年及其特定关联人购买房屋时收到的价款差额的依据。
2.“二手房”销售中房屋市场价格的确定
在低价购房行贿案件中，有的在得知国家工作人员购房意向后，要求受托人将其已购买的房屋低价卖给国家工作人员，或者专门购买。房子然后低价卖给国家。职员。与上述利用新房买卖差价行贿不同的是，在购买“二手房”时收受差价行贿的过程中，“二手房”有三个价格：一是行贿者的购买价格；二是转让价格，即行贿人与受贿国家工作人员之间转让房屋的价格；三是受贿人向行贿人转让房屋时，该房屋在当地市场的成交价格。这三个价格中二手房评估低于购房价，第一、第二价格已经客观存在。第三价往往是立案后由办案机构抽样，然后由评估机构评估。从这个意义上来说，也可以称为评估价。 。究竟以哪个价格作为房屋的市场价格，在实践中存在争议。
在刑法中，案件涉案物品价值、价格的认定往往与行为人的刑事责任直接相关，因此需要遵循普遍一致的认定规则。一些贵重物品，如房屋、汽车、名人书画等，受市场价格波动影响较大，商品流通过程中可能会出现多重价格。一般来说，犯罪数额的确定应当反映危害行为发生时涉案物品的市场价值，这样才能相对客观地反映该行为的社会危害性和行为人的主观恶性程度。这与根据行为发生时的法律判断行为是否构成犯罪的定罪原则是一样的。在买卖“二手房”中收受差价贿赂罪，首先应当参照房屋的购买价格确定房屋的市场价格。行贿者与国家工作人员之间购买时的市场状况与转让时的市场状况发生重大变化的，按照转让发生时的市场价格确定。
司法解释确立了两条物品价值认定规则，可以作为“二手房”转让、贿赂案件中房屋价值认定的参考。首先是2013年出台的《最高人民法院、最高人民检察院关于办理盗窃刑事案件适用法律若干问题的解释》，其中第四条规定，被盗财物如果有有效的价款证明， ，以有效价格证明为准；没有有效价格证明的，根据价格证明盗窃数额明显不合理的，应当按照有关规定委托评估机构进行评估。二是2015年出台的《最高人民法院、最高人民检察院关于办理妨害文物管理刑事案件适用法律若干问题的解释》，第十四条规定：以文物价值为依据的，涉及文物的有效价格应当作为文物价值的证明和认定；没有有效价格证明，或者依据价格证明认定明显不合理的，应当根据赃物销售数额或者结合本解释第十五条规定的鉴定意见和报告认定。上述两项司法解释确定的涉案物品价值的确定规则是：首先考虑按照购买价格计算。当购买价格缺乏有效证明，或者犯罪发生时的市场价格与原购买价格有较大差异时，可以计算价值。根据犯罪发生时的市场价格计算。
上述认定规则可作为“二手房”转让、贿赂中房屋市场价格认定的参考。主要原因如下：（一）按房屋购买价格计算与《意见》规定的“按成交时当地市场价格计算”不一致，不存在冲突。因为行贿者的买入价格本身就是经过交易行为验证的当地市场价格。 （2）根据收购价格确定市场价格，能够相对更好地反映行贿人和受贿人犯罪认定的主客观一致性。因为对于行贿者和受贿者来说，购买价格是主观知晓程度最高的。如果市场价格变化不大，评估价格明显高于购买价格，行贿人和行贿人都容易对评估本身的合理性产生怀疑。反之，当评估价明显低于购买价时，则不能客观反映双方的主观恶性。因此，在这两种情况下，以有有效证据证明的购买价格确定为市场价格更为安全。当交易时的市场价格”由评估机构委托。判断市场行情是否发生变化，需要做出以下判断：第一，收集同类品质的“二手房”的成交价格进行比较；二是按照规定委托评估机构进行评估。当评估机构的评估价格走势与采集的交易价格走势一致时，评估意见可以作为证据；当评估价与购买价相差不大时，如上所述，将以购买价作为房屋的转让价。市场价格相对稳定；当评估价格与购买价格（通常是评估价格（远高于转让价格）显着不同，并且与其他收集到的证据显示的市场状况一致时。如果有证据表明国家工作人员了解总体趋势）根据市场情况，将评估价确定为转让时的市场价格，并确定评估价与转让价之间的差价作为行贿金额。
（二）收购价格是否显着低于市场价格的判断标准
有观点认为，房价折价率通常可以反映交易行为偏离公平交易规则的程度，折价率可以作为判断购房价格是否明显低于实际成交价的主要标准。市价。例如，在新房销售中，当市场优惠价为开发商售价的9.9%至9.2%时，国家工作人员以低于标价9.5%甚至更低的价格向受托人购买房屋，并享受“优惠价格”。 “如果折扣程度明显高于正常折扣，则应视为购房价格明显低于市场价格。另一种观点认为，房子是贵重物品，在目前的社会形势下，一套房子的总价房屋动辄上百万甚至上千万元，折扣率并不能完全反映交易行为偏离公平交易规则的程度，应以国家工作人员委托购买的差价绝对值为准。价格和房屋的市场价格作为判断收购价格是否显着低于市场价格的标准。
我们认为，以差价绝对值或折现率作为唯一判断标准是有失偏颇的。例如，市场总价为1000万元（已扣除开发商或经销商为不特定对象预先设定的最高折扣）的新房，开发商或经销商作为受托人将按在市场价格上。对国家工作人员再给予20万元优惠。虽然差价绝对值已超过行贿犯罪数额巨大标准，但购房折扣率为2%。 ，对于市价1000万元的房子来说，980万元的购买价格虽然较低，但对于市价1000万元的房子来说，偏离公平交易的程度还没有达到明显的程度。认定国家工作人员明显以低于市场价的价格购买房屋构成行贿行为，违背社会常识，容易导致打击范围过大、处罚过重。相反，一套市场总价为100万元的房子，请受托人在市场价的基础上给国家工作人员“折扣”10万元，即购房价为90万元。虽然差额的绝对值并不大，不符合巨额贿赂的标准，但购房优惠幅度却达到了不同寻常的10%。与市场价格的偏离程度是显而易见的。可以认定，该房屋是以明显低于市场价格的价格购买的，可能构成受贿罪。因此，我们认为，应根据差价绝对值，综合考虑折扣率，综合判断进货价格是否明显低于市场价格，避免打击范围过大、纵容犯罪的弊端。 。同样，文中所述的市场价格的确定方法和明显低于市场价格的判断标准，也适用于国家工作人员以明显高于市场价格的价格向委托人出售房屋以行贿的情况。比市场价格。
应该指出的是，要确定州工作人员以明显低于市场价格构成贿赂的价格从客户那里购买房屋从主观上讲，这也要求州工作人员知道或应该知道通过购买房屋获得的价格差异不是正常的市场折扣，而是电力交易的结果。只有这样，他才能被谋杀。结合上述因素，我们可以清楚地区分以从正常房屋销售价格低得多的市场价格购买房屋的形式的贿赂。前者的本质是一项有力的交易，房屋销售只是用于掩盖这种非法行为的外部形式。 。
在这种情况下，被告人寿保险扬尼安从请愿人那里购买了三个财产。购买价格和市场价格（评估价格）之间的差额范围从5.1万元到162万元。绝对数量达到了很大。同时，价格差异与市场价格不同。与市场价格相比，它达到14.09％至29.31％，也就是说，购买价格仅为市场价格的85.91％至70.69％，这显然偏离了市场价格，应被视为以价格购买房屋明显低于市场价格。卷中的证据表明，贿赂Qian和Zhang都承认，他们给特定的人提供了特殊的房屋购买，因为Shou Yongnian帮助他们解决了一系列土地使用事项，并且知道特定人与Shou Yongnian之间的关系。折扣； Shou Yongnian还承认，他非常了解市场住房价格和上涨的住房价格，以及他要求Qian和Zhang折扣的原因是因为他利用自己的权力为他们提供便利。
综上所述，被告杨苏·杨尼安（Yongshou Yongnian）利用其立场来寻求对他人的福利，并以价格低于市场价格低于市场价格的贿赂的形式接受贿赂，这构成了接受贿赂的罪行。法院在根据对他的犯罪社会的事实，性质，环境和伤害接受贿赂而被定罪和惩罚苏·杨尼安的罪名是正确的。
（撰写人：吉安·尤林（Guan Youjun），千座高级人民法院；陈阳，金华中级人民法院；编辑：王小大，第二刑事司，最高人民法院）
资料来源：“刑事审判参考”第4期，2021年（总共第128期）
