石原润福/中方君 摄
石庆铃丨来自西安
7月，西安房价再次上涨。
国家统计局数据显示，7月份，西安新建住宅环比增长0.2%，与上海并列全国第一；同比增长3.4%，位居全国第二。同期，70个城市商品住宅销售价格环比下降，总体同比降幅略有扩大。
西安再次从独立市场中脱颖而出。这并不是西安楼市第一次上涨。据统计，前7个月，除5月份环比下降0.1%外，今年1-4月、6月、7月西安新建住宅价格均呈上涨趋势，并领跑全国。国家多次涨价。
在全国楼市仍在调整的情况下，西安房价为何还能持续上涨？
独立行情
面对西安房价独立上涨的趋势，不少西安房地产行业专业人士认为，主要原因有几个：一是土地价格上涨；二是土地价格上涨；三是土地价格上涨。第二，市场上的产品多数是改进型的；第三西安房价疯涨，西安产业发展基础好，吸引外来人口。安定下来并购买房产。
“从土地供应来看，近年来西安地价不断上涨，楼面价过万元的案例就有80多起，仅高新区就有52起。继续上涨，一级市场传导至二级市场的势头相当可观。”克而瑞西安执行总经理李晓兵表示。
从产品来看，大部分都是改进型产品。据克而瑞陕西统计，2024年1月至7月，西安市商品房成交主要类型为改善型产品，面积120平方米至140平方米，占比44%，对应的主要商品房成交量为120平方米至140平方米。总价在200万元至300万元之间。万元； 144平方米以上纯装修面积段约占31%，对应总价段在300万元以上。新装修面积100平米至120平米段占比16%，对应的主要总价段为150万元至200万元。
从产业和人口来看，2023年西安常住人口为1307.8万人，增加约8.2万人，增幅居全国第七位。这些人之所以愿意来西安，是因为西安作为“西北第一城”，不仅放宽了落户条件，还汇聚了教育、产业等方面的优势，其气候也优于西北其他省市。
这些因素导致住宅价格持续上涨。
市场真相
虽然西安房价已走出独立市场，但成交情况仍呈现低迷态势。
据克而瑞陕西统计，2024年上半年，西安共供应21,505套，开盘当日售出7,723套，销售率回落至36%。
进入7月份，随着传统淡季的到来，供需双方均出现疲软迹象。 7月份，商品房供应68.66万平方米，环比下降29%，同比下降4%；成交量73.35万平方米，环比下降6%，同比下降7%。 7月份共推出14个项目，共计2,664套，成交1,157套，售出率回落至43%。单站月平均访问量为453次，成交27套，环比减少3套。
对于此次成交情况，克而瑞陕西认为，由于年中冲刺后传统购房淡季的影响，以及LPR连续下跌后客户观望情绪较重，加之房价走弱从客户雨天看房意愿来看，整体市场参观量和成交量均属一般。价格回落，客户观望情绪持续。
“最近的访问量比上个月下降了30%到40%。以前每天的访问量接近300，但最近只有150到180。”一位房地产公司的营销经理表示，现在考虑买房的人都在经济中。相对慷慨，但由于选择较多，决策周期变长。
另一位房地产公司项目策划人员也表示：“按照去年的市场成交情况，今年上半年就可以清算，但现在只卖出了50%。”
市场低迷给企业带来压力。
为了吸引眼球，一些项目在入市前就开设了实景展示区，提前展示社区入口、部分园林景观、会所等景观，让游客更真实地体验社区环境；许多企业也主动提高项目质量。
此外，在西安一些房地产业内人士看来，房价上涨并不代表市场的真实情况。各地区都有“限价降价”要求，单个项目最高折扣不能超过5个点。这一点也得到了房企高管的证实，“每个地区‘限购’要求不一样，有的区宽松，有的区严格，如果市场不好，优惠就会宽松一些。”
不过，市场上一些房企依然推出优惠折扣。比如绿城新兴、超七长安，除了享受3折99折优惠外西安房价疯涨，还提供免费停车位、私人阳台、免费全屋装修等优惠；远洋万和云卓推出限时首开优惠15折。除了优惠之外，不少项目还推出了特价房。例如，绿城春明里推出10套惊喜特价房源，龙湖雁栖台部分房源推出限时一价特价，单价低至12600元/平方米。从1米起步，获得市场关注。
长期看涨
尽管市场低迷，但不少企业依然看好西安楼市，2024年上半年的土地拍卖中也涌现出不少新面孔。
3月16日，能健城开首次进驻西安，拿下浐灞国家港区四幅土地； 3月22日，西安高新区两幅土地拍卖。在参与投标的企业名单中，建发地产的身影相当抢眼。这是该地产公司首次出现在西安市场； 7月30日，壳牌子公司北浩嘉也首次在西安拿地。
从整体土地市场来看，2024年上半年，西安成为全国为数不多的各大房地产企业大力投资的城市之一，成交总额和规划建筑面积位居全国第二。国家。据中国指数研究院《2024年中国地级及以上城市房地产开发投资吸引力》显示，西安已超越中心城市武汉，成为全国第九大房地产投资热点。
这凸显了房企对于西安市场的持续看好。其背后最根本的逻辑是“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。
“西安作为关中平原城市群唯一的单核心城市，对周边省市的人口具有强大的吸引力。人口的持续增长是我们持续看好西安楼市的底层逻辑从全国楼市表现来看，西安也比较稳定。”一位央企营销经理表示。
西安的产业相对多元化。根据西安市政府规划，西安将在优化产业倍增的基础上，依托硬技术支撑和战略合作，推动电子信息、汽车、航空航天、高端装备、新材料和新材料等产业的发展。能源、食品和生物医药。人工智能、大数据云计算、光子学、增材制造、卫星应用等六大支柱产业通过模式创新和要素保障快速壮大。同时，文化和旅游产业已成为西安的一张名片；依托中欧班列，西安还正在建设外向型经济，创造了大量就业机会。
河海大学区域经济研究中心主任刘启红接受采访时表示，除了新能源汽车，西安的电子信息、太阳能光伏产业也表现突出。产业集聚将创造大量就业机会，从而吸引人口迁移，为西安房地产市场提供持续稳定的购房需求。
除了工业外，教育、医疗等优势也吸引着周边城市的人们来西安创业。 “十分之一的参观者群体是外国客户。”西咸新区某项目负责人表示，他的项目最大的卖点就是“学校”。
虽然市场长期稳定，但西安楼市仍难逃短期调整。如何稳定渡过调整期，是目前各大企业面临的最大困难。
