我是北京方杰，资深房地产投资专家。目前已为10000+人提供了最佳的购房解决方案。方姐并不像其他自媒体那样遮遮掩掩，让你摸不着头脑！芳姐是个踏实的人，只讲对你最有用的操作和建议。
以下内容节选自【北京方杰】公众号 |粉丝问答
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问：方姐您好！我从阅读你的帖子中学到了很多东西。我们目前正在选择代币，所以我来这里寻求建议。我希望能得到您的指导。先感谢您！我来自北京，目前住在首城国际的一套三居室公寓。我目前有800发子弹，我想再买一套，价格不超过1000发。纯投资保值，无学区要求，非自住，希望轻松出租，打算持有6-10年。最近我去了太阳宫UHN国际村、朝阳公园西路博雅花园、丰台保利百合以及我现在居住的首城国际。京城90平米两居室、三居室均价已突破9.5万。是不是感觉有点溢价了？请问方姐：像我这样的情况，投资900-1000w保值，我自己也不住，看重6-10年后的回报，目前出租。您推荐哪些行业和社区？非常感谢！
答：10亿元的预算投资，需要考虑长期变现房子的难度。如果位置太远，就不要买。未来100万元的房子升值，想要卖掉可能并不容易。 100万买青年路的三居室还是比较不错的。多买一些，比如华芳宜城的三居室。另一个想法是购买地段好的两居室，比如望京的橄榄城、镇远，或者双井的富力城。这些地点被认为是租赁的核心。 ，租金也不错
问：方姐您好，我在丰台怡海花园有房子出租。现在我和岳父住在东城。我的孩子也打算在这里上学。我工作的地方在西南四环附近，我老婆在金融街。她想住在北京。 300发子弹买第二套主要是考虑升值保值以及自住。看看吧北京市房价，逛了几个星期，感觉房山长阳半岛90平小三房和保利温泉大兴天宫园90平小四房都还不错。这两个社区的选择有没有问题？哪一个更好？好的，或者您还有其他更好的推荐吗？如果是这样，最好详细了解社区。
答：虽然长阳半岛还可以，但房山新项目太多，未来接手项目可能会出现问题。唯一的就是学区有优势。个人觉得天宫园的保利温泉会更好一些。还推荐去看看金融街融合和中海裕新馆
问：请问方姐。朝阳石佛营、十里堡等地区房价已经在6万元至7万元，而且不在学区。增值空间在哪里？它的历史最高点是多少？
答：老破晓的核心价值在于：纯面积、纯住宅、优质地段、屌丝价格。老破晓位于东三环，北京最好的位置，6万元就能买到。老而小的好处就是能上公交车。可投资行业大部分集中在城市地区和人口密集地区北京市房价，这也支撑了老小企业的价值。
问：新人先问，方姐你好！家里有两套公寓，一套是甘露苑，价值550元，贷款160元。目前由业主占用。一套价值230元的昌平沙河北桥回收宿舍已基本完工。手头现金200。现在想换西城或者东城的学区房，预算在600左右，请方姐给我建议，哪个学区房比较好。我们看初中是好学校，小学是初中以上。我老公去年的分数差是0.12分，我有北京居住证。谢谢！
答：预算600万，要么买一套两居室，以后说不定就能住。这种情况可以考虑广州外汇的房子，比如西站街。要么买一套一居室，安定下来，以后长期租房子。可以考虑月坛或者淘白地区。当然，你也可以考虑广州外国语大学，这样就可以买次新的一居室，比如浪琴花园。其他还有春书园、三里河X区、渝中东西里等
问：方姐你好。我在廊坊市工作。我是廊坊户口。我住在现有的房子里，有资本和贷款。 2019年，我在S6城际铁路附近买了一套期房。我今年还在还贷款、交房，这是沉没成本。如何拯救自己？
答：我已经吃亏了。如果廊坊的价格是13000，经过2022年北京的市场情况，我可能运气好出货在18000左右。就假装30万不存在吧。赶紧调配资金，集齐二三百万，买下北京。
问：我的家乡是河北省衡水市。现在我在北京租房子。我有居住和工作许可证。考虑到通勤方便，我打算买房的区域选择朝阳或者大兴。买房总预算800万。我有一位老人和我住在一起，我的孩子刚刚开始工作。我正在考虑购买三居室公寓。请给我一些选房的建议。谢谢你！
答：您好，北京的购房群体按照总价基本可以分为以下几类： 1、总价在500万以下的临时需求型 2、总价在500万以下的——新装修房800万 3、总价1000万以上 第二次改善 4、别墅、豪华别墅的终极改善 第一次改善介于眼前需求和改善之间。这个群体是最难选择的。我有一定的资金，但我对面积和品质的追求是有限的。如果我想为家人和自己拥有一个多功能的空间，学区和花园环境也是重要的加分。主要是家里人多了，钱却不够，无法一次性搞定一切。一般来说，紧凑型三居室公寓更受欢迎。强烈推荐朝阳，比如朝庆双井东坝长影等。关注首城国际、苹果社区、后现代城市、珠江罗马、美国第一城、首开常春藤、奥林匹克花园、柏林爱乐、苹果派、万象新天空
问：方姐你好，我是你们星球的新成员。我已经购买了会员资格。这么晚才见到你。这是我作为新手的第一个问题。请照顾我！个人情况：我是一名北京籍未婚女孩。我名下已有望京房产，有贷款。我代表我的家人购买并持有这所房子。我男朋友不是北京人。他持有北京工作和居留许可，并有资格获得首套房贷款。 。目前，我们正在计划结婚和买房。我们首付不够，大概是200-250元。我们年收入加起来大约是70元。虽然我们有还款能力，但似乎无论是第一套房子还是第二套房子，总价只能买450-450元。 550左右的房子。经过双方协商，他们打算利用男友的SFSD资质进行购买，以最大限度地发挥杠杆作用。因为我们结婚后就打算要孩子，一旦有了孩子，男朋友的父母就会过来照顾孩子。住一栋房子不够，所以我们正在考虑一两栋房子。目前我们有以下困惑，难以做出决定，热切期待管家指导： 1、什么时候买？我应该充分利用我的 SFSD 资格吗？考虑到后续换房的首付压力较大，现在是不是应该直接购买第二套呢？还是我应该暂时不上车，等到明年可以收取更多首付？ 2.哪里买？因为我家在望京，所以我的第一选择就是在望京买。不过，目前望京子弹头的选择只有汽车房源，小户型会有些溢价。或者在望京外买，比如北纬等。或者您对住宅区有其他建议吗？ 3.我应该买什么类型的？如果你在望京，500左右应该买集景沁园/朝庭等优质一居室，还是世安家园/丽泽熙园等稍旧的两居室？目前我在望京看过的几套房子对比如下： A、吉景沁园一居室，530w，68平米，朝北，楼层好，景观好，小区新环境好，面积小，差朝向 B.银菱国际 一居室，490w，79平米，朝北，小区较旧，朝向差，但面积大 C.望京西苑3区一居室，约520w，82平米，朝东南，视野差，窗户部分遮挡，小区较老，但面积大，朝向好，位置好，学区 D.城市新海岸，一居室，约530w，72平米朝南，楼层较低，社区夹在公交车站和供热厂之间。小区太小，怕以后得不到足够的重视，但方向好，有E学区。 北纬40度一居室，约500万，69平米，朝西，房子是方形但里面的东西都很小，卧室、浴室和厨房都很小。最重要的是，五环外贷款很少，但小区比较新，有学区，而且离正在建设的阿里总部很近，以后可能会有发展。现在我们主要考虑的是，如果买的一居室不够住的话，可以换成我父母住的第三套公寓。但以后我们肯定会用这套一居室去换房子。那么我们现在买什么样的房子才能保值呢？以后采取行动会更容易吗？根据以上的房子，您建议我们选择哪一套呢？或者您还有其他推荐的小区吗？
答：1、最好春节前提车。首付可以不断提高，但房价不等人。 2. A>C>E>B>D 3. 还可以看看宝兴国际、慧谷阳光。如果要考虑学区，优先考虑京西园、南湖东苑二区等老小区，否则就看一居室品质。
弟子：方老师，前几天看到您在牛魔王组的分享，很有启发。请问你觉得牛魔王最后被踢出群的原因是什么？
答：一个人应该得到什么，总是与他的德行相匹配的。有时，由于运气好，你也许能遇到一些远远超出你同阶层的智者。但大多数人最终都会自己赶走这些机会：因为不懂，因为自负（弱者的特质），就出言不逊，骂上级割韭菜；因为不懂，因为自负（弱者的特质），就出言不逊，骂上级割韭菜；因为不明白，因为自负（弱者的特质），就出言不逊，骂上级割韭菜；因为不懂，因为自负（弱者的特质），就出言不逊，骂上级割韭菜；因为不懂，因为自负（弱者的特质），就出言不逊，骂上级割韭菜；因为不明白，因为自负（弱者的特质），就出言不逊，骂上级割韭菜；因为不明白，因为自负（弱者的特质），就出言不逊，骂上级割韭菜；因为不懂，就因为自负（弱者的特质）而出言不逊，骂上级割韭菜；因为不懂，就因为自负（弱者的特质）而出言不逊，骂上级割韭菜；因为不懂，就因为自负（弱者的特质）而出言不逊，骂上级割韭菜。因为他们违背常识（弱者的知识有限），所以他们提出问题。弱者的智力被剥夺，成为无情的仆人。既然说理难懂，就只剩下原来的手段：暴力、恐吓。然而，强者决不能报复弱者；强者决不能报复弱者。专家有他自己的规则，专家只能推理。上者继续说理，下者继续批评；最后，上级只能叹口气离开。主人走后，仆人发现自己“有成果”，感到自豪；主人离开几天后，仆人发现自己无法再接受新的知识，认为主人没有修养，说了几句话就不理睬他了。 。近则不逊；近则不逊；近则不逊。远了，就会怨恨。
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