来源|杠杆房地产（房地产市场）
作者 |张银银
中秋假期刚刚结束，中美两国各自有重大政策信号。
第一，9月22日，我们全国常委会提出：
跟踪分析经济走势，保持宏观政策的连续性、稳定性和有效性，做好预调、微调和跨周期调节，加强财政、金融、就业政策联动，稳定市场合理预期。
随后北京时间9月23日凌晨2点，美联储公布9月利率决议。凌晨2点30分，美联储主席鲍威尔召开新闻发布会。综合来看：Fed Taper（与QE量化宽松相反，意味着逐步退出QE）时间逐渐明朗，很可能从11月开始。
从近几个月的经济数据来看，美国经济复苏势头良好。
并对来年的预期更加乐观。
图表来源|信达证券（致谢）
2022年实际GDP增长预测从3.3%上调至3.8%； 2023年的预测从2.4%上调至2.5%。
美国货币政策的转向总是造成血腥混乱，给世界带来巨大影响。从目前的情况来看，会对我国的楼市、股市产生什么影响？今天我们就来对杠杆游戏进行一些研判。
美国最早将于11月逐步退出量化宽松
2022年加息的可能性很大
首先，我们根据美联储的表态来了解一下美国货币政策的最新动向和预期。
一是短期经济增长预期减弱，中期预期增强，通胀预期升温。美联储9月经济预测显示，美国经济对2021年的预期从6月的7%左右下降至6.3%。
同时，如上文杠杆博弈中所述，上调了2022-2023年的经济预期。
图表来源|信达证券（致谢）
不仅如此，对通胀的担忧开始升温，2022-2023年的通胀预期被上调。如上图所示。
其次，通胀再次给货币政策带来压力。所有国家都是一样的。如果通胀上升或持续，货币政策将考虑对策。
鲍威尔表示，最早可能在11月讨论缩减QE，且信号日益明确。两个月前，Leverage Games也有类似预测，也认为美联储将在2022年下半年加息。目前来看，概率正在增加。
第三，美国如何缩减QE？目前，Taper已在11月会议上正式宣布，并将于12月正式实施。鲍威尔的讲话比较明确：“美联储已经讨论了缩减锥度的步伐，预计将在明年年中完成锥度缩减。”
目前，美联储每月购买1200亿美元的债券（其中800亿美元为国债，400亿美元为MBS）。
市场此前预计美联储将在八个月内完成缩减规模，即每月缩减150亿美元。
图表来源|华西证券（致谢）
第四，美国货币政策将调整顺序，先缩减QE，再加息。鲍威尔在这次会议上明确表示，“在完成缩减计划之前不太可能加息”。
因此，如果上述预测基本正确，Leverage Game认为美国本轮加息最早将在2022年下半年。
从点阵图来看，2022年将加息一次的成员有9个（较上次会议增加2个），正好占18个成员的一半。
随着美国经济复苏和通胀变化，预计未来人口数量将会增加。
这就是为什么2022年下半年加息的可能性很大。
第五，就业改善可能进一步加速美国货币政策调整。杠杆游戏 回想一下，在7月份的利率会议上，美联储的政策立场是优先考虑经济复苏，其次是通胀。
因此，在大多数国家，经济复苏最重要的指标就是就业指标。美联储的长期失业率目标为4%左右，8月份降至5.2%。
图表来源|信达证券（致谢）
不过，如上图所示，美国8月非农就业人数增加23.5万人，环比减少81.8万人，创年内新低。
目前仍然存在一定的波动，但大趋势可能会向好，所以我们做出上述预测。
对我国货币政策以及楼市、股市等主要资产的影响
首先，主要新兴经济体已开始采取防范措施，影响可能小于上一轮加息和缩表。在美联储宣布实施Taper之前，许多新兴经济体就已经开始提前加息。
中泰证券研报称，俄罗斯和巴西今年已加息四次，墨西哥也加息两次。近期，就连发达经济体韩国也加入了加息行列，将政策利率从0.5%上调至0.75%。
图表来源|中泰证券（致谢）
由于各经济体提前做出反应，美联储货币政策转向引发的全球资本市场调整可能不会特别剧烈。
其次，对股市的影响可能不会太大。金融市场的反应实际上分为两个阶段。比如，美股受此前债务上限危机、本次会议缩减预期等一系列冲击影响，连续多个交易日调整。
随后，随着债务上限危机的解决美联储退出qe对中国房价的影响，美股获得了新的动力。不过，在缩表加息的预期下，美股最终可能会承压，但由于预期明确，节奏基本明确，影响可能不会太大。
我们的节奏很相似。北交所正式宣布，随着对科技创新、创业、专精新小巨头的支持，以及房地产市场资金的涌入，股市具备了对冲能力。
此前，资金连续每个交易日突破万亿。这样的市场可能不会持续太久，但Leverage Games认为，短期内不存在股市崩盘的风险。
第三，大宗商品预计下跌，有利于就业。短期来看，股市和大宗商品整体反应不大，但随着节奏的启动，大宗商品价格会受到打压，这应该是肯定的。
图表来源|中泰证券（致谢）
最早可能在2022年初就会出现变化。同时，这可能有利于提高企业利润，尤其是我国民营企业的利润。
因此，我国就业数据或将逐步改善。
第四，我国货币政策大概率“以我为中心”。这句话是央行主要领导经常说的。我们在上一次美国加息和缩减资产负债表周期中也做了同样的事情。
这一次，杠杆游戏相信同样如此。
这次有一个背景，房地产普遍紧缩，各种杠杆率受控下降。因此，如果货币政策开始反方向运行，正如国务委员会在这次会议上所说，“预调微调、跨周期调节，加强财政、金融、就业政策联动， “稳定市场合理预期”——货币政策联动应该是有意义的。
图表来源|中泰证券（致谢）
一方面，房地产和地方债务调控收紧，另一方面货币政策反向操作，有利于压低实体企业融资成本，刺激实体企业投资和扩大生产。
第五，降准的概率大于直接降息。最新9月LPR（贷款市场定价利率）未调整，连续17个月未变动。
有些人有点失望，希望降息。杠杆博弈一直认为，实际上目前还没有必要直接降息。
降低利率、缓解企业利息负担的方法有很多。
从上周期的经验来看，降准是率先降准，并且在年中就已经完成了。
第六，楼市有一些好消息，我们不会做好死亡准备。杠杆博弈注意到国委会的表态，首先是预调、微调、跨周期调整，然后就是上面提到的金融政策要联动，“把明年的部分额度调整到第二年”。今年上半年”——《经济参考报》近日报道了央行前不久召开的金融机构货币信贷形势分析座谈会的消息。
综合来看，上述说法对房地产来说是一个小小的利好。
如果政策落地，可以解燃眉之急，间接提振市场情绪。
与此同时，近期各大城市出现第二轮集中拍卖报名不足、拍卖失败、底价上调等现象。各地区也在结合自身情况寻求市场稳定。
总体来说，楼市的基本价格和销量不会出现大的问题。
随着房地产市场触底反弹美联储退出qe对中国房价的影响，没有人会坐视其继续降温。因此，房地产市场降温到一定程度后，房地产市场将恢复基本活跃。
也就是说，随着我们的货币政策“以我为中心”，反向运作，房地产会逐渐恢复平衡。
至于上一轮房价上涨能否解决股灾余波、资金外流等问题，在我看来，现在可能不会发生。
