赵欣
徐汇集团设计总监
面对市场规模化、专业化、系统化等挑战，设计企业需要全面参与整个开发链条，走在前端。他们需要选择细分领域，变得更加精致、更加强大。他们需要提高专业化程度，扩大设计服务范围，提高设计服务的水平和质量，还需要提高系统化的设计能力。
——赵欣
原文发表于《时代地产》杂志第144期
“地产领袖”栏目已被删除
▼
写在
正面
房地产行业已进入整体利润收窄、增速放缓的“白银时代”。它对中国GDP的作用已从“支柱”转变为“稳定器”。因此，当前房地产行业的调控政策主要以稳增长为主。行业发展规律和市场趋势决定了传统房地产企业转型发展的必然性：行业的可持续发展为其提供内生需求，以移动互联网、物联网为代表的创新应用构成外在趋势。
白银时代的行业现状
增长放缓、利润下降：
总体规模仍在增长，但增速放缓，利润下降。行业平均利润不足10%。高利润的黄金时代已经结束，未来将长期处于白银时代甚至青铜时代。
行业竞争加剧：
行业竞争不再以分工、单一竞争为主。规模、利润甚至细分领域都成为竞争的战场。住宅领域变得异常激烈。
增加聚合：
未来，房企的区域性将进一步弱化，全国房企和大品牌将成为主流，28/20原则将在市场份额表现中得到明显体现。
白银时代的主要问题
供需：
2012年前后，中国告别了人口红利时代，老龄化趋势明显； 90后、00后的购房观念也在发生变化；人口流动呈现明显的集聚性和不平衡性；安全需求和商业需求将明显分离，消费和投资需求结构发生变化。整体库存与部分库存失衡将成为常态，并可能加剧；土地争夺日益激烈；产品同质化严重，缺乏本质创新；受生产方式、地理等因素影响，产品整体质量和档次不高。
城市差异化：
一二线城市与三四线城市差距持续拉大，发展不平衡现象严重。
外部和内部的麻烦：
经济一体化和互联网金融的外部冲击，以及行业不断兼并和分化带来的内部竞争，可谓是外患内忧。
打破白银时代
方向
考虑到城镇化趋势和空间、城市群效应、改善需求等因素房地产白银时代，未来房地产市场仍将以住宅开发为主。房地产企业基于供给侧战略转型，采取主渠道战略，坚持房地产开发为主业，选择“房地产+战略”发展模式。
房地产金融化
房地产金融化是大趋势。无论是融资脱媒、资产证券化还是金融衍生品，它们都与金融密切相关，而互联网金融提供了创新平台。
核心竞争力
资本实力：
资本密集型和劳动密集型产业的本质长期不会发生根本改变。 “期房”、“期房”的运营方式或许会成为过去。归根结底，比拼的还是资本实力和资本运作。能力。
土地储备：
土地作为必要的生产资料，对房地产企业的发展将起到至关重要的制约作用。土地的供应量以及作为“面粉”的土地的质量将决定未来的发展空间。
差异化：
市场将进一步细分，粗放式的统一发展模式必然退出，取而代之的是专业化的集团化经营，在各个细分领域寻求制高点，建立差异化优势。
走出白银时代的出路
应对策略
战略转型
专业化、精细化、差异化发展是未来房地产企业转型的必然策略。小而精的理念或许适合中小地产，但失去规模就必然失去话语权。因地制宜、量体裁衣是必须遵循的基本原则，不能盲目照搬和照搬。
整合上下游产业链：
房地产开发上下游产业链长、复杂，受制于各个环节。房地产企业作为资源整合平台，要充分发挥规模经济和聚集能力；除了掌握核心竞争力外，还应打通重要产业链房地产白银时代，控制成本，提高生产效率。
强化专业发展能力：
随着市场的不断发展和人才的不断流动，客户专业度和行业专业度不断提高。无论是资本运作、产品研发还是制造，都面临着更加专业的挑战和更新。只有强化专业，发展能力，才能提高效率，赢得竞争。自主创新能力将成为房地产企业在竞争中生存的法宝。
突破点：产品+服务
随着客户需求的不断变化和提高，对产品的要求会越来越高，行业进入壁垒也会越来越高。谁能掌握客户，谁就能掌握流行趋势；谁能赢得客户，谁就能赢得市场；谁能引领客户需求，谁就能引领未来。归根结底，卖的是产品和服务。只有回归根源，才能找到突破口。
新尝试：新领域+新产品
文化地产、旅游地产、养老地产、物流地产、工业地产等冷门领域和新领域，有可能成为蓝海或新的竞争领域，有待政策和市场环境的变化。响应新客户群体、新客户需求的创新产品，或许会成为出奇制胜的武器。
房地产设计领域的现状与颠覆
房地产设计市场存在的问题：
长期高压低效运行，整体专业化程度不高，无法应对当前房地产行业发展需要；缺乏产品策划能力，无法为房地产企业提供有效支持；缺乏全链条整合能力，各专业相互交叉、互不相关，导致大量二次深入设计，专业性不完整；缺乏系统性创新能力，主要是机会性创新、微观创新；缺乏知识产权制度和保护机制，抄袭、抄袭现象屡见不鲜。
打破局面的方法：
面对市场规模化、专业化、系统化等挑战，设计企业需要全面参与整个开发链条，走在前端。他们需要选择细分领域，变得更加精致、更加强大。他们需要提高专业化程度，扩大设计服务范围，提高设计服务水平和质量，还需要提高系统化设计能力。
上海徐汇泊悦滨江推出后，市场好评如潮。来看看它是如何突破的吧！
上海徐汇铂金滨江酒店
开发商：上海旭泾置业有限公司
项目地址：上海市浦东新区张杨路经南路
建筑设计单位：香港BENOY、GOA大象建筑机构
景观设计单位：澳大利亚PLACE景观建筑公司
室内设计单位：KLID大观国际设计事务所、George Ge、大观
面积：87179.60㎡
建筑面积：359941.38㎡
容积率：2.6
绿化率：25%
物业类型： 公寓、别墅、商业、办公
总体规划
我们对场地规模进行深入研究，综合考虑公寓所需的静态环境和商业办公综合体的动态界面需求，打造出充分利用场地特点、满足场地需求的新模式。精品商业、甲级写字楼、品质住宅的需求。
浦东作为上海金融区的名片，受到全球关注。洋泾社区位于陆家嘴以东5公里的重要延伸区域，在浦东未来的发展中也承载着新的历史使命。项目重点将地块邻里道路打造成高端金融大道形象，以世界级金融中心为标准，搭建金融业合作与竞争的专业平台，为金融业提供重要而有力的支撑。为浦东金融可持续发展提供保障。金融建筑多向、群团式的布局、简洁的立面、交错的体量，为阳泾地区新兴金融写字楼的崛起提供了最佳形象。
项目风格
该项目希望打造标志性、魅力十足的城市新形象，打造丰富的立面造型，着力打造人文与绿色相结合的人性化工作和社区生活环境。
（一）现代高科技风格
商业办公综合体的设计采用内外贯通的理念，创造出多样化、多变的体量和立面。商业裙房的三层、四层露台增添了立体层次感，立体多变的感觉，同时赋予其锯齿状线条的特征。五座塔楼排列有序，利用微妙的体量变化来表达新建筑的创意和特色。立面语言将裙房不断变化的折线与高大雄伟的塔楼结合起来，形成一致的建筑体量。裙房与塔楼共同追求立面细节的优雅以及材质与色彩运用的和谐。设计还注重环保、节能的理念。裙房主要采用铝板、吊石等实心材料，玻璃采用中空节能款。塔楼幕墙玻璃面积满足监管要求，减少对周边社区的光污染。
（二）创新亚洲风格
多层、高层住宅采用现代新亚洲建筑风格，与境内商业、办公楼风格相得益彰。高层住宅强调建筑高耸、挺拔的感觉，通过竖向设计表达干净、简洁、高贵、典雅的气质。多层住宅更注重传统意境与现代风格的对称运用，用现代设计来隐喻中国传统。在满足现代舒适生活的同时，也让亚洲传统文化得以传承和发扬。还十分重视第五立面的设计，通过各层的木板、退台和屋顶露台的组合，丰富了建筑层次，提高了居住品质。
售楼处设计：
在整个设计中，我们打破了传统的思维，放弃了通过实体墙来划分区域的想法（这会导致有限的空间被切割成分散的碎片，使得整体外部看起来非常凌乱），而采用了一种新的布局理念可以贯穿整个场馆，连接各个不同的空间。同时可以界定空间，达到造型的整体美感。这就是我们的折纸艺术理念。
空间的定义：
折纸的形状首先围合出一个大厅空间，然后谷折围合出一个蛋形的空间——电影院。此时，顺着折纸的方向，利用谷折手法定位销售控制台，然后空间旋转出沙盘区域。线条的旋转将接待大厅……延伸成高低的折纸形状（地墙-上墙-地墙），不同的区域模块有序地放置在玻璃方盒内。
空间整体的雕塑美感：
从高清透明玻璃箱体外部向室内看去，箱体内部错落有致的功能区模块构成了一件巨大的雕塑工艺品。错落的分布和流畅的连接带来了跌宕起伏的视觉美感。
园林式居住环境
住宅布局西侧紧邻河流。为了延续城市肌理并充分利用土地，通过场地中心邻里道路形成了一个相对安静、优美的内部住宅群。北高南低的布局减少了北引桥对居住区的干扰，保留了建筑与洋泾公园和谐统一的天际线背景。通过居住实体与道路绿化的结合设计，从公共空间走向私人空间，围合出不同开放程度的庭院空间，营造东方诗意的庭院体验。
