我最近去了龙岗，考察了该行业的一些新项目。我发现现在东部的房价真的很便宜，买房非常划算。
我们一直主张深圳是一个多中心城市。西部过去很受欢迎，但东部一些板块的价值也不容忽视。
那么，现阶段东部最有价值的板块是什么呢？
龙岗的坂田和大运也是现阶段东部房价最高的两个板块。
有趣的是，虽然同在龙岗，但坂田和大运却成了龙岗的两个极端。
一个令人惊讶地受到青睐，而另一个则令人惊讶地不受欢迎。
2021年，坂田工业增加值占龙岗的66.38%，是龙岗的经济支柱；
但大运会已经成为龙岗投资建设的核心区域，也成为龙岗官方认可的中心。
为什么龙岗要用坂田赚来的钱建设大运会时区别对待呢？
原因是，从他的地位来看，坂田并不是纯正的龙岗血统。
熟悉龙岗的朋友一定知道，坂田在地理上距离龙岗大部分地区太远，根本不觉得自己属于龙岗。
事实上，2016年，深圳市委就提出了12个区的行政区划方案。与目前的区划相比，布吉新区和沙井新区多了1个，其中布吉新区包括坂田。
这说明从一开始，坂田和龙岗就不想待在一起，一起玩。后来由于行政区划的变化，这两个不相关的板块被合并到了一起。
从历史的角度看，龙岗把发展重点放在大运这个亲生儿子身上，是非常合理的。
作为养子，坂田只能自谋生路。
那么问题来了。
是有资源、有后盾的大运会，还是有潜力独辟蹊径的坂田？
未来东部房价的天花板是谁？
要评估未来的发展趋势，首先要了解当前的市场。
首先，我们需要比较坂田和大运会目前的房价。
从房价角度来看，有三个维度可供比较——指导价、新房限价和二手房交易价格。
第一个对比二手房指导价。
坂田标杆社区中，信义嘉鱼山指导价最高，为7.28万/㎡；
坂田南标杆项目星河银湖谷指导价7.07万/㎡；
学区最佳楼盘佳兆业尚品雅园指导价5.9万/㎡。
坂田部分小区指导价
大运一侧，大运站旁的宜安都市中心二期指导价5.21万/㎡；
龙岗四大外语品种中，指导价最高的是中森双子大厦布吉的房价，达到6.7万/㎡；
位于大运核心的京基帝景中心二期指导价为55800/㎡。
从指导价来看，大运会的基准大多在5万-6万/㎡之间，而坂田的基准可以达到7万/㎡，且坂田高于大运会。
第二个比较新的市场限价。
我们来对比一下核心区的地价限制：
深铁大运地铁站地块限价为50800/㎡；
坂田云王府、联发天景雅居紧邻坂田北工业区，限价5.9万/㎡。
新房限价也高于大运会。
无论是指导价还是新房限价，都代表了官方对一个地区房产价值的定位和评估。这说明，从官方认知来看，目前大运会的土地定价还不如坂田。
不过，定价就是定价，最重要的是市场是否愿意买单。
所以第三个比较的就是二手市场交易价格。
坂田信义嘉鱼山最新成交87平三居室666万，单价7.5万/㎡；
星河银湖谷最新成交87平米，单价7万/㎡；
尚品雅园最新成交84平方米，单价7.2万/㎡。
就大运会而言，
京基帝景中环97平3房成交，单价6.2万/㎡；
宜安都会中心二期成交76平米，单价6.1万/㎡；
四大项目之一阳光天健城最新成交均价8.2万/㎡；
从成交价格来看，目前坂田标杆楼盘的成交均价在7万左右，而在指导价政策出台之前，这些楼盘的成交均价在8万-10万/㎡之间；
大运标杆项目目前成交价在6万/㎡左右。此前成交价为6万-7万/㎡。学区圣地项目最高成交价8万/㎡。此前成交价为8万-9万/㎡。
虽然现在坂田的成交单价比大运会还高，但新政之后，坂田的成交单价比大运会的跌幅更大。
也就是说，大运的二手价格比坂田的更有弹性。
在评估一个板块的房价时，相比当前的成交价格，未来的价格空间和价格的承受压力的能力其实更重要。
政策是最好的镜子。政策挤压下房价走强的板块将更有价值。
在这一点上，大运会比坂田略胜一筹。
除了房价坚挺之外，我认为大运会的房价未来很有可能超越坂田。
我之所以做出这样的判断，是因为深圳房价一直遵循一个规律：
除了豪宅较多的南山外，区域中心的房价始终是一个区最高的。
福田房价最高的是福田中心；
罗湖房价最高的一个是学区的翠竹，另一个位于万象市中心，即地王和东门地区。
宝安房价最高的是宝中；
周边地区中，光明中心区房价最高；
龙华房价最高的是红山-白石龙地区；
盐田房价最高的是沙头角地区；
坪山房价最高的是坪山中心区
上述房价最高的板块都是各区的中心。
由于龙岗太大，加上坂田又有华为支持，坂田的房价目前是最高的。不过，我认为，随着东进战略的实施，龙港最终会遵守上述规则。
毕竟深圳一直是一个多中心城市。在城市内部核心区相对饱和的情况下，只有发展周边中心，带动外部扩张，才有未来。
因此，周边区域的中心将是深圳下一步的重点发展区域。
另一方面，大云比坂田还有一个优势，那就是更加成熟。
交通方面，整个东部地区绝对的交通枢纽——大运站已经基本竣工。届时，东部最重要的地铁线路都将经过这里。
建设中的大运站和大运软件小镇
体育设施和场馆 大运会设有现成的大运会体育中心；
在教育方面，香港中文大学和BIT莫斯科国立大学都比较幸运；
商业上有银河可可和龙岗唯一的山姆会员商店。这些都是坂田的缺点。
说实话，除了华为和一些上下游企业外，坂田的其他软件都落后于大运会。
深圳与大多数其他城市不同。工业板块肯定不会差，但不一定会成为地区房价的天花板。
深圳人口密度极高，并不缺乏工业部门。缺乏的是配套齐全、居住品质较高的住宅区。
为什么保中、洪山区、光明中心区的凤凰城能够成为区域内房价最高的板块，当然不是因为产业，而是因为环境好、城市界面好、配套设施好！
相比之下，大运会比坂田更有机会成为下一个保中、下一个红山。
所以坂田现在开始完善界面和配套设施。他能与大运会竞争吗？
很难！
钱从哪里来非常重要。毕竟坂田是养子。龙岗不会突然改变性别，把所有资源都交给坂田。如果没有钱，没有资源，怎么能做到这一点呢？
另外，坂田并不是一个新区。想要完善配套设施，改变城市面貌，就需要对旧区进行改造。所以现在坂田的一个小地方就有14个旧改造项目。
大家都知道，深圳的城市更新周期一直很缓慢。坂田的城市更新全部完成可能还需要10年时间。 10年后，很多地方的房价可能翻倍。
坂田和大运会不能仅在两个部门之间进行比较。事实上，坂田和大运哪一个能够成为房价的天花板，将决定龙岗未来的发展路径。
如果坂田仍然是老大，那就意味着两个问题。
一是表明龙岗产业发展没有出现新的变化。最好的仍然是坂田布吉的房价，最大的领导者仍然是华为；
其次，说明龙岗作为周边地区，仍然纯粹依赖于核心区的发展。
因为坂田的房价那么高，很大一部分是靠福田的溢出来支撑的。坂田的房价仍然是最高的，这证明龙岗房价上涨的逻辑没有改变。
相反，如果大运房价成为天花板，则意味着龙岗房价上涨的逻辑不再是沉睡城市的逻辑，对核心区溢出的依赖将会减少。
因此，坂田与大运会之争，实际上是龙岗未来发展路线之争。
深圳目前的计划是向外发展，让龙岗不再依赖关口内部。深圳虽然是市场经济的典范，但也是一个依靠政策趋势的城市。
有了政策的支持，龙港自主发展的动力就会更大，龙港的自主权就越大，对大运会就越有利。
