3.上游挤压
房企缓解现金流的另一个手段是挤压上游，包括加快材料和工程的付款节奏、延长账期等。有能力的房地产企业可以通过供应链融资资产证券化进一步延长账期。长的。
4、提高合作开发比例，放弃整合
在采访多位交易对手后，在谈到应对三道红线的策略时，给出的答案不少是加大合作开发的比例。他们不再追求规模的快速增长，而是根据指标数据与品牌合作拿地。与开发商合作不仅可以降低风险，还可以有效控制自身报表负债率。
5. 高负债实体的剥离
8月份三道红线之后，我们也遇到一些房企开始主动剥离高负债实体，剥离名下问题项目，以达到降低负债率的目的。
6、股权融资增加
融资规模受到限制后，不少房企加大了股权融资比重，包括物业管理板块上市、项目股权融资、永续债、引入战略投资等手段。
4. 即将到来的金融周期
我是在彭文胜博士的《临近的金融周期》中接触到金融周期这个词的。他所描述的金融周期侧重于信贷与房地产相互强化所带来的顺周期性，即繁荣时期上升动力强劲。 ，转入衰退后的下行动能也较大。
文章提到，资产价格的拐点很难提前预测，但信贷状况的变化无疑是可能引发大周期拐点的因素。美国和日本房地产泡沫破灭前，央行大幅加息。中国的第一个金融周期已接近顶峰。
笔者不确定货币从宽松转向中性、融资新规下房企信贷收紧、三根红线是否是最后一根稻草，但毫无疑问，如果金融周期确实存在在信贷多管齐下收紧之后，房地产的价格走势看起来不再积极。
第 2 部分：回应
1. 生存
引用万科董事局主席郁亮的话说：“如果说两年前所说的‘生存’是一种居安思危的方式，那么现在所说的‘生存’就是一个特别真实的存在。” ”。随着融资业务的不断萎缩，信托行业的业务发展战略和方向面临更大的挑战，特别是在风险控制措施的制定方面。以“当铺”思维为主线的融资业务减少，将极大限制房地产信托业务的发展进程。 ，影响房地产信托业务的发展战略。
相信经过2020年的一系列调控和加大监管力度，信托行业迫切需要寻找出口。在这个被动的转型过程中，如果是为了转型而盲目延伸转型房地产信托产品风险，在自己不熟悉的领域工作可能会更容易一些。踩雷。基于此，在选择生存路径时，基于现有能力圈的有限延伸不失为一种安全转向的选择。
房地产信托作为信托业务的主流方向，在此范围内，按照监管要求，继续压缩融资信托规模，扩大投资信托比重，加快探索房地产直接融资产品研究。房地产企业，在实践中不断完善和优化新业务的风险管控方案是当下最有可能的生存之道。
2. 好好生活
过去，货币政策、城镇化、人口等利好因素推动了房地产十几年的快速发展。信托业务也乘着这股东风迅速发展。过程中的任何小问题都可以用“发展”的逻辑来消化。但显然，这已经不再是当时的情况，在当前经济困难的背景下，“房子是用来住的，不是用来炒的”的说法一直被坚持，国家意志可见一斑。在新的增长极到来之前房地产信托产品风险，房地产业务支撑下的整个信托行业发展放缓几乎成为不争的现实。
如果说活下去更多的是对公司战略方向和定位的要求，那么活得好更多的是对公司主动管理能力和风险管理能力的考验。因此，人们一直认为，金融的本质是风险，而风险管控在金融机构治理体系中各项指标和资源配置中的权重，直接影响着金融机构“稳定、长期”的贡献。发展”到一定程度。在风险管控方面，如何选择交易对手、区域和项目，最终将体现在主动管理能力的结果上。
1、交易对手选择
与以往不同的是，无论是股权信托业务占比的提升，还是标准产品业务占比的扩大，毫无疑问，“当铺”心态下的房贷管制已经不再适用。在多重挤压的压力下，交易对手的风险暴露更大。它可以解释为高频和高损耗。
杠杆选择：无数案例表明，每次信贷收紧，高杠杆企业总是首当其冲。历史不会重演，但相似的结果总会以不同的方式上演，因此有必要在交易对手筛选中分配更多的信息。更加重视三项红线指标，谨慎涉足高杠杆房企。
资产质量：销售现金流规模是交易对手流动性的首要决定因素。对于资产布局相对下沉的领域，处置速度和单价的不确定性将直接影响交易对手的回报规模和整体现金流。速度。
融资渠道和方式：近两年不少房地产企业逐步拓展融资渠道和方式。除了传统的银行、信托之外，近两年它们也向永续债、战略投资、ABS/ABN、海外债等方向拓展了融资渠道和方式。积极扩张，但这些房地产企业一般集中在龙头房地产企业或上市公司。对于不属于此类的房地产企业来说，在流动性紧张的情况下，可选择的余地明显较少。
因此，我个人认为，金融机构对房地产龙头企业的竞争将会加剧。其次，资产布局独特、杠杆率适中的成长型房地产企业仍将受到金融机构的青睐，并有一定的成长空间。
2、地点选择
李嘉诚有句话：“决定房产价值的第一因素是地段，第二是地段，第三是地段。”这已成为房地产行业的黄金法则。信托项目的选择也是如此。随着房地产下行趋势，地区结构性差异越来越明显，信托业务的业务领域也跟随政策趋势，从全国布局到逐步收缩和集中，对信托业务的要求也越来越高。位置逐渐增加。
20世纪80年代婴儿潮后的人口下降、城镇化的阶段性成果以及房改政策的逐步退出，将进一步凸显房地产部分供过于求和部分供不应求的矛盾。 “一刀切”的区域划分可能不再存在。能够满足风险管控的要求。基于此，政策要求和行业变化也要求金融机构在项目筛选中加强对区域市场的分析研究，用更精细化、多维度的分析从更多微观区域进行筛选。比如江浙一些消费能力较强的地区已经下迁到县城和乡镇。分解率还是很好的，但人均住房面积明显高于市场平均水平。可以想象的解释是，投资者比例大？但如果是房地产投资的话，如果回报出现逆转，去演化还会保持不变吗？
3、项目选择
安全边际：如果是在过去，审批时较窄的安全边际可能不会对项目造成真正的风险，因为在上升通道中，安全边际可以通过销售价格的上涨来补偿，并且通过超出预期的流速可以压缩暴露时间。但在不确定性大幅增加的背景下，有必要跳出原有的物价上涨惯性思维，提高安全边际门槛，特别是在确定性不高的领域。
业态选择：净化不仅取决于供给，产品的不同需求也是影响净化的重要因素。业态的选择不仅包括住宅和公寓的区分，还包括刚需、改善型、高端产品的区分。在项目选择方面，通过研究目标项目产品与市场的契合度进行决策，有助于提高项目判断的准确性，降低项目风险。
4. 项目与交易对手之间的隔离
相比之下，审查的实践经验告诉我，相对有限的变量使我们判断项目风险比判断交易对手风险容易得多。在复杂多变、难以预测的外部环境下，风险控制的底线就是尽可能做到无风险。能够把握相对确定的事物。因此，在项目本身确定性较高的前提下，可以利用交易结构隔离项目与交易对手，避免交易对手风险的传导，可以在一定程度上降低风险暴露。
不可否认，房地产作为国民经济的支柱产业，与土地、金融、银行等有着千丝万缕的联系。从长远来看，房地产仍一定是主要资产配置的最重要组成部分，但在中短期内大概率遭遇周期性低点。我们是不是那只把头埋在沙子里过日子的鸵鸟？正如《灰犀牛》中的一句话所说：我们知道上升的事物必定会下降，但下降的具体时间却无法确定。那么，大家就不会再关注这个预测，无限期地搁置防御了。工作。
最后，作为结论，我想引用橡树资本创始人霍华德·马克斯的一句话：“好时光不可能永远持续下去”，而这正是霍华德·马克斯对查克·普林斯的回应。
（超过）
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