走在成都街头，人流量巨大，热闹非凡。
2022年成都楼市全年火爆。新建房、二手房价格环比多次领涨全国。年末，成都二手房价格创下连续七个月同比涨幅第一的纪录。
成都房地产市场因其韧性而从独立市场中脱颖而出。除了供需平衡的市场韧性外，还来自成都快速增长的年轻人口带来的活力——二手房购房者的平均年龄仅33岁。
楼市调控从去年5月开始出现变化
2022年，成都楼市松绑政策微调几乎持续全年，重点关注人才购房、公积金提取、自有住房租购资格、多子女购房资格、家长购房资格等。落户购房、二手房按揭转让等，尤其是上半年出台的两大新政，从供需双方提振了楼市信心。
2022年5月，成都市在中心城区购房时首先不再将郊区住房计入家庭总数，之后有两个孩子及以上的家庭除现有限购住房外，还可购买新房。房屋数量。 5月新政不仅意味着成都五年收紧的楼市调控开始转向，也是2022年成都楼市的拐点。
去年5月16日，成都市房地产市场稳定健康发展领导小组办公室下发《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》，放宽了限购、无房认定条件。优化家庭住房总数认定标准。在中心城区购买住房时，在郊区（市）县购买或新购买的房屋不纳入家庭名下住房总数的计算。优化非户籍家庭认定标准。购房者及其家庭成员在我市无自有房产且自购房登记之日起2年内无房屋过户记录的，认定为非户籍家庭。
这意味着拟在中心城区购买新房（含商品房和二手房）的居民，家庭成员分布在郊区（市）县（东部新区、青白江区、新津区、简阳市、都江堰市） 、彭州、邛崃、崇州、金堂、大邑、浦江）不再纳入家庭住房总数计算。原成都市无房户认定标准为“2016年10月1日起成都市无房屋过户记录”，优化调整为“购房登记之日前2年内无房屋过户记录”。
5月31日，成都市房地产市场稳定健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化完善房地产政策促进市场稳定健康发展的通知》。 《通知》明确，要更好满足多子女家庭住房需求。有两个孩子或以上的家庭，除了现有有限数量的房屋外，还可以购买一套新房。同时，完善税收调整政策。个人转让本市家庭唯一住房的，增值税免税期限由五年调整为两年。公积金贷款首付比例降低10%都江堰房价会跌吗，即首套房首付比例由30%降低至20%，第二套房首付比例由40%降低至30% %。双职工购买首套住房贷款最高限额由70万元提高到80万元。
该机构认为，受这一新政策刺激，成都“卖旧买新”通道已打开，二手住宅成交量快速增长。据国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，4月、5月、6月、7月成都新建、二手住宅价格涨幅领先全国。
一位去年7月中旬完成二手房过户的余女士告诉澎湃新闻，交易大厅里的人比医院里的人还多。她身边不少二胎妈妈也加入了7月看房、卖房、买房的行列。军队。
贝壳研究院认为，5月新政后，成都次新房供应得到有效刺激。在成都拥有雄厚人口流入支撑的地区，优质需求迅速实现和释放。贝壳研究院数据显示，2022年1月至5月，成都一二级市场交易量同比下降40%以上。 6月至12月，二手房同比增长由负转正，新建房同比降幅明显收窄。
代理商：春节后看房预约已满
2022年11月18日，成都市再次实施两项重要新政。
一、明确统一天府新区、成都直辖区、成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区，而郫都区则是住房限制购买区。区内各区有购房资格的居民家庭以及成都高新区南部园区有购房资格的居民家庭均可在此限购区内购买住房。
在成都东部新区、青白江区、新津区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县居住、工作且无自理财产权的非成都市居民自有住房 居民家庭可以在该地区购买房屋作为自己的居住。
二是在优化改进销售方式方面，成都不再区分家庭购房资格先后顺序。登记购房资格审核不再按照户籍地、稳定就业、社保年限排序；将原来的无房居民户、棚户区货币化安置户、普通购房户三类优化为无房户和普通购房户两类。
中国指数研究院四川公司表示，上述政策有利于改善成都房地产市场的一些区域不平衡现象，释放需求，增强市场活力。在保持高新南区限购政策不变的基础上，进一步放开核心限购区域。对于消费者来说，将会有更大的选择空间，有利于市场需求的释放。抽签排序政策的优化首先融合了购房者的类型和排序，让更多的购房者参与其中。
中国指数研究院数据显示，2022年成都二手商品房成交面积1267.9万平方米，同比增长1.6%；成交数量13.5万套，同比增长0.3%。
新增住房供应方面，2022年成都商品住宅累计供应1878.1万平方米，同比下降18.1%。成交面积1898万平方米，同比下降24.5%。产供比为1.01，供需保持平衡，市场韧性较强。
成都商品房库存总体稳定。截至去年12月底，可售面积2464.3万平方米，与2021年同期持平。但清仓周期拉长至16.5个月，同比增加4个月，销售速度明显放缓。
从成都整体范围看，总价位150万元以下段的竣工数量大幅下降，总价位150万元以上段的竣工比例基本保持稳定，总价位段的竣工比例基本保持稳定。总价位在2.50元至300万元之间段的户型增幅明显。
中国指数研究院认为，2022年，多重突发因素频发，房地产行业下行压力持续较大。去年四季度，多个监管部门相继释放重大利好，从供需两端优化政策，稳定房地产市场预期。尽管政策不断向好，但居民收入预期偏弱，购房观望情绪并未改变。结合去年12月我国优化疫情防控措施来看，疫情影响还将持续一段时间，房地产市场短期调整压力依然存在。
成都房地产市场一直具有良好的市场韧性，大量产业人口的涌入持续为房地产市场提供充足的需求支撑。 2022年，成都商品房交易量位居全国第一。下半年，受高温拉闸限电和疫情影响，市场在经历短暂扰动后得以稳步恢复。去年四季度，成都商品房月供应量和销售面积环比持续增加，市场进入恢复阶段。
据四川当地媒体川观新闻1月25日报道，成都多家楼盘售楼部在春节期间推出“七日不打烊”活动，包括价值5元至2万元的优惠券、特价房、所有列表均可享受 30% 的折扣。 、成交赠送半年物业费等活动。大年初二、初三，成华区一楼盘项目每天接待近20组客户，让当天仅有的两名值班业务员异常忙碌。 “虽然过年回老家，但这几天电话一直没有停，节后看房的预约也被订满了。”入行三四年的链家经纪人吕岩表示，从去年11月底以来，市场已经出现了一些“复苏”的迹象。 “今年1月份以来，看房的客户增多了，从成交量来看，复苏也很明显。”
超过30套房产推出后立即售空
中国指数研究院统计显示，2022年成都商品住宅成交均价将升至17189元/平方米，同比上涨12.9%。这主要是由于远郊成交比重下降和“5+2”区域成交比重上升所致。结构性上涨。
受疫情、高温、限电影响，成都2022年新开认购率波动较大，尤其是年初和三季度。下降幅度较大，剩余几个月基本维持在50%至70%区间。其中，30余个楼盘人气火爆，开盘即售空。大部分位于天府新区、成华、高新、晋江等地。天府新区、龙泉驿区、成华区已成为成都市商品房供需的主要区域。
开盘即售罄的楼盘中，位于天府新区的恒大天府半岛、麓湖生态城、传发天府广场、新鸿凯悦城等已开盘900余套；位于成华区滨江一号的华侨已推出2500余套；位于高新区的中建天府大厦已推出1,654套；位于龙泉驿区的融创春风十里已推出1,850套。
诸葛住房数据研究中心根据景气指数模型预测，短期内成都房价将继续上涨都江堰房价会跌吗，未来两个月累计环比上涨约2%。诸葛房数据研究中心监测数据显示，2022年12月，成都市场景气指数为-0.6，环比上升0.09，处于市场观望区间。
中国指数研究院认为，成都政策放松已经落实，但未来仍有优化空间。预计疫情过后市场需求将逐步释放，房价或面临一定上涨压力。
中国指数研究院进一步分析认为，成都房贷利率在一二线城市中仍处于第一梯队；此外，与其他二线城市或沿海热点城市横向比较显示，存在全面取消限购资格或持续优化的情况，仍有优化空间。如果成都市场的政策影响充分孵化，销量最快将在第二季度趋于稳定，预计2023年全年量价齐升。
住房消费链长期存在
2021年，成都常住人口将突破2100万。 2022年，成都市人才总数将达到622.3万人。粗略计算，成都人才占常住人口的比例接近30%。
据成都市统计局1月20日发布的成都市2022年经济运行情况。2022年，成都市地区生产总值将达到208175万元，按可比价格计算，比上年增长2.8%。
壳牌研究院指出，2021年成都都市圈实现地区生产总值（GDP）占全省46.4%。常住人口占全省25.02%，刚性和居住改善存在长期需求。
此外，据贝壳研究院统计，成都租房的平均年龄只有29岁，购买二手房的平均年龄也只有33岁。在先租后买、先小后大、先旧后新、成都年轻有活力的住房消费模式中，住房消费链早已存在。
据成都市政府网发布的信息，1月5日，2022年成都市幸福美好生活民生十大工程务实总结暨推进会召开。 2022年，成都市将改扩建80所幼儿园、中小学，新增学位8.2万个，新建人才公寓1万套，新建保障性租赁住房6.1万套。成都推出“人才新政3.0版”，构建“远近皆可”的城市人才生态，吸引各类人才加速集聚，人才总量达到622.3万人。
截至2021年末，成都市常住人口2119.2万人，比上年末增加24.5万人，增长1.2%。其中，常住城镇人口1684.3万人，常住人口城镇化率为79.5%，比上年末提高0.7个百分点。年末户籍人口1556.2万人，比上年末增加36.5万人，户籍人口城镇化率为67.9%。
土地供应方面，2022年，成都推出住宅用地244块，较2021年减少15块，面积14222.2亩，同比减少25.2%；住宅用地成交223宗，较2021年减少9宗，占土地面积12595.4亩，同比下降22.7%，均为2018年以来最低。
在住宅用地供需下降的同时，成都竣工面积均价有所上升，溢价率呈现下降趋势。 2022年，成都住宅用地成交均价为7929元/平方米，同比上涨8.1%，平均溢价率下降至3.1%，较2021年下降1.9个百分点。连续三年下降，为2016年以来最低。
去年成都两期土地供应中，共供应169宗，成交156宗，未售出13宗。整体流拍率为7.7%。四批次成交均价突破9000元/平方米。批次平均溢价率与去年三批次基本持平，三、四批次溢价率相对较低。
另一方面，成都集中供地房地产与土地价差持续扩大，企业利润空间增加。拿地主力依然是“仓国平”。 2022年，央企华润置地与成都当地的兴城人居、成都城投地产位列拿地金额前三名。
