我是北京宅女，资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供了最佳的购房解决方案。与其他自媒体不同，方姐遮遮掩掩，让你摸不着头脑！芳姐是一个踏实的人，只给你最有用的操作和建议。
关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球“北京买房”，全程提问、解答、指导。以下问答精华来自北京方杰知识星球。
问：方姐你好。地铁13号线北苑附近未来发展如何？西边有北苑路、利通路，中间有清苑路，东边有北苑东路和即将开通的17号线，还有国家最新发布的区域发展规划。北苑是工业金融居住区，对当地非常重要。小区房价上涨会带来积极影响吗？具体是通过什么方式呢？多长时间？
答：老北园价格正常，但整体面积变动的机会不大，不是很保值的区域。如果价格不是特别有优势，老北园并不是首选。新北园的溢价更为严重。 13号线拆分直接受益的板块是回龙观东大街和天通苑东区。房价本来就很便宜的汇天板块，在地铁开通后，迎来月中利好。对于北苑来说，只是锦上添花。
问：姐姐你好，首付我可以凑220万，每月还款不能超过200万。总价500左右。我在亦庄瓷区附近上班（每周去上班一天，其余时间短途出差）。我老婆在海淀工作，8号。希望永泰村附近有一定的生活品质，新建或次新房；我有一定的教育需求；我计划在未来两年内要孩子。请推荐！我目前关注的新房是通州荣宇（3房），丰台振宇府二手房是朝庆国美一城（2房）。请大家分析一下，准备过年前购买，谢谢。
答：城郊结合部的本质是指房价便宜、有套利空间的郊区。过去几年，这些郊区常常被反映为交易边缘区。
1、城郊结合部地区“买点”长期不存在。
2、城郊结合部的位置也在不断变化；
3、城郊结合部的“买点”最终是价值的结果，所以核心法则还是要看价格。随着城市规模不断扩大，需求扩大，主城区房价持续上涨。郊区的二手房开始取代城市的新需求。价格仅为市中心的三分之一。这个时候就有买入的机会。随着大城市供应受到挤压，老房、小房的价格开始接近商品房的价格。城市商品房的价格开始偏离想要上车的范围。但也有一些人不愿意购买没有学区的低价老房子、小房子。
于是这些人就把目光投向了更远的郊区。反正郊区也有学校、商场等生活设施。有了地铁连接，您可以在一个小时内进入城市。他们用距离换取舒适。此外，开发商还掌握着政策的独力。由于宣传的好，郊区在一两个月之内就会开始暴涨。这一阶段是城郊边缘不断向外移动的阶段。同时，由于对郊区的炒作和过度追求，价格也可能出现溢价。
典型的例子包括北京的许多郊区。对于北京这样的大城市来说，政府的规划已经远远超出了郊区的自然边界。再加上人口被驱逐出城，北京新增人口迅速下降，城市开始“卷入”。自然郊区边界不再扩大，现有城郊边缘的价格因预期和购买力的溢出而变得昂贵。
除了天通苑、回龙观等少数边境地区外，城郊很少有便宜值得买的。
因此，通州丰台新盘是溢价集中地，同单价核心区是较好选择，优先考虑国美一城。
问：方小姐您好，1.我已经把丽都高家园的房子搬到了副中心天桥湾或者运河湾。这合理吗？ ？ ？与望京相比，在2035规划中，我认为副中心在板块规划、商务建筑规划、公园规划、地铁规划等方面都达到了一个新的水平。唯一不确定的是，除了之后的运河商圈之外，建成后，不会有大量优质企业入驻副中心。我也看到你说望京比副中心好，但我总觉得副中心几年后同房型的价格应该和望京一样。目前仍低于副中心。 2、另外一个问题，你说全额转按比公积金或商业贷款有明显优势，但我想问一下，按揭贷款期限短，每月还款额是公积金的两倍，如何应对？正常贷款？希望您能解答我的问题，谢谢！
答：炒地是全国各地的普遍现象。北京乐此不疲，饮毒解渴。赚点小利润也没关系。关键是你可能会拿一开始投机三五年的利润+以后不套现。北京人流量萎缩，新近郊区城市未满。市政府搬迁在组织管理上也是自我毁灭，难以实施。如何动员一个超过10万人的驻地组织去新的地点，近年来涉及到切断太多的关系，最终的结果可能是该组织名存实亡。通州很大，通州整体物价也很高。除非望京拆迁到通州副中心，否则现在的价格与价值不符。如果你想赌未来，可以，但不要卖掉高家园。通过抵押或者其他贷款方式融资，然后购买通州。全额抵押贷款的好处是，你更容易找到性价比高的笋。不同的抵押贷款产品之间存在巨大差异。如果资质良好，可以实现30年4%左右的利率。
问：方姐你好，std。首付预算160W，每月还贷1.5W。我在团结湖工作，我丈夫在亦庄工作。我主要坐地铁，我老公开车上班。 2020年孩子上小学之前，主要看的是太湖东景和金茂悦盈海、亦庄河西的限售房，因为他们觉得太湖二奶住更方便。未来和瀛海 河西区有地铁。主要考虑孩子的教育问题，但是交通很不方便。我不推荐它。我建议东3和东5之间二手房多一些。我们目前的情况只能是在市场上。请大家帮忙分析一下如何购买。购买第一套房子的最佳地点在哪里？谢谢。
答：您好，通州太湖本质上和河北县没有太大区别。要想维持计划运行，至少需要350万人口，五年内没有希望。瀛海的新房售价基本都在5万到6万元，亦庄也是吹风机。地铁尚未开工，溢价因素已在酝酿。现在即将开业，整体机会很少。我们只能在个别房子上碰碰运气，看看价格如何。 160万的预算基本上是学区无法承受的。性价比最高的部分，请参见知识星球内部分享。
问：方姐：海淀区金域上林家园的共有产权住房项目如果合格的话值得考虑吗？请给我一些关于共有产权住房的优点和缺点的建议。首付150-180元。 SFSD不确定是考虑买二手房好还是像这样的共有产权房好。太感谢了。
答：现在有一个特点。所有去中心化和共享的概念都特别受到一些人的欢迎。这些东西只有两个特点。一是让你觉得自己受到保护，不被剥削，二是让你觉得只要几块钱就拥有了。价值数万美元的东西。比如现在流行的比特币、ICO、共有权住房、出租住房……其实每个人都不可避免地受到剥削，因为你需要付费才能交换。使用权不是产权，几块钱花不了几万块钱。钱很重要。因此，如果可以购买自住，相当于以20%的折扣价格购买了80%的产权，却拥有100%的使用权。但必须避免投资。子弹180，建议买二手商品房。
问：方姐：我户口在通州，有300万子弹。我还有第二个额度，是通州景茂国际城的投资房。 2020年打算再投资，看好通州商圈，想买东方财富或者东阁雅舍。社区、CBD区、戴城S0HO，您认为哪个楼盘更有投资价值？还有哪些纯粹投资实惠且性价比高的楼盘值得推荐？
答：您好，Soho现代城一直不推荐新手，除非底层位置非常充足，可以小赌一把。尽管Soho产品的部分产权属于住宅，但大多数是为办公室设计和使用的。从目前市场反馈来看，合理价格比住宅低50%左右，所以现代城Soho 4.5的价格属于正常范围。 ，如果要买，建议找4万以内的。
Soho的产品口碑不是很好。对于办公类住宅，我们需要观察产品细节和市场接受度。尤其是过去soho现代城房价，一些住宅区写字楼比较多，现在有的还提供50%的折扣，但未来，随着写字楼的清空，或者人们生活态度的改变，价格会逐渐回归到8-9折。九折，并且有很好的套利空间。
然而，办公室清理或态度转变不可能在三到五年内完成。这与地区和产品类型有关。请参阅和升麒麟学会。
问：首付350-400，标准婚房，在华茂工作，投资自住。朝阳以四会/潮清路段为主。到了年底，业主们心态好转了，没有发现笋子。目前可供选择的是：1）天鹅湾72平loft，西向国贸景观，实用面积翻倍，底价730； 2）天鹅湾，95平，2房，朝东，底价695，仅小价； 3）东恒时代二期，86平，两房，朝南，底价620不是唯一，按揭贷款过桥资金成本太高； 4）通州北京东湾，5号楼20层，通惠河及CBD景观，三房，126平米，购房率76%，客厅朝北，卧室朝南，总价850，单价6.7。我比较喜欢东湾，贷款利率高，预算内总价最高，品质好，通勤时间可以接受。保姆说通州地价太高了。应该等到明年才买竹笋吗？但我担心明年房价会上涨。我想要一些建议。
答：天鹅湾可以买笋的区域基本上是4*300或者6*200。这两者都具有较好的增长潜力。东恒时代二期与地铁出口隔离，是一个纯围合的板层社区。 05 2018年好像比较新，是周边为数不多的平层新住宅区之一，所以相对价格不低。北京动湾此前分析称，郊区带“京”字楼盘需谨慎。与其叫北京东湾，不如叫通惠/运河东湾更合适。对比这几个楼盘，天鹅湾品质较好，小户型起拍价控制在7万-8万元，是比较理想的价格。
问：芳姐，北京老婆达可以买到吗？
答：老破达的特点是： 1、杠杆高，但并不是所有的老破达都是高杠杆。在开始之前，一定要做好彻底的预评估，并与银行搞好关系，这样才能实现真正的低利率、长年期。高品质、高杠杆。
2、房租高，但并不是所有的老旧破房房租都高，房租与正确操作有很大关系。如果经营方法不对，就达不到高租金。
3、可能会有折扣，但并不是所有旧的、坏的产品真的有折扣。大部分原本都是以那个价格才得到市场认可的。所谓“折扣”来自于损坏损失。只有具备专业的眼光和专业的找房、谈房才能获得一定的折扣，但不要对这个区域抱有过高的期望。现在市场信息如此透明，你可以指望在非债务风险房中找到大折扣的房子。 ，根本不切实际，行为期望更有可能是负面的。
4、过度的增加会更加考验你的视力。有些老旧破旧的房子甚至可能没有到位折旧。未来，公寓式住房和社区环境的房价与次新房的差距可能会进一步拉大。很多人总是认为单价越低，价格就会越高。走得越快，但不了解背后的规律，吃药就越容易。
5. 超卖溢价 只有专业人士才能通过高于市场价格出售房屋来获得利润。这需要系统的方法并关注许多细节。将各种细节组合成最终的好结果，可不是一般人能够轻易达到的。总结一下：老破达与股市中的“垃圾股”非常相似。更适合我们这样的专业人士，不适合普通人单独贸然操作。
问：方姐，请教一下你的孩子如何在家里对父母吼叫，像老虎一样；但在外面，他们不敢像猫一样大声喊叫、反击、与外人顶嘴！这是什么原因，怎样才能让孩子在外面像在家里一样大胆、有主见呢？怎么破呢？谢谢。
答：孩子们吵闹、调皮。它们是在幼儿时期养成的习惯。孩子哭了就给他奶，哭了就抱他，闹腾就妥协；生气时只用言语，只说惩罚不执行，说不打人。最终的结果是：在父母和家人面前，孩子养成了“闹事的孩子有奶吃”的心态。在外面的世界里，他面对的是现实的世界。哭是没有用的，其他人的反应与父母不同，所以小狗会变得害怕。由于生存策略极难训练，尤其是幼崽，因此掌握其中的生存策略是一件大事。许多成年人无法轻松适应不同的环境。幼崽们已经习惯了在家人面前表现出来的生存策略。如果把他们扔到一个完全陌生的环境（外面）soho现代城房价，他们就根本没有生存策略。破解它的唯一方法就是让自己深入体验：现实世界是什么样子的？然后言传身教。
问：方姐您好，北京石景山鸳鸯山水一套两居室，自住。目前市场价格在550-600左右。旁边永乐东区一栋塔楼的一居室，是给父母住的。户型一般，200左右。门头沟的商品房目前130。左右（已经丢了50，但房子净值还没有付清），我的孩子在元阳这里上小学五年级，我有改善和投资的需求。我觉得应该主要考虑西边。请给我一些建议。如果学区没有需求，我可以卖一套、两套甚至三套。设置，请帮忙分析一下。谢谢你！还有，为什么你从来没有建议去西部？
答：传统上，北京一直是东富西富、南穷北宗教的地方。西侧主要是学区房，所以房价虚高。
很难买到性价比高的投资房产，但还是可以寻找商住物业尽快止损。远洋是优质物业，长期不会跑赢大市。如果你想让房产长期升值，你需要重新配置它。
北京性价比最高的楼盘，详情请看知识星球内部分享。
问：老师，我看到您给一个考公务员的女孩的回复，建议她去兼职部门，把时间花在资产增值上。我现在也处于同样的情况。我在兼职部门工作，平时工作有很多空闲时间。我想知道现在我还可以学习什么，具体可以做哪些准备，以及如何规划长远的未来？谢谢~
答：个人修养和赚钱事业是人生的头等大事。男性和女性之间存在差异。对于女孩来说，在拥有一级房产作为基础资产的前提下，第一要务就是结婚。拓展你的视野，但不要为了拼命而耗尽生命；接触更成功的人，但不要羡慕那些向上爬的女性；成功是长期的胜利，聪明而不是勤奋，坚持你的心。
房地产投资是最可靠、最简单的赚钱方式。每天关注最新信息（需要可靠）；有时间就去看看市场，驱散战争迷雾，搭建城市框架；一线看房、洽谈，保持对市场的敏感度。多核，培育配套资源。融资并继续建立职位。
问：银谷美泉家园，低密度新小区，平层细分，朝阳体育中心对面，紧邻朝阳大悦城，距机场20分钟。价格七万多，星河湾已经八万多了。改善住房是更好的选择吗？
答：银谷泉居是一个比较尴尬的市场。虽然青年路位置不错，但银谷距离青年路地铁确实很远，甚至已经脱离了地铁的范围。我们来谈谈质量。马路对面的一翠园就更好了。该小区中，怡翠园业主自驾出行比例明显较高，因此距离折扣较低。和地铁口的华芳、罗马产品相比，虽然银谷的品质更好，但罗马的价格却要六万多。地铁口的优势可以完全抹平价差。银谷还是比较贵的7万。银谷售价7.5万，改善不足，投资稍贵，整体尴尬。
后台每天都会收到很多问题，但方女士精力有限，无法一一回复。
请关注“北京买房一姐”微信公众号，加入“北京买房”知识星球，提问并获得解答。每日更新独家购房文章。
帮助提供选房、讨价还价、贷款、突破限购等专业建议，指导您完成买房全流程。一条有用的建议可以帮助您节省数千万或数百万美元。
扫描下方二维码加入知识星球。已有600+会员加入，提供了数千条投资建议。目前我们正在提供限时折扣，很快就会恢复原价。越早加入，价格越便宜！
知识星球上的一些热门文章：
《如何找到Sunpan抵押贷款全流程操作手册》
“好东西！”如何创造银行看不透的钱？ 》
“新版征信已破解！”离婚后买房路还能继续》
“信用卡年赚100万——小动作赚钱”
“用好信用卡可以让你省去10年的奋斗”
《房地产市场提款机——如何逆袭赚钱？》 》
“宏观调控导致房价飞涨”
《深度剖析——买学区房为何百分百赔钱？》 》
“为什么我在北京买不到一居室？” 》
“如何判断一个城市是否有投资前景？” 》
“低于市场价50万元以内的止赎房屋如何成功拍卖？” 》
“北京投资回报率最高的房产在哪里？” 》
“为什么北京永远是中国最强的城市？” 》
“好东西！”北京总价300万至2000万的融资贷款计划》
《谈谈北京郊区的风险》
《望京板块选择实战分析》
