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大家好，我是贝先生。
本来上一篇文章想讲市场，但是被上一篇关于Shell的文章耽搁了。我会在这篇文章中进行弥补，试图通过数据分析来还原天津楼市最真实的现状。如果您认为您同意，请点赞并观看一键三。即使你不同意，也欢迎在评论区交流。
3月份天津新房成交量88.8万平方米，远高于上月的39.6万平方米。交易金额146.7亿，较上月翻倍。看起来不错，对吧？于是有媒体、中介就喊：赢了赢了，好，好，好，好，好，好，好，好，好，好，裴总用数据来分析，但我没有用月环比——月，但同比。商品住宅月度成交量显示，今年实际上是近四年来天津楼市最疲软的一波，不包括神奇的2022年。今年无论是成交面积还是成交金额都已触底。 。熟悉股票的人都知道，反弹高点一波又一波的下跌意味着什么：跌势接力，此时的小阳春只是一个低位生硬的行情指标。已经变成了弱者。
比交易量疲弱更可怕的是交易均价的下降。 2021年的印度洋与上个月没有太大不同。受口罩影响，2022年印度洋每平方米涨幅不足2000元。去年印度洋最为健康，成交量涨价持续两个月，每平米涨幅在每平方米1500元左右，而且今年成交量高点低于前一波。此次价格也是四年来唯一一次小阳春由涨转跌。报价为16507元/平方米。横盘找到低点，就是房价回落。到 2023 年 2 月和 2021 年 3 月。
与书本上的数据相比，体温更令人兴奋。就像宁德时代是创业板指数的权重一样，很多地区的新房价格也因为房地产的权重而依然坚挺。河西首当其冲。
河西是天津房地产市场的一个缩影。西藏金茂大厦的热销可以说一手拉动了河西新房整体均价。河西依然拥有全市六区中最大的交易面积，但提贝的人气却无法掩盖新梅江的崩溃，尤其是中海大学的源域和时光域。这两款盘的价格较上个月都有明显下降。这是由重量驱动的效应。权重较大的西藏金茂大厦均价和成交量均有所上升。书本上，河西依然很强，但令人担忧的是，河西无论是身体上还是现实中都无法抵挡。
与河西两端的两极分化不同，南开新房价格波动较小，两极分化也不大。与上个月相比，枫泾南开每平方米便宜了2000元，销量也在增长。江山西的成交量和价格都比较稳定，每月销售10套左右，价格稳定在4.2万。每平米，我暗暗说，如果江山兮的价格跌破4万，它的性价比将是突出的。不知道以后能不能用；鹏飞学院上个月大爆发，卖出34套，成功拿下销量。皇冠，其价格与上个月相比没有变化。原因是南开小阳春以学区为主；保利云熙股价不降反升。迫于二代产品的逼迫以及附近金融街的追捧，其未来的销售压力不会小，特别是二代现房销售的情况十分尴尬；镜英南开3月底首次开盘，签约8套，均价持平。它并不便宜。像学府缘境一样，一开始就有特价房。相比位置，个人觉得比枫泾南开好；此外，风格银翠轩也即将上市。不知道以后会不会和景瀛男见面呢。我们不会让去年买建投御膳园的业主们大腿断了。
南开新房市场依然稳定。说白了，地段、地段、还是地段才是王道。与河西新区相比，南开项目90%的目标客户主要以片区提升为主。由于总价的压力，新天津的观众并不如河西。至于南开会议是否会封锁河西市场，贝先生个人觉得没有可比性。两者的受众群体不同，没有参考价值。
河东永祥源是今年第一个翻盘的选手。它占据了本月的榜首。交易者的想法非常清晰。面对市场上的竞争对手，现有物业+高层只能选择降价去库存；上实阳山量价健康，3.7万套，月均销量30套，但值得注意的是天津 房地产库存，该项目最畅销的产品是1套、10套、130套的入门级公寓将很难卖出去以及未来的150个。这也从侧面证明，河东的高价房并没有得到市场的认可；城头万新城和鲁津太阳城也做了小幅调整。从销量换取价格来说，两套都没有太大问题，只要你真心喜欢最终的选择。龙湖东笋台项目价格较上月每平方米便宜1000元，成交量翻倍。其实对于这个项目，贝总想说的是，周边没有真正的竞品，符合3公里内没有竞争对手的理论。如果价格稳定，未来有下降的话，可以查看一下。
河东的新房成交量是通过降价产生的，尽管降价，但售出的并不多。不过，排除永祥园、河西，排除金茂大厦，河东整体降价幅度较小。这是值得注意的。总价低的优点也有其缺点。这一时期的韧性得到了凸显。
上面三个例子只是一个大概的想法。部分地区房价上涨并非普遍上涨，而是由权重行业拉动。相反，一些地区的下降并不是普遍的下降。这也取决于谁带头。目前，天津楼市的数据已经严重扭曲，就像创业板指数并不是市场的真实反映，而是创业板综合指数一样。每个区往往在消除掉最大的扰乱局面的权重之后才是最真实的。当然，最好的办法就是分段看。目前天津楼市的现状是冰与火的世界。每个部分都知道每个属性的状态。在整体环境低迷的时候，有的人会随波逐流，有的人会保持强势。当然，自古以来，新房销售一直是阶段性的共识。能否在牛市和熊市中生存下来，仍然取决于更现实的二手房市场甚至租金水平。下一篇文章将重点介绍磁盘。
最后，我们来说说一些休闲的事情。事实上，很多人对楼市抱有宽容的态度。对于这个结论，贝先生是笃定的、肯定的。这件事还得从福利分房取消、商品房出现的那一天说起。第一代购房者买了房子，也买了对生活的期望，这是最纯粹的改善。 ，当我看到第二批的时候，哟，我还得努力改进啊。在这个过程中第三批、第四批、第N批直到第N批发现房价越来越贵。我咬紧牙关，跺着脚。是的，我们去贷款买辆车吧。我也想改善我的生活。直到N+N批次天津 房地产库存，我发现楼市真的很好。提高生活质量也可以增加财富。购房合同一签下来，我心里就踏实了。以前买了就能赚钱。即使短暂波动，长期来看也必须乐观。这已经成为大家思维的惯性。
至于接下来发生的事情，大家都知道了。首先是烂尾楼开始出现，然后房价开始下降。投机消失了（住房不炒才是正确的），客群也在坚持观望改善。这是好转的迹象。对过去疯狂增长的反思和修正。
但归根结底，还是有很多人关注房地产。现在抖音说买房的人数已经超过了买房的人数。也许是工作需要，也许是因为门槛很低。总之，房地产产业链的从业人员数量依然巨大。现在市场处于这样的状态，是因为人们担心未来的不确定性。说实话，影响房地产的不是人口和土地，而是经济预期和信心，至少在未来很长一段时间内是这样。你签合同的时候真的关心民众吗？人生有多少个几十年？
同学们，你们觉得呢？
