本文是我们文宇地产内参公众号“房地产合作开发专题”的第12篇文章。本主题的其余文章列出如下：
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今天我们就具体探讨一下以房地产开发企业为主体实施的“全流程代建”合作开发模式。
所谓“全流程代建”合作开发模式，简单来说就是取得土地使用权后，由土地使用权一方作为业主，委托专业的房地产开发公司作为建设代理，进行建设。代表项目进行施工。地块进行开发、建设、融资、销售、运营一站式活动。
从交易结构来看，这类模型其实并不复杂。
与其他模式相比，该类模式与基于股权关系的“法人合作开发模式”最大的区别在于，它不具备“风险共担、利益共担”的特点，而仅以合同、协议为基础。履行特定义务并获得相对固定的回报。
但除了这个基本的交易结构之外房地产项目委托开发管理合同，还可能衍生出许多其他更复杂的交易模型。
可见，全流程代建合作开发模式具有极大的灵活性和可塑性，可以轻松兼容其他模式，服从项目总体目标，实现特定的交易目的。
在我们服务的很多合作开发项目中，都存在这种“全流程委托建设”的合作开发模式。
[1.全流程代建模式下的“合同性质”】
首先我们需要明确的是，这种“全流程委托建设”模式虽然常被企业在房地产合作开发中采用，但其法律本质并非“房地产合资合作合同”房地产项目委托开发管理合同，而是一份“委托合同”！
正如远洋集团高寒在其《《房产中介建设合同》基本法律关系探析》中曾分析的那样：
——“房产代建”委托方将房地产项目委托给专业品牌房地产公司进行全流程开发和管理。双方签订《房地产委托开发管理合同》（以下简称《房地产代理建设合同》），双方对项目负责。约定基本情况、委托管理内容、委托费用收取标准和支付方式。
——受托方按照合同约定的各项内容和时间节点（包括建设节点和销售节点）委派相应专业人员提供房地产开发管理服务并输出专业管理。受托人不对项目相应的工期、销售单价、销售率等做出任何承诺或保证。它只是约定为实现一定目标而采取的费用收取方式（基本费用、超额奖励等），完全符合委托合同办理事务、提供劳务、某种行为的特征。
[2.全流程代建模式下的“承包结构”]
全流程委托建设代理模式下的《建设代理合同》的内部结构与普通房地产合作开发合同完全不同。
例如，下面是一份比较常见的《XXX房地产项目合作开发协议》的结构图：
以下是网上比较常见的《XXX房地产项目委托建设合同》的结构图：
上述委托施工合同从内容上分为“施工协议”、“一般条款”、“特别合同条款”、“反商业贿赂合同”和“安全生产合同”五个部分。
然而我们在工作中发现，这种从网上直接下载的合约并不能直接使用！
由于没有涵盖此类“全流程委托建设”合作开发模式的合同关键点，协议内容过于肤浅，无法真正保障客户利益！
以下是我们在办理此类项目和案件中总结出的“全流程代建合同”的10个重点模块和121个要点：
