太阳飘梁购物中心位于朝阳区安立路68号
中国房报见习记者张超凡记者范永峰|北京报道
位于北四环亚澳黄金商圈的孙飘梁购物中心，几经易手，命运多舛。因金融借贷纠纷，被债权人搁置，差点被拍卖，纠缠其背后的投资者、业主、商家的利益。争端变得明显。
2020年7月3日，孙飘梁购物中心拍卖公告变化显示，双方已达成执行和解协议，无需拍卖该房产。 6月28日，北京第四中级人民法院在网上拍卖平台发布拍卖公告。一、二层24处房产将被拍卖，起拍价约为22.9亿元。
太阳飘亮购物中心是阳光广场公寓的商业配套（底层商业）。分为地上两层、地下一层，占地面积约4万平方米。毗邻国家体育场“鸟巢”，位于朝阳区商住区。区。该区域人流量和商务游客充足，是北京亚奥区的黄金商务区。 1999年建成后，太阳飘梁购物中心由开发商北京金马长城房地产建设有限公司（以下简称“金马长城”）自营经营。其后因交易、债务纠纷多次易手。
2020年7月7日，中国房地产报记者现场调查发现，整个商场客流稀少，商户要么关门，要么取消租约。一层业态主要为生活设施、服装零售、餐饮。据不完全统计，该商场一楼共有商户52家，其中停租或解租的服装零售店17家；商场二楼以餐饮、运动健身、儿童游乐场为主，共有商户22家。其中一名体育健身商户因合同纠纷，管理层取消了租约；地下一层主要业态为生鲜超市、电影院、餐厅等，共有47个单位。其中，超市旁边大片区域空置，整个地下一层只有少数商户还在营业。
商场内阳光明媚
针对孙飘梁购物中心被止赎一事，记者致电盛京银行及相关分行，他们均表示不便透露债务问题细节。万亨达公司一位负责招商的工作人员告诉记者：“日前，拍卖是公司的一种运作方式，目前该项目仍由公司持有，运营管理人员已不会改变这个项目，公司主要是想让这个项目增值。”负责此次拍卖的北京市第四中级人民法院孙法官告诉记者，因案件办理需要，拍卖信息有所变更。若稍后有拍卖，拍卖信息仍会在同一平台公布。拍卖变更的具体原因。以发布的变更公告为准。
无奈的商户愤然离去
早年，购物中心成为投资标的，在各资本方之间进行交易。然而，购物中心的两家业主却有着不同的经营管理理念。很难统一租金和销售价格。商场客流量稀少，商家入不敷出。最终“违约”而逃走。
“这个商场一直以来客流量稀少，有的商户一个月开不下三单，疫情期间商场没有实行免租政策，有的商户因合同纠纷没有退还押金，有的商户被拒。”最终被迫愤怒离开。”一位仍在营业的零售商户告诉记者。
“商场宣称的定位与实际提供的服务差距太大，提供的软硬件服务与收取的租金、物业费不匹配。整个商场人流稀少，肉眼可见，商家只能每天提早关门。”退租的商家在电话里愤怒的说道。
走访当天，记者注意到，北京太阳飘粮商业管理有限公司（以下简称“太阳飘粮公司”）在部分已退回或停业的商户门上张贴了终止、追收债务的告示。出租。公告内容全是商户违约、拖欠租金、物业费等情况。
因合同纠纷停业的商场二楼商铺
地下一层美食餐饮现状
“没有人愿意违约，因为这意味着最初几十万甚至几十万的定金都不会退还。”上述零售商户向记者讲述了背后的真相。 “看起来违约后退出租约实际上是一种绝望的行为。有的商户一两个月就交了几十万元的押金。尽管生意惨淡，他们仍然要承担高昂的房租。他们无奈，只能在租期内离开。我没能把它拿回来。”
上述商户承认，目前该商场有两家业主：万亨达公司和涿州万丰商贸有限公司（以下简称“万丰商贸”）。两者经营理念不同，租金价格也不统一。造成商家和管理者之间的矛盾。此外，由于租售价格不同，两个产权方之间也可能产生冲突。业主都不愿意给商场做广告，商场推出后就只剩下商家了。合同一旦签订，争议就没有办法解决。
记者走访现场发现，万丰商贸将自有物业区域划分为多个网格商铺进行出租和出售，出租和出售价格灵活可议。万亨达公司作为另一业主，将该物业区域委托孙飘亮公司进行统一招商，北京阳光城物业管理有限公司（以下简称“阳光城物业”）负责物业服务购物中心的。
“再过两个月，押金退了，我们就得离开这里了。去年商场开始卖了，还没卖，现在大家都知道商场要卖了，谁来投钱？”这里，但不排除一些认识不够、资金不够的商家进入市场‘交学费’。”上述零售商表示。
位于核心商圈的孙飘梁购物中心管理混乱，遭受损失的商户愤然离开。这是由于投资者和管理者之间围绕产权问题存在的明或暗的纠纷造成的。
商场一楼解约、欠租租金已退还的商户
投机资本套利出逃
2010年11月，万亨达公司成立。主要经营范围包括项目投资、投资管理、资产管理、企业管理、经济合同担保、商业地产租赁。原是一家由16名自然人投资的有限责任公司。
2014年，法定代表人由张峰变更为胡志芳，所有自然人股东退出，佛山市英豪泰贸易有限公司（以下简称“英豪泰公司”）间接控制万亨达公司。两年后，万亨达的主要资产——孙飘梁购物中心被打包上架。
经过资本运作重组Bonroy Limited（Bonroy International的全资子公司，注册于萨摩亚，主营业务为投资控股）后，万亨达公司成为Bonroy Limited的全资子公司，顾琪为最终实益拥有人。
2016年9月，华讯控股（0833.HK）全资子公司屈臣氏控股有限公司作为买方、邦乐国际作为卖方、顾琪作为担保人签订收购协议。华讯控股以1美元现金对价（Bonroy Limited（全部已发行股权）并承担债务15亿元，成功收购Bonroy Limited，轻松收购太阳飘粮购物中心。其将上述收购视为一次投资机会，相信未来将获得稳定的现金流入。
资料显示，华讯为一家于开曼群岛注册成立的投资控股公司。其主要业务为电子产品、电子产品塑料模具、塑料及其他零部件的生产和贸易、生物柴油产品贸易以及提供节能业务解决方案。 。
交易期间，太阳飘梁购物中心的所有权已抵押给相关贷款人，万亨达公司已为英豪泰公司欠相关贷款人的未清偿款项提供担保。英豪泰公司是重组前万亨达公司的中间控股公司。卖方Bonroy International和Yinghaotai Company最终由担保人顾琪全资拥有。
企查查显示，英豪泰公司成立于2006年，是华民管理咨询（深圳）有限公司（以下简称“华民公司”）旗下子公司。 2016年10月31日之前，顾奇担任英豪泰公司执行董事、法定代表人。目前，顾奇担任华民公司执行董事、法定代表人，胡志芳曾担任华民公司监事。
此外，谷奇于2017年1月至2017年6月期间担任漯河市银鸽实业集团有限公司（以下简称“银鸽实业”）董事长，现任河南银鸽实业投资有限公司董事长。银鸽投资股份有限公司（以下简称“银鸽投资”）“股票代码：600069.SH”董事长兼总经理。胡志芳为银鸽投资监事会主席，法定代表人，银格实业执行董事兼总经理。
完成上述交易后，华讯斥资6000万元对太阳飘梁购物中心进行升级改造，并向万亨达公司提供财务资助约1.898亿元。 2018年9月底，孙飘梁购物中心完成装修并重新开业。
两年后，孙飘梁购物中心再次“易主”。 2018年12月，华讯以人民币1亿元出售Bonroy Limited全部已发行股本。收购方为瀛泰控股有限公司（以下简称“瀛泰公司”）。值得注意的是，银格实业是本次交易的担保人，也是银泰公司的最终实益拥有人。银格实业持有银格投资约47.35%的股权，为其控股股东。
可以发现的是，经过一番周折，孙飘梁购物中心又回到了“原主人”的手中。早年，顾奇作为英豪泰公司的实益拥有人间接控制万亨达公司。资产重组后，万亨达公司成为Bonroy Limited的全资子公司，新飘粮购物中心为本次京城交易的标的资产。在各方之间移动。
两年后，华讯反悔，将其以1美元、15亿元债务收购的太阳飘亮购物中心转让给汇奇及相关集团。其在盈利4880万元后离场，相应债务不再与其相关。 。
随着华讯退出，围绕万亨达公司的债务纠纷随之而来。早年，万恒达以太阳飘梁购物中心相应产权为抵押，向盛京银行借款约12亿元，向国民信托有限公司借款3亿元。此外，华讯股份财务资助1.898亿元需要偿还。
判决书显示，2018年12月27日，万恒达公司急需资金周转，向北京新勤信息技术有限公司（以下简称“新勤公司”）借款1300万元。银鸽实业提供连带担保，贷款期限为1个月，后新勤公司以万亨达公司与银鸽实业未履行约定，构成违约为由起诉该公司。
2017年3月22日，万恒达公司（抵押人）与盛京银行（抵押权人）签订了《最高额抵押合同》，约定为保证债务人万恒达公司与抵押权人签订《授信合同》 》及其项下各项具体经营合同，抵押权人的债权已实现，抵押人自愿为抵押权人设立抵押担保其名下的太阳飘梁购物中心共有24处物业。
上述合同签订后，双方均完成了抵押财产的抵押登记。 2017年4月1日，盛京银行取得上述24套《不动产登记证》。
2017年4月12日，盛京银行向万恒达公司发放贷款12亿元。万恒达公司当天开具贷款欠条，称：“贷款金额12亿元，贷款利率6.4125%，约定还款日期为2020年3月20日”。
但贷款到期后，万恒达公司未按约定偿还贷款本息，构成违约。盛京银行股份有限公司北京中关村支行有权折价、拍卖、出售万恒达公司抵押的房产使用权。抵押担保范围内的价款按照抵押登记的先后顺序先行支付。
商场一楼商铺待出租
商场楼层索引图
产权分散，秘密战争永无休止。
据记者调查，孙飘梁购物中心目前仍处于“一居室、两业主”的状况。整个商场的物业服务由北京阳光城物业管理有限公司（以下简称“阳光城物业”）提供，涿州万丰商贸有限公司（以下简称“万丰商贸”）提供物业服务。 》）作为产权方之一，控制阳光城物业管理部分物业高策房地产怎么样，而最大业主万恒达公司则将自有物业委托给孙飘亮公司统一投资运营。
早年，该购物中心的两位业主曾因相关产权问题闹上法庭。 2011年，万亨达公司取得了太阳飘梁购物中心相应房屋的产权。后因万丰商贸与金马长城的债务纠纷，万丰商贸通过拍卖方式获得了太阳飘梁购物中心约1052.1平方米，产权利益之争此后持续不断。
判决书显示，因金马长城与万丰商贸之间存在债务纠纷，2017年9月高策房地产怎么样，金马长城转让该商场面积约1052.1平方米（含2-05号、2号物业） -06号，建筑面积52.16平方米，（自建999.85平方米（999.85平方米）） 2017年12月，万丰商贸通过竞拍获得上述区域，2018年1月26日，上述房屋产权变更为万丰商贸。
2016年，金马长城将万恒达公司告上法庭，要求万恒达公司支付上述1052.1平方米的占用费。第三方万丰商贸要求确认上述房屋的产权属于其，并声称该房产为万恒达公司占用。上述房屋归还，最终金马长城和万丰商贸如愿以偿。 2018年，万恒达不服一审判决，向北京市三中院提起上诉。法院最终驳回上诉，维持原判。
“目前出租的房产已取得房产证。”万丰商贸一位不愿透露姓名的投资招聘人员表示。据北京商报报道，万亨达公司认为，万丰商贸拥有的约1000平方米面积被添加到金马长城中。只有二楼约50平方米的面积有正式房产证，其余都是非法的。建设部门处于“有登记无证”的境地。万丰商贸所属区域内经营的商户营业执照均通过二楼约50平方米的面积办理。上述零售商向记者证实，他因申请营业执照而被收取了数千美元的费用。此外，因产权问题，万亨达公司曾将北京市规划国土资源管理委员会告上法庭。
判决书显示，万恒达公司不服北京市规划国土资源管理委员会的房屋行政登记，向朝阳区人民法院提起行政诉讼。法院因其不具备相应的原告资格而予以驳回。万恒达公司向北京第三人民法院提起上诉。中院。法院认为，被诉房屋登记行为包括两部分：一是“登记簿记载并核发权属证明部分的建筑面积为52.16平方米”；二是“房屋登记簿记载并核发权属证明部分的建筑面积为52.16平方米”。二是“登记簿记载的未办理权属证明部分的建筑面积为999.85平方米”，上述登记与该名下的房产不重叠。万恒达公司，对万恒达公司的合法权益没有产生任何实际影响，上诉最终被驳回，维持一审判决。
产权的碎片化给未来购物中心的运营管理带来了隐患。万恒达公司委托阳阳飘粮公司进行商场的招商和运营，而万丰商贸则巧妙地控制阳光城物业公司经营管理自己的商场区域。企查查显示，万丰商贸由刘英控股（持股60%），北京高策投资有限公司（以下简称“高策公司”）由刘英持股50%，阳光城高策物业控股75%，阳光城物业实际控制人及最终受益人为刘英。
据此前媒体报道，由于商场供暖不足，商户经营受到影响，拥有商场大部分经营权的万亨达公司与阳光城物业发生纠纷。年初，万亨达公司因拖欠物业费被阳光城物业申请强制执行。万亨达公司将问题归咎于阳光城物业控制的约1000平方米产权区域被改造成批发市场。这与商场的整体情况不符。严重的风格冲突影响了商场其他商户的经营。部分商户因此退租，经营不善，扭亏为盈。不过，阳光城地产表示很难接受这样的说法。
中国房地产报记者将持续关注位于亚奥核心商圈的太阳飘亮购物中心未来将走向何方。
