【摘要】： 在进行以财务报告为目的的评估项目时，我们的客户不再只是企业本身。为公司提供审计服务的会计师有时也成为我们的直接客户。只有了解相关财务会计准则的相关规定，才能有与审计师对话的基础。那就是真正了解他们的需求，这样提供的服务才能更有针对性。例如，哪些会计事项需要我们提供评估服务？评估结论如何满足会计和计量要求？财务报告评估的结论与我们通常的价值评估有何异同？
近年来，随着投资性房地产在企业经济活动中的作用不断增强以及企业会计准则的日益严格，企业和会计师越来越关注投资性房地产价值对财务报表的影响，导致了很多投资性房地产价值评估业务的推出，比较常见的包括投资性房地产公允价值、可收回价值等；在财政部指导下，中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》修订了《财务报告评估指引（试行）》，制定了《财务报告评估指引（试行）》 《目的》，自2017年10月1日起施行。下面我们就投资性房地产评估中涉及的几个概念和疑难问题进行一些分析。
根据财务会计准则关于投资性房地产计量和披露的相关规定，涉及多项会计计量属性，包括公允价值、可收回价值、资产预计未来现金流量现值、资产净额等。公允价值减去处置费用、重大收购成本或净重置成本等；虽然相关会计准则没有规定公允价值的确定必须依赖独立评估师的意见，但在会计准则要求公允价值等的情况下，出于财务报告目的可能会出现这种情况。投资性房地产评估业务。
通常我们会遇到很多投资性房地产公允价值计量、投资性房地产减值测试等委托经济事项，比如在资产负债表日、购买日、减值测试日、初始执行日、投资性房地产转换日期。在会计时点，会计主体或会计师会对公允价值、可收回价值等计量属性所要求的投资性房地产价值给出参考意见。
会计准则规定的计量属性对应的价值类型是否等同于我们通常评估的市场价值？根据《资产评估价值类型指引》，市场价值是指在评估基准日正常、公平的交易中，自愿买家、自愿卖家理性行事、不考虑任何因素的情况下，对评估标的价值的估计数额。任何胁迫。接下来我们分析以下三个主要会计计量属性。
(1) 公允价值
公允价值，是指市场参与者在计量日进行的有序交易中，出售资产所能收到或者转移负债所支付的价格（即出售价格）。市场价值可以是“买”或“卖”；在不同的市场，市场价值以不同的价格表示，公允价值要求假设相关资产或负债在主要市场或最有利市场进行交易，即相关资产或负债交易量最大的市场交易活动最高的市场，或者在考虑交易成本和运输成本后，相关资产能够以最高金额出售或相关负债能够以最低金额转移的市场。
相同的是，公允价值和市场价值都要求参与者是普通市场参与者；他们不被外界强迫；它们都是特定日期的资产价值。
因此，当某项资产在充分活跃的市场中交易时，其转让（卖出价）和购买（买入价）可视为等值，即公允价值与市场价值相等；但如果资产交易的市场不是完全活跃的市场，那么转让价格（卖出价格）通常小于购买价格（买入价格）。这时，公允价值和市场价值就会出现差异。
（2）资产预计未来现金流量现值
折现后金额根据资产持续使用和最终处置期间预计产生的未来现金流量，选择适当的折现率确定。与通常预期的资产未来现金流量不同的是，不应包括与所得税征缴相关的现金流量（即应预测所得税前现金流量）。相应的贴现率也是反映当前市场货币时间价值和资产特定风险的所得税前税率。
（3）公允价值减去处置费用后的净额
公允价值首先按照公平交易中的销售协议价格确定。不存在销售协议但资产存在活跃市场的，按照该资产的市场价格确定。资产的市场价格通常应根据买方对该资产的出价确定。在不存在销售协议且资产不存在活跃市场的情况下，应当根据可获取的最佳信息，采用估值技术（相当于前述第一条公允价值的确定方法）估计该资产的公允价值。
处置费用包括与资产处置相关的法律费用、相关税费以及使资产达到可销售状态所发生的直接费用。笔者认为，按照与上述资产预计未来现金流量现值相同的原则，此处与资产处置相关的税费不应包含所得税。
（一）是否符合投资性房地产的定义
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼而有之而持有的房地产。众所周知处置投资性房地产，投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。根据笔者的理解，单独计量应当是指其成本和收入能够可靠地计量；至于出售，应该意味着所有权转让不存在重大法律障碍。那么例如：工业企业在划拨的土地上出租员工活动中心、游泳池等，并将为其提供能源的锅炉房、水泵房作为投资性房地产，是否合理？
首先，锅炉房、水泵房一般是整个场地的公共系统工程处置投资性房地产，也可能为生产车间、员工宿舍等提供公共能源，如何在独立建筑之间分摊其成本是一个问题，即成本无法可靠计量。 ;此外，根据《土地管理法》规定，划拨土地的转让必须经具有批准权的土地管理部门批准后方可转让。这说明房屋、土地的转让存在重大法律障碍；因此，可以判断上述已出租房产不符合投资性房产的定义。
又如：某国有企业的主营业务是将其建设的城市管廊出租以获得收入。这个管廊是投资物业吗？从会计角度看，投资性房地产的租金收入属于其他业务收入，而非主营业务收入。折旧计入成本计量模式下的其他业务成本；公允价值计量模型下的公允价值变动也纳入公允价值计量模型。价值或其他综合收益变动产生的损益。因此，投资性房地产账户应核算企业为赚取租金或资本增值而持有的房地产。从某种程度上来说，它具有交易性金融资产的特征。因此，管廊不应符合投资性房地产的定义。
（2）公允价值计量应当考虑投资性房地产的特点
该特征是指市场参与者在计量日定价时考虑的特征，包括资产的状况和所在地、资产出售或使用的限制等。市场参与者以公允价值计量非金融资产时通常会考虑资产的地理位置和环境、使用功能、结构、新颖性、可用性等。因此，企业在计量其公允价值时，还应当考虑这些特征，并对资产的可观察市场价格或其他交易信息进行调整。类似资产的公允价值确定 资产。同时，应关注投资性房地产现有租赁期限和租赁内涵对公允价值评估的影响。
对于资产出售或使用的限制，为了合理确定相关资产的公允价值，企业应当区分限制是针对资产持有者还是资产本身。如果限制是针对标的资产本身，那么这种限制是该资产的一个特征，将影响持有该资产的任何企业，并且市场参与者在计量日对资产定价时将予以考虑。特征。因此，企业在以公允价值计量资产时，应当考虑这一限制性特征。例如：作为投资性房地产核算的具有抵押权的土地公允价值是否应当考虑抵押因素的影响？
对其他权利抵押的限制是，A公司在偿还商业银行贷款之前不得转让其持有的土地使用权。该承诺是对A公司的限制，而非A公司持有的土地使用权，且不会转让给其他市场参与者。因此，A公司在确定其持有的土地使用权的公允价值时不应考虑这一限制。
（3）投资性房地产计量单位
例如：某物业公司出租一栋位于金融商业区的甲级写字楼，总建筑面积10万平方米。 20*9年12月31日，该投资性房地产需由成本计量模式变更为公允价值模式，并委托评估公司采用市场法评估其公允价值。在修正房地产面积系数时，是否应该考虑与市场活跃案例规模显着不同的调整？
计量单位是指单独或者组合计量相关资产或负债的最小单位。一般来说，物业公司可以以至少整层、半层或更小的单位出租写字楼。因此，企业不应因持有大量办公楼而考虑租赁办公楼。相关资产产生折扣。
(4)评价方法的选择
根据相关评价标准，开展以财务报告为目的的评价业务时，应当根据评价对象、价值类型、数据收集情况、数据来源等相关条件，并参考相关规定选择评价方法。会计准则对评价对象和计量方法进行了规定。会计准则规定企业以公允价值计量相关资产或负债，采用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。主体应当使用与这些估值技术中的一种或多种一致的方法来计量公允价值。企业采用多种估值技术计量公允价值的，应当考虑每种估值技术结果的合理性，选择当前情况下最能代表公允价值的金额作为公允价值。因此，我们在进行财务报告价值评估业务时，还应选择多种适用的评估方法，并在各种方法中选择最合适的金额作为最终的评估结论。各种计价方法并无优劣之分，也没有适用的先后顺序。它们服务于不同的经济事务。其结论所代表的公允价值计量结果的水平还取决于估值方法引用的参数而不是估值方法本身。
（作者单位：正恒房地产资产评估有限公司）
