它在四年内筹集了3000亿元人民币，而不是通过银行或股票市场。我不知道中国还有多少类似的公司和企业融资方式。
民企的身份、产业新城的不确定性、收入未知、抵押品缺乏，加上多年来负债率过高、短期偿债压力不断加大，注定了华夏幸福无法过于依赖银行。贷款。我们来看看华夏幸福2015年的财报。尽管华夏幸福此时市值近800亿，总资产近1700亿，品牌美誉度蒸蒸日上，但全年银行贷款仅占整体融资金额的1/2。 26.94%，不到三分之一。
形势所迫，华夏幸福强行将自己打造成为融资专家。翻看华夏幸福的报告和公告，你会感觉这家公司是一本“花式融资百科全书”。在国内能用的融资方式，华夏幸福几乎已经尝试过一次。
据统计，2012年至2016年4月四年间，华夏幸福在不依赖银行贷款的情况下，累计筹集外部资金2974亿元，涉及融资方式多达21种。
下面我们简单回顾一下华夏幸福令人眼花缭乱的产业新城融资手法，希望能为社会资本参与园区PPP和产业新城PPP提供一些参考：
卖输血
首先不得不提的是华夏幸福的“销售输血法”，也就是大家熟知的住宅销售。这也是华夏幸福多年来业绩支撑、血脉畅通的关键保障。
全球商界有一句众所周知的说法：“现金流比利润更重要！”由于产业新城开发周期较长，现金流进出严重错配。没有多年来住宅销售的有力支撑，更谈不上我们今天的品牌。规模之大甚至使生存成为问题。
我们来看看华夏幸福历年的住宅销售情况。 2015年723.53亿，2014年512.54亿，2013年374.24亿，2012年211.35亿。百花花的住宅销售集合是华夏幸福快速扩张和全国产业新城扩散的重要保障。
信托借贷
信托借款一直是华夏幸福历年来占比最大的融资形式。虽然信托融资成本是所有融资形式中最高的，但由于门槛低、选择范围广、金额巨大，一直是房地产企业最依赖的融资方式。例如，2015年4月，华夏幸福旗下大昌华夏向大冶信托有限公司借款25亿元。
2012年信托融资占融资总额的73%，2014年和2013年分别占比44%和43%。2015年信托融资总规模达到190亿元，占比40%。由此也可以看出，华夏幸福早期更多地依赖于高成本、低门槛的信托融资。随着规模的扩大和品牌知名度的提高，融资渠道开始逐步拓宽，高成本的信托融资占比逐渐下降。
公司债券
2016年3月29日，华夏幸福第二期公司债券发行完毕，发行规模30亿元，期限5年。第三年末，公司有提高票面利率的选择权，投资者有回售选择权，票面利率为5.19%。 。 2015年以来，房地产行业资金面宽松，整体融资成本有所下降。这是一个普遍的趋势。 2015年二季度开始的企业债发行浪潮就很好地说明了问题。许多公司债券的成本在5%左右。这一趋势一直持续到2016年一季度。华夏幸福自2015年起连续发行多支低成本公司债券，成功将平均融资成本从9.64%降低至7.92%。这对于华夏幸福节省利息支出、提高利润率起到了关键作用。
夹层融资
什么是夹层融资？说白了，就是公开的股票和隐性的债务。表面上看起来像是股权转让，但实际上是约定未来回购，并将价差作为利息或支付约定利息。因为它介入股票和债券之间，所以被称为“夹层”。
华夏幸福非常擅长这种灵活的融资方式。例如，2013年11月，中澳信托募集10亿元人民币，投资华夏幸福旗下北京丰科建设。其中，向北京丰科建设增资7.6亿元，并向北京丰科建设提供信托贷款2.4亿元。交易完成后，华奥信托持有丰科建设股份66.67%，九通投资持有33.33%。如此一来，华夏幸福就成了“小股买卖”的一种形式。
这种夹层融资最大的好处就是财务报表更漂亮。这怎么理解呢？由于华夏幸福成为少数股东，风克俭不再纳入合并范围，风克俭的负债将不再反映在华夏幸福合并报表中廊坊银行房地产金融事业部，成为表外负债。这无疑将优化资产负债表。这是当今非常流行的处理财务的方式。
这种夹层融资方式华夏幸福经过了一次又一次的尝试和考验。此后几年，华夏幸福又故伎重演，与华信信托、长江财富、平安信托等多家信托公司合作，转让关联公司股权或直接增资。华信信托、平安信托、长江财富均有营业收入。并可以在相应的时间段内选择灵活的退出方式。
售后回租 融资租赁
这也是华夏幸福非常擅长的融资方式，绝对“变废为宝”。名字听起来很复杂，但是看了例子就很容易理解了。 2014年3月，大厂回族自治县鼎宏投资发展有限公司利用其位于大厂潮白河工业园的地下管网，以售后回租的方式向中国外贸融资租赁有限公司融资3亿元。 ，年租赁利息。两年利率为7.0725%。
也就是说，华夏幸福将工业园内的地下管线出售给一家金融租赁公司，然后由融资租赁公司将这些管线回租给华夏幸福。华夏幸福向公司每年支付租金（3亿元*7.0725%），并每隔半年至两年后分期偿还本金廊坊银行房地产金融事业部，相当于实际回购这些管道的总额售价3亿元。
2014年5月，华夏幸福与中国外贸融资租赁有限公司达成几乎相同的交易，再次以2.86亿元将园区部分地下管线出售给中国外贸融资租赁有限公司。 ，年租赁利率便宜一点，6.15%，两年后仍然完成回购。
显然，华夏幸福利用没有现金流价值的地下管道，以远低于其他融资形式的成本获得了近6亿元的真金白银。根据华夏幸福置地项目的收益率，这些成本已被覆盖。也能有相当好的收获，应该说是一笔非常划算的融资交易。
债务重组
这也是华夏幸福的一个巧妙玩法。当债务即将到期时，就会有大动作。将这笔债务转移给其他人相当于延长还款日期，或者借入新的融资。 。
2014年8月28日，恒丰银行对华夏幸福旗下三浦维特的8亿元债权即将到期。经多方协商，恒丰银行将标的债权转让给长城资管，三浦维特接受了要约。债务重组。债务重组期限为30个月。这相当于向银行延长了还款期限，将融资期限延长了30个月。
债务重组期限为30个月。长城资产对三浦维特的重组收益为：2014年9月至2015年9月，按未偿还重组债务本金的8%/年计算，日利率=8%÷360； 2015年9月至2017年3月，按未偿还重组债务本金12%/年计算，日利率=12%÷360。逾期还款的，按重组利率加30%计算逾期罚金利率。无法按时支付的利息将按罚息复利。
债权转让
这其实和之前的债务重组很相似。这是一种比较常见的融资形式，即以一定的现金价格将债权出售给第三方，相当于以一定的成本提前收回这部分现金，加速了债权的收回。为了提高流动性和资金周转速度，很多处于快速扩张时期的企业都会倾向于采用这种融资方式。
2014年3月8日，有一篇关于华夏幸福旗下的景裕地产与大昌华夏的债务协议的文章。由于靖宇地产尚欠大昌华夏19.78亿元，大昌华夏将欠下的18.85亿元以15亿元的价格出售给信达资产。这样算来，其中的3.85亿元就相当于华夏这个大厂商提前收回现金的成本了。
大昌华夏提前收回现金并高高兴兴离场后，晶宇地产的日子过得并不艰难。因为这些债务重组的宽限期是36个月，而且是分12期偿还，前两次偿还是每三个月5000万元，相对轻松。当9个月后要偿还2亿元时，已经是年底了，全国各地的项目都在收钱。可以说节奏很舒服。
另一起债务融资发生在3月14日，靖宇地产拟将其对天津财富的10.018亿元债权转让给天房资产，天房资产将向靖宇地产支付债务转让价款10亿元。债权转让后，债务重组期限为2年。债务重组期满后，天津财富将一次性向天房资产偿还债务本金10亿元；资金占用费由天津财富自债务重组之日起按季支付至天房资产指定账户。资金占用费率为债务重组金额的9.8%/年。这与之前的融资基本相同，只是债务偿还期限和方式有所不同。
应收账款收益权转让
华夏幸福已完成两类应收账款收益权转让。
第一个是《商品房销售合同》项下可以征收的未付购房款，这个比较容易理解。 2016年3月9日，华夏幸福与平安信托签署了《应收账款买卖协议》。平安信托设立信托计划，并在信托计划项下信托资金限额内购买了华夏幸福享有的基础应收账款。初始应收款仅限于应收账款公司拥有的基础应收款中的循环采购应收款。应收现金余额是指监管银行按照平安信托指令从应收账款催收账户转入信托财产账户的应收账款现金中扣除相应金额后的余额。应收账款初始购销价为20亿元；经常性采购应收账款的购销价格为应收账款账面价值，经常性采购的累计采购价格不得超过100亿元。
听起来很复杂。其实就是将未来收到的钱提前卖给平安信托，以一定的融资成本提前返还现金。这与上面的债务转移类似。
第二类比较特殊，是地方政府享有的应收账款收益权的转让。 2015年7月30日，华夏幸福旗下九通投资将其合法持有的大厂鼎宏以应收账款8亿元转让给大厂回族自治县财政局，将嘉兴鼎泰转让给长三角嘉善。科技商务服务区管委会享有应收账款7亿元，并有权从应收账款中赚取收入15亿划转至汇添富资本。九通投资拟于目标应收账款收益权转让期满12个月后，向汇添富资本回购目标应收账款收益权。
换句话说，虽然叫转让，但实际上是抵押。了解华夏幸福模式的人都知道，这些应收账款主要是地方政府应向华夏幸福缴纳的产业开发服务费，占投资金额的45%。该协议的付款期限最长为5年。什么时候才能真正还款呢？真不知道还了没还。华夏幸福用这两笔不知何时还清的应收账款，换来了一年15亿的真金白银。这绝对是一笔超级划算的交易。汇添富并不关心钱还没有付。 ，不管怎么样，赚点利息我还是很高兴的。
值得一提的是，华夏幸福近五年来只做过两笔这样的好交易，分别是2012年对东莞信托的一笔和2015年对汇添富的一笔。从整体融资规模来看，该比例可以可谓杯水车薪。 2015年底，华夏幸福报表中的应收账款已达72亿元，这是一个非常危险的存在。华夏幸福肯定希望能够抵押更多，但显然金融机构也非常担心这些“隐雷”的威胁。爆炸的破坏力非同小可，所以这么多年来，敢于舔血的人少之又少。
资产支持证券（ABS）
自2014年11月资产证券化注册制新规出台以来，2015年交易所资产支持证券发行规模明显加速增长。金融市场上“优质资产”的出现，各投资机构对资产支持证券的需求旺盛，华夏幸福也希望能分得一杯羹。
2015年11月23日，上海富城海富通资产管理有限公司拟设立“华夏幸福置地开发一期资产支持专项计划”，利用该专项计划募集资金购买所享有的物业费债权等权利。由财富地产以基于物业费债权和其他权利获得的收入作为支付资产支持证券持有人本金和收入的资金来源。本次专项计划将在上海证券交易所上市。
本次专项计划总发行规模不超过24亿元，其中高级资产支持证券向合格投资者发行，发行对象不超过200家，规模不超过23亿元；二级资产支持证券由幸福地产认购。
发行期限方面，专项计划优先资产支持证券拟分为五期，预计期限分别为1年、2年、3年、4年和5年，次级资产期限为-支持证券的期限为5年。
华夏幸福表示，本次募集资金将主要用于补充流动资金。幸福地产签署《差额支付承诺书》，承担在专项计划资金不足时补足优先级资产支持证券持有人预期收益与未偿还本金余额之间差额的义务。华夏幸福为幸福置业在《差额支付承诺书》项下的义务提供连带责任保证。
10
特定收入权的转让
这其实和平安信托的商品房应收账款销售协议一模一样，只是规模更小、更直接。 2014年6月19日，大厂华夏、大厂晶宇置业、晶宇幸福、晶宇置业、香河晶宇、固安晶宇幸福分别与新丰投资管理有限公司签署了《特定资产收益权转让协议》。 ，同意转让方将特定资产转让给德益世投资并受让股权，特定资产为签订的《商品房销售合同》项下除首付款外的购房款由转让人和付款人。转让价格分别为6300万元、1300万元、5200万元、8400万元、2200万元。一万元，八千六百万。
11
股权收益权转让
2015年7月16日，建行廊坊分行以5.5亿元收购九通投资持有的三普威特30.9%的股权收益权。九通投资拟于股权转让期满24个月后，向中国建设银行廊坊分行回购标的股权的股权收益权。这种融资本质上与上述债权转让、特定资产收益权转让等相同，都是预期收益权的抵押贷款，区别无外乎标的物不同。
12
战略投资
战略投资不仅仅是财务融资。投资者须实际参与经营管理并按持股比例享受经营收益。例如，2013年10月，资产管理公司天房资产向华夏幸福旗下九通投资投资30亿元，其中注册资本13.9亿元，资本公积16.1亿元。本次增资后，华夏幸福旗下子公司晶宇置业持有其55%股权，天房资产持有其45%股权。
天房资产入驻后，不仅派人进入董事会参与经营管理，还享受九通投资的投资收益和利润分红。华夏幸福多次采用这种转让股权和收益的模式，增强资本实力，实现更快扩张。
13
关联方借款
华夏幸福还有几个重要的关联方，都在银行系统内，这也为自己开辟了更加便捷的融资渠道。 2014年，华夏幸福旗下两家间接控股子公司三浦威特、大昌鼎宏分别向廊坊银行营业部借款5800万元、3400万元。贷款期限为一年，借款利率约为9%。 。廊坊银行为华夏幸福的关联方：公司董事长王文学担任廊坊银行董事，公司董事郭绍增担任廊坊银行副董事长。
同一笔贷款已进行多次。例如，2015年9月9日，三浦威特向廊坊郊区联谊会借款1亿元，借款期限一年，借款利率6.955%。公司董事郭绍增获委任为廊坊郊区协会董事，故廊坊郊区协会亦为华夏幸福的关联方。
14
特别信托计划
2015年5月26日，华夏幸福旗下两家子公司三浦维特向廊坊华夏索赔3亿元。米普维特以这笔3亿元债权为基础资产，委托西藏信托设立信托计划和信托项目。预计工期为12个月。西藏信托同意转让标的债权，转让对价为3亿元人民币。三浦维特承诺在信托终止日之前的任何一个会计日按照《债权转让协议》的规定支付标的债权的回购金额。 。
15
夹层资产管理计划
华夏幸福非常擅长与资产管理公司达成此类资产管理计划，进行短期融资。 2015年，华夏幸福及旗下两家子公司晶宇置业、中国新城分别与大成创新、湘财证券签署相关文件，涉及大成创新向中国增资4亿元发行专项资产管理计划新城。湘财证券证管集合资产管理计划或推荐客户将认购大成创新发行的专项资产管理计划。大成创新有权与晶宇置业签订《股权转让合同》，自投资之日起12个月内退出华夏新城。
资产管理计划的整体形式与上述战略投资模式类似，其本质也是夹层融资的一种。仅2015年，华夏幸福就采用了此类资管增资方式15次，涉及的资管公司包括歌斐资产、金源百利、平安大华、恒天财富等。
16
私募
2016年1月18日，华夏幸福完成了期待已久的定向增发资金，最终为华夏幸福收到69亿元真金白银。定向增发等股权融资无利息成本，增加净资产规模，能快速填补资本缺口。可谓“一人一利”。
17 号
委托贷款
委托贷款称为贷款，但不是银行贷款。说白了，就是“民间借贷”，但通过银行，借贷就合法化了。比如，A给B钱有两种方式，一种是A委托银行放贷，银行找到B，银行收取中介业务费和账户管理费。 A拿到比银行高的利率，B拿到钱；另一个是A给B钱。第一个是AB委托银行作为中介，将贷款合法化。银行收取手续费，A拿到约定的利息，B拿到钱。由于近年来委托贷款屡屡被用于地下融资，助长股市、楼市泡沫，也蕴藏着诸多潜在风险，因此受到了银监会的大力打压。
2013年之前，华夏幸福很少使用这种贷款形式。不过，随着2014年资金需求的爆发，华夏幸福也开始频繁使用委托贷款。例如，2015年11月，大昌孔雀城、金源百利、上海银行股份有限公司北京分行签订了《人民币机构委托贷款合同》，贷款金额7亿元。
18
银团贷款
银团贷款是指由一家或数家银行牵头，多家银行和非银行金融机构参与的银行集团（Banking Group）利用同一份贷款协议，按约定期限向同一借款人提供融资的贷款方式。和条件。对于工业地产开发商来说，这些集团银行对你的信任往往比成堆的黄金更有价值。
银团贷款在海外融资市场较为普遍。不得不说，华夏幸福开创了工业地产开发商的先河。 2014年10月，华夏幸福间接控股子公司三普威特获得固安县农村信用社、廊坊郊区农村信用社、永清县农村信用社、大城县农村信用社、三河市农村信用社的企业贷款人。该贷款金额1亿元，期限1年，借款利率8.5%。
19
银行承兑汇票
这是华夏幸福2015年开发的一种新型融资方式，英文也称为“银行承兑汇票”或“银行承兑汇票”。华夏幸福2015年曾三次使用。如2015年3月11日，华夏幸福旗下子公司三浦威特与沧州固安分行签订《银行承兑协议》银行股份有限公司，面值总额2亿元。金额为1亿元。
20
短期融资券
与银行承诺一样，它是短期融资的有力工具。 2015年5月26日，华夏幸福旗下九通基业投资有限公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册并发行短期融资券。发行规模超过28亿元人民币，发行期限一年。
21
股票质押及对外担保
严格来说，股权质押和对外担保均不属于华夏幸福的融资行为。前者是其控股股东华夏控股的行为，后者是中国企业之间为融资提供担保的行为。但由于这些行为与华夏幸福的融资密切相关，所以我们也将其列在最后。
在华夏幸福及其子公司的多次融资中，中国控股及其实际控制人王文学负有连带保证责任。此外，中国控股自身的产业和投融资也需要大量的质押融资和各种担保。什么保证？主要依托中国控股和王文学持有的华夏幸福股份。
在融资高峰期，例如2015年1月，中国控股质押了华夏幸福持有的88%的股份。当时，也正是华夏幸福股份的巅峰时期（约50元/股）。 5月份整个牛市中，中国控股的质押率一直在80%以上。原因很明显。股价越高，就应该质押越多的股票，以获得更多的真金白银。
到2016年3月，华夏幸福股价处于低点（约23元/股）。加之大量企业债发行和定向增发完成，现金充裕。华夏幸福控股也大幅减少了股票质押和持股规模。华夏幸福的股权质押比例仅为40%。
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