开市181年来，香港房地产市场经历了风风雨雨，见证了东方之珠的光辉传奇历史。它为城市创造了巨大的财富，但也成为了很多人生活的枷锁和沉重的负担。
香港房地产业的历史可以追溯到香港开埠初期，当时土地拍卖和土地租赁制度逐渐兴起。二战后，随着人口迅速增长，土地和住房供不应求，新兴房地产开发商不断推动房地产经营方式的变革。与此同时，香港的公共房屋制度逐步建立。
20世纪70年代初，随着香港股市的繁荣，以如今众所周知的香港“四大家族”——长江实业、新鸿基地产、新世界、恒基兆业为代表的新兴房地产开发商纷纷崛起。纷纷列出。迅速发展壮大。到了90年代，房地产业已成为香港经济的重要产业支柱，被誉为“香港经济的冷热表”。
本期主播《千万大厦——香港地产百年史》将从开港初期和香港土地制度建立初期开始，讲述百年楼房的发展历程。探索香港房地产业的发展历史，探索香港如何一步步创造“房地产”。神话”。
开埠初期：只租不卖的土地制度
在香港的心脏地带中环房地产企业发展史，有一座华丽的哥特式教堂坐落在繁华的都市之中。于1849年落成，是香港现存最古老的西式教堂，名为“圣约翰座堂”。这座建筑的特别之处在于，它所在的土地是香港唯一一块没有官方所有权的土地。
△圣。圣约翰大教堂
1841年之前，清朝统治下的香港与全国其他地区一样，实行土地私有制。随着满清政府将香港割让给英国，香港的土地权利制度发生了根本性的变化。英国统治时期，香港所有土地均属于英国王室，称为“皇家土地”。只有圣约翰大教堂是永久业权的，是英国国王捐赠给英国圣公会坎特伯雷大主教的。
经常听到政府“卖地”。事实上，土地并不是永久出售，而是通过租赁或其他方式授予使用权。期限届满后，将被收回给政府。拍卖的只是土地使用权，不是所有权。因此，港英政府不是卖地，而是出租。但是，土地使用权可以自由转让。
每份土地租约都规定了您只能用土地做什么。与此同时，与房地产相关的税收制度也逐步建立，包括土地出让收入、土地租金、差饷和房产税等。房地产已成为香港政府最大的财政收入来源，为香港的低税制奠定了基础。
香港大学房地产及建筑系讲座教授邹光荣：
“我想当时的港英政府看到卖地有这么多钱，所以就保持了低税率，并且一路上占了便利。”
△1872年的香港
随着城市发展及人口增加，香港土地供应日趋紧张。自19世纪中叶以来，进行了一系列填海工程。
香港大学房地产及建筑系讲座教授邹光荣：
“填海工程完成后，沿海的业主就获得了投资的一部分。填土完成后，他们就有权以一定的价格购买前面的土地。所以当时的填海造地并不是政府出资的，而是沿海的业主有份额投资的。 ”
外资银行（主要是英国银行）通过购地和投资填海等方式获得了大量土地。不过，二战前，香港的外资银行主要从事贸易或工业，基本不涉及房地产。
1947年，国共第二次内战爆发，大批内地人士涌入香港。人口急剧增加，导致在香港买房难。当时香港的住宅楼一般只有三至四层，最高的有五层。尽管市场需求巨大，但住宅销售并不活跃。原因是，当时香港买卖楼宇的方式是整栋楼出售，大多数人买不起楼。这种传统的房地产管理方式与香港战后社会经济发展严重脱节。于是，一场房地产革命悄然兴起。
公共住房：遭受炮击的革命
20世纪50年代，香港的房屋问题十分严重。许多人选择居住在“棚户区”，“棚户区”是指非法占用官方土地、建造违章建筑的临时简易房屋。起初，擅自占地者建在城市附近的空地上，但很快沿着山坡蔓延，形成密集的木屋区。木屋地区供电、排水、卫生条件、治安条件都很差，安全隐患严重。
1953年12月25日晚，石硖尾木屋一带发生火灾，造成3人死亡、51人受伤。次年，其他木屋地区发生了五起火灾，导致 42,000 人失去家园。
△20世纪50年代城市附近密集的寮屋区
为了安置灾民，港英政府收回了灾区土地，用来兴建安置房。当年，石硖尾村首批安置房落成，为5.4万名灾民提供住所。在建设安置区的同时，香港政府成立了“建筑委员会”，协调廉租房的建设。
香港城市大学公共政策系房屋及城市研究教授叶宜明：
“廉租房是针对收入稍高的人群，比如白领或者一些工厂的技术人员。”
20世纪60年代，由于移民和偷渡者大量涌入，香港人口持续快速增长。香港的房屋供应超过需求。木屋面积仍在蔓延，木屋居民数量持续上升。香港政府必须多管齐下增加住房供应。
“第一波实际上并不是公共住房。第一波实际上放宽了我们所说的容积率，这样这些房子就可以建得更高。所以你看到在20世纪50年代末和1960年代初，建造的建筑物是已经比较高了。”叶一鸣说道。
△石硖尾图图区
1964年，香港政府发表房屋政策白皮书，宣布10年内兴建190万个安置单位和29万套廉租房，并放宽安置房资格，标志着香港公营房屋的形成政策。
但此时，随着香港政府放宽租金管制，让拆除重建旧楼变得更加容易，香港房地产开发商过度投机，引发房地产业和银行业危机。 1967年5月，香港爆发了史无前例的“反英抵抗”运动。
王玉健是香港经济学家。他认为，运动之后，当时的政府开始重新思考整个住房政策，开始建立大规模的公共住房政策。在香港的房屋市场上，几乎一半是政府兴建的公共建筑，一半是私人建筑，这就造成了香港现在的局面。
1967年的危机中，香港一批有远见的新兴房地产开发商准确地抓住了机遇，吸纳了大量低价出售的房产，为未来房地产市场的发展奠定了基础。推动香港房地产业走在前列。迈向繁荣新时代。
私人房地产市场：中国开发商的崛起
从开港到20世纪80年代，香港的经济命脉，包括银行、保险、商业地产和公用事业，几乎完全掌握在英资财团手中。但他们主要建造商业建筑，很少介入住宅市场。因此，他们是中国资助的。房地产开发商的发展腾出了很大的空间。 1969年至1972年，香港股市进入狂热期，中国几大房地产开发商趁机上市。
20世纪70年代，香港经济迅速腾飞，成为“亚洲四小龙”之一。社会日益富裕，人口持续快速增长。 “这些中资房地产开发商趁着几处楼盘低迷的时候，投资了大量土地，乘着这股大浪潮，迅速成长，但英资房地产开发商却没有这样做。”邹光荣说道。
1978年底，中国大陆掀起了改革开放浪潮。香港作为连接内地与世界的桥梁和窗口，迎来了前所未有的发展机遇。房地产开发商投入巨资建造各类建筑。长江实业的李嘉诚、新鸿基地产的郭德生、新世界的郑裕彤、恒基兆业的李兆基并称为香港房地产业的“四大天王”。
△香港地产“四大天王”
香港岭南大学历史学教授刘志鹏：
“他们有共同点，比如长江李嘉诚买了一些外资公司，新鸿基也买了一些，恒基地产也买了一些。他们把原来很多外资公司拥有的土地腾出来，例如货舱或发电厂，通过这些方式建造建筑物，迅速成为香港房地产行业的举足轻重的公司。”
20世纪80年代初，香港房地产泡沫持续膨胀，对香港未来的质疑开始出现。
1982年9月，英国首相撒切尔夫人访问北京，与邓小平讨论香港的未来。不久之后，中国政府宣布将于1997年收回香港。消息传出后房地产企业发展史，不少英资开发商减少了在香港的投资，香港股市、楼市“上头太冷” ”，回应道。
当一些英资财团选择淡出香港时，香港的中资房地产开发商却逆势而上。 “他们对香港的房地产非常有信心，因为他们看到人口在快速增长，所以他们不怕在房地产市场低谷的时候别人放弃，别人拿走。”邹光荣认为。
△市场对“一国两制”有信心楼价大幅上涨
1984年12月，中英在北京签署《中英关于香港问题的联合声明》。香港已进入回归祖国的过渡期。中国政府承诺香港将实行“一国两制”50年。随着香港的未来变得更加明朗，房地产市场也进入了持续十几年的繁荣周期。
回归后：房地产市场的起起落落
1997年香港回归后，首任特首董建华开始解决住房问题，提出今后每年建造不少于8.5万套新房屋，这就是著名的“8.5万”计划。他计划每年建造不少于85,000套公共和私人住房单位。十年内，70%的香港人将能够拥有自己的房屋，轮候公屋的时间将缩短至三年。
然而这一计划生不逢时，遭遇了亚洲金融危机。根据政府差饷及差饷署的资料，香港的物业价格指数由1997年7月的167.2点下跌至2003年7月的58.4点，跌幅达70%。
为了拯救楼市，时任房屋及规划地政局局长孙明扬宣布了一系列限制土地和房屋供应的政策。此外，中国大陆允许居民“自由行”前往香港和澳门。 2003年下半年，香港经济复苏，房地产市场见底回升。
2008年金融海啸后，全球量化宽松导致大量热钱涌入香港楼市。与此同时，香港房屋供应大幅减少，刺激房价大幅上涨，仅2009年就上涨了20%以上。 2008年至2021年，香港私人住宅价格指数从120.1大幅上涨至392.7。换言之，香港的楼价在13年里上涨了约2.3倍。随着楼价和租金大幅飙升，香港市民的生活负担日益沉重。
2012年7月，梁振英就任香港特别行政区第三任行政长官后，采取抑制房价的措施，宣布增加住房用地供应，制定新的长期住房计划战略。梁振英抑制房价的措施收效甚微。
“这个问题其实也延伸到了林郑月娥政府，近期迎来了经济发展的高峰，但土地供应却跟不上。”叶一鸣认为。
2018年10月，第四任行政长官林郑月娥提出可容纳70万至110万人的“明日大屿愿景”和可容纳250万人口的“北部都会区”发展计划。
“不幸的是，我认为梁振英政府和林郑月娥政府，他们的计划或愿景其实太大了，他们没有足够的时间做足够的计划，更不用说完成它了。”叶一鸣相信。
△《展望明日大屿》
目前，香港楼价有所回落，但仍处于高位，平均售价达到每平方米14万至17万港元。人均居住面积不足15平方米。在公屋供应方面，普通民众申请公屋的平均轮候时间长达6年。
李家超上任后多次强调，要优先解决住房问题，改善公民居住条件。他在首份《施政报告》中提到，将推出新的“简易公屋”，并在未来五年兴建约3万个单位。他会及时“封顶”公屋轮候时间，未来缩短至4.5年。
一百多年来，香港房地产业的发展见证了东方之珠从一个小渔村到一个大都市的非凡发展，为城市创造了巨大财富，也成为许多人生活的枷锁和沉重负担。历经百年沧桑，日新月异。回归祖国25周年的香港，正在重新出发。有效解决长期困扰香港居民的住房问题迎来了前所未有的新机遇。
本周六晚 22:00
凤凰卫视中文台《王牌播音》
《广州万栋楼——香港地产百年史》
制作人：露露
主编：施春芝、黄波、杜怡婷
编辑：杜依婷
